Перейти к объявлениям на irr.ru

Ипотека: подводные камни

Ипотека становится все более доступной, а потому популярной. Возможность переехать в новую квартиру, не имея достаточной суммы для ее покупки, очень заманчива, но платить по счетам всё же придется. Когда сотрудники банка уговаривают клиентов взять кредит, в их изложении все кажется простым и понятным. Позднее, оформляя и выплачивая ипотеку, заемщики сталкиваются с самыми неожиданными сложностями.

Нюансы на этапе оформления кредита

Основным сюрпризом для заемщиков при оформлении ипотеки становятся дополнительные расходы. Ни один банк не даст деньги, если клиент не застраховал свои жизнь и здоровье, а часто к ним добавляются и другие риски, связанные с нарушениями заемщиком условий договора. Выгодоприобретателем по полисам страхования является банк, а тариф составляет в среднем около 1% от выдаваемой суммы. Банки часто берут комиссию за свои услуги: за рассмотрение заявления, выдачу или перевод денег, обслуживание карты. Еще одна неизбежная статья дополнительных расходов — оплата услуг оценщика. При этом банк можно принимать результаты оценки квартиры только от рекомендованных им же оценщиков, которые стоят дороже.

Если вы решите перекредитоваться в другом банке, все перечисленные услуги придется оплачивать заново.

«Хитрости» договоров

Заемщик должен понимать, что любые действия с залоговой квартирой (перепланировка, продажа, аренда) возможны только с согласия банка, так как он считается фактическим собственником до окончания взаимных расчетов. Более того, запрет может накладываться и на смену мест жительства и работы заемщика.

Внимательно читайте условия досрочного погашения кредитов: у многих банков это не предусмотрено, так как банк теряет прибыль при пересчете процентов. В некоторых договорах прописано, что банк имеет право менять процентную ставку в автономном режиме, что тоже станет неприятным сюрпризом. Если такой договор уже подписан, есть шанс оспорить его при участии Общества защиты прав потребителей.

Если договор заключается в иностранной валюте, нужно быть готовым к изменениям курса — как в одну, так и в другую сторону. Еще одна уловка банков — «плавающая» ставка, которая позиционируется как выгодная для заемщика, так как процент определяется в зависимости от ставок по кредитам на финансовой бирже. На самом деле, это способ банка снизить свои риски в случае изменения экономической ситуации. В качестве аргументов банк предоставляет ставки с лондонской (LIBOR) или московской (MosPrime) бирж, суть и динамику изменений которых понимают единицы заемщиков.

А что, если?..

Допустим, в квартире случился пожар или другая неприятность, в результате которых объект залога уничтожен. В этом случае заемщик обязан предоставить банку иное равноценное обеспечение. Если жилье сильно повреждено, необходимо договариваться с банком о ремонте, чтобы восстановить ликвидность объекта в кратчайшие сроки. Согласование должно быть оформлено письменно. Если согласие о ремонте или замене объекта не будет достигнуто, банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Еще одна возможная неприятность — исковое заявление от третьих лиц на право собственности квартиры, взятой в ипотеку, или арест недвижимости за долги с последующей продажей. Банк в любом случае ничем не рискует, так как право залога сохраняется и переходит на нового собственника недвижимости. То есть, если квартиру продали за долги или суд удовлетворил иск от третьего лица, банк будет первым претендентом на полученные средства. Заемщик в этом случае теряет все деньги, которые уже были внесены по ипотеке. Если в судебных разбирательствах по спорному объекту будет участвовать не заемщик, а банк, последний вправе потребовать еще и возмещения судебных издержек.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, внимательно проверяйте документы по квартире, лучше с привлечением специалистов из банка или агентства недвижимости.

Что делать, если нет возможности выплачивать ипотеку?

Сложности могут возникнуть и непосредственно с выплатами: невозможно предсказать, каким будет доход в ближайшие несколько лет, а взносы по ипотеке выплачивать нужно регулярно.

В каждом договоре прописаны санкции за несвоевременные выплаты:

  • пени;
  • штрафы;
  • повышение ставки;
  • выселение из объекта;
  • арест другого имущества, записанного на заемщика;
  • досрочное расторжение договора с выплатой полной суммы.

Внимательно ознакомьтесь с ними при заключении договора. Обычно банк демонстрирует лояльность и разрешает один или несколько раз задержать выплату.

Реструктуризация долга

Некоторые банки согласны пойти на реструктуризацию долга, если заемщик информирует о финансовых сложностях, предоставляя документы о задержке заработной платы или сокращении с места работы. Составляется соглашения, в котором прописываются условия реструктуризации, которые могут быть следующими:

  • увеличение срока кредита с уменьшением взноса (рассрочка);
  • уменьшение ставки по кредиту;
  • изменение валюты кредита;
  • отмена штрафных санкций;
  • «кредитные каникулы»: если у заемщика возникли временные сложности, определяется период, во время которого выплаты прекращаются или гасятся только проценты;
  • в очень редких случаях банк соглашается на списание части долга — эта компромиссная мера невыгодна, но часто становится единственной возможностью получить обратно выданные средства.

Можно ли отказаться от ипотеки?

Иногда продолжать выплачивать ипотечный кредит нет никакой возможности, и заемщик мечтает об одном: получить назад свои деньги и разорвать договор. Такая возможность есть, но только если погашено более 2/3 кредита. По соглашению с банком залоговое жилье выставляется на продажу, банк забирает свою часть, а остаток перечисляется заемщику. Такой вариант выгоден на растущем рынке недвижимости, а когда квартиры дешевеют, вряд ли получится вернуть хотя бы часть средств.

Еще одна возможность решения проблемы — сдавать квартиру в аренду, но обязательно с согласия банка. Этот вариант подходит только тем заемщикам, у кого есть возможность проживать в другом жилье 

Читайте также

Выбираем банк для ипотеки

Кризис не отбивает у россиян желания брать ипотеки, и не удивительно, ведь лучше обзавестись своим жильем, чем ежемесячно отдавать деньги за съем чужой квартиры. IRR.ru предлагает потратить время и разобраться во множестве ипотечных продуктов и банков.

Главные факторы при выборе ипотеки

Выбирают тот банк, который предлагает условия, максимально подходящие под индивидуальную ситуацию заемщика. Поэтому перед выбором кредита нужно оценить основные факторы, влияющие на ипотеку.

Процентная ставка

Чем ниже ставка, тем привлекательней выглядит ипотека. Однако зачастую маленький процент — всего лишь коммерческая уловка. Ознакомившись со всеми условиями, можно обнаружить, что упущенную выгоду банк возмещает другими способами, например, через комиссию. Если нашелся кредит с низкой ставкой — тщательно проверяйте остальные условия. Средняя ставка на ипотечном рынке составляет 12–15 %.

Первый взнос

На первый взгляд небольшой первоначальный взнос кажется выгодным условием. Это удобно, если заемщик ограничен в средствах, но отнюдь не выгодно: чем меньше вы внесете сначала, тем больше придется оплачивать в будущем. Сумма, на которую начисляются проценты, составляет разницу между стоимостью квартиры и первоначальным взносом.

В зависимости от имеющихся свободных средств выбирайте подходящую вам программу. На рынке имеются предложения с первоначальным взносом, составляющим 10–50 % от стоимости жилья. Чаще всего банки требуют вперед 20 %.

Досрочное погашение

При удобной возможности заемщики предпочитают поскорее избавиться от ипотеки. Важно, чтобы условия банка позволяли это беспрепятственно сделать. По возможности выбирайте программы, в рамках которых можно в любое время и без дополнительных комиссий досрочно погасить свои обязательства.

Срок кредита

Основным критерием может стать срок кредита. Например, если заемщик уверен в своей долгосрочной платежеспособности и предпочитает сильно не ужиматься в остальных расходах, то он может взять ипотеку на более долгий срок, но с меньшим ежемесячным платежом. Или когда заемщик не слишком ограничен в средствах и ему, наоборот, не требуется большой срок для погашения ипотеки. Обычно банки предоставляют ипотеку на  5–25 лет, немало предложений со сроком до 30 лет. Также можно найти кредит на короткий период от года или от трех лет.

Комиссии

Обслуживание ипотеки увеличивает ее стоимость: за ежемесячные платежи и выдачу кредита банки могут взимать комиссии, хотя по поводу второй операции вопрос законности остается открытым. Учитывайте размер дополнительных услуг, которые тоже обходятся недешево и в итоге составят значительную долю от всех расходов на ипотеку.

Страхование

Согласно закону «Об ипотеке», заемщики обязаны застраховать залоговое имущество. Остальные виды страхования являются добровольными, вы вправе от них отказаться. Однако если кредитор настаивает на дополнительном страховании жизни и здоровья, то в случае отказа от них заемщик рискует нарваться на дополнительные проценты. Так банки пытаются обезопасить себя от рисков, ведь за 15–20 лет человек может попасть в разные ситуации.

Не стоит расценивать страхование жизни и здоровья как навязанную услугу, благодаря которой банк хочет нажиться. Для заемщика это будет подушкой безопасности, которая избавит его или родственников от долгового бремени в непредвиденной ситуации. Поэтому рекомендуется поступить разумно и воспользоваться дополнительными услугами, перед этим оценив предлагаемые условия.

Требования к заемщику

Банки тоже выбирают себе клиентов, так что нужно оценить и свои силы. Обычно выдвигаются критерии по возрасту, стажу работы, размеру дохода, кредитной истории. Если вы решили взять ипотеку в возрасте 21–50 лет, имеете постоянную работу, стаж около 5 лет и всегда добросовестно выполняли обязательства по кредитам, то волноваться не о чем.

Что касается дохода, то банки могут выдать ипотеку и без его подтверждения. Для этого не требуется представлять документы о доходах, но ставка по кредиту будет значительно выше. Чем больше имущества и доходов находится в распоряжении потенциального заемщика, тем доверительней к нему отнесется кредитор и тем приятнее будут условия ипотеки.

Выгодная ипотека

Иногда можно поймать по-настоящему выгодную ипотеку, которая обойдется дешевле обычного коммерческого продукта.

Ипотека для избранных

Существуют особые программы ипотечного кредитования, по которым заемщикам предоставляются более доступные условия, например, низкий процент. Поэтому стоит изучить региональное и общее законодательство, может, вам удастся купить жилье на специальных условиях. Некоторые виды льготных ипотек:

  • для работников на государственном обеспечении (военные, учителя);
  • для многодетных семей;
  • для молодых семей;
  • для семей, получивших материнский капитал.

Не без государственной помощи

Отличная возможность сэкономить пару процентов по ипотеке — взять кредит с государственной поддержкой, когда часть кредита финансируется средствами из казны. Средние ставки по такому кредиту составляют 10–11 %. При этом, в отличие от обычных коммерческих продуктов, они не могут быть выше 12 %.

Договоренность с застройщиком

Особенно популярны ипотеки, условия которых заранее обговорены между банком и застройщиком. Минус такого кредита — ограниченный выбор, потому что ипотека дается на покупку квартир и домов в определенных районах и жилых комплексах, несомненный плюс — экономия и гибкие условия.

Несколько советов по выбору банка

1. Ресурсы

Вся основная информация об ипотечных программах имеется на банковских сайтах. Там же можно на калькуляторе рассчитать примерную стоимость ежемесячного платежа и переплаты. Воспользуйтесь специальными сервисами отбора ипотеки, например, такой поисковик есть у портала Banki.ru.

2. Таблица

Для наглядности составьте таблицу со всеми критериями в Excel: название банка, ставка, взнос, сроки, возможность погашения, комиссия, условия страхования. Для выборки фиксируйте банки под требования которых вы подходите, чтобы лишняя информация не мешала делать выбор.

3. Эксперимент

Чтобы оценить, потянете ли вы тяжелое ипотечное бремя, проведите эксперимент. Откройте вклад без возможности снятия средств на 4-5 месяцев, и в один и тот же день вносите деньги на счет в размере рассчитанной в одном из калькуляторов суммы. Так удастся проверить, комфортно ли вашей семье жить на оставшиеся средства и готовы ли вы расставаться с такими деньгами.

4. Правило 40 %

Специалисты советуют тратить на кредиты не более 40 % своего месячного бюджета, а 60 % оставлять свободными для своих нужд. Это соотношение считается приемлемым для совмещения комфортной жизни с обеспечением долговых обязательств.







Загрузка