Перейти к объявлениям на irr.ru

Как оспорить кадастровую стоимость участка

Выбирая земельный участок, мы обращаем внимание на массу вещей. Цена, инфраструктура, близость водоемов – учесть нужно все. Но порой от нашего бдительного взора ускользает одна мелочь – кадастровая стоимость участка. Неприятный сюрприз поджидает нас намного позже – когда приходит первая квитанция от налоговой инспекции. Что же делать, если кадастровая стоимость оказалась намного выше рыночной?

Налог на землю 
Для начала – немного теории. Существует 2 налоговых ставки на землю – 0,3% и 1,5%. Для частных лиц, как правило, применяется меньшая ставка. Причем субъекты Федерации имеют право сократить долю налоговых отчислений. Налог рассчитывается просто: кадастровая стоимость умножается на 0,003. 

Много это или мало? Если мы посмотрим на цены участков, к примеру, в дальнем Подмосковье, то вроде бы получается совсем не много. Участок в 10 соток стоит там примерно 100-200 тысяч рублей. То есть налог входит всего 300-600 рублей. Но в реальности все далеко не так радужно. По кадастру эти земли могут быть оценены в 10, а то и в 20 раз дороже. В итоге за крохотный участок в СНТ может прийти квитанция на несколько тысяч рублей. И чем ближе к Москве, тем выше цена ошибки. 

Ошибка или неправильная оценка? 
Откуда такое несоответствие? В Росреестре (который и ведает вопросами оценки земель) говорят, что ошибка может закрасться при определении категории участка. Поэтому прежде, чем оспаривать кадастровую стоимость, сверьтесь с онлайн-картой Росреестра. Проверьте вкладку «характеристики». Если сведения неверны, это повод для пересмотра в связи с ошибкой в документах. Если все верно, не спешите расстраиваться. Оспорить завышенную кадастровую стоимость все равно можно. Хоть и сложнее. 

Прежде чем искать справедливости, поговорите с соседями. Бывает, что кадастровая стоимость двух идентичных участков в одном и том же СНТ различается в разы. Это – явный повод для пересмотра. Если же у всех соседей завышенная цена, то можно объединиться и подать коллективный иск. Таким образом можно серьезно уменьшить судебные издержки. 

Комиссия или суд? 
Итак, есть два способа оспорить кадастровую стоимость участка – через специальную комиссию Росреестра и через суд. Причем куда сначала обращаться – ваше личное дело. Вы можете начать с комиссии, а в случае отказа обратиться в суд. А можете сразу перейти ко второму пункту программы. 

Обращаемся в комиссию 
Итак, если вы собираетесь обратиться в комиссию, вам понадобятся следующие документы: - Кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости (та самая цифра, которую вы собираетесь оспорить); 

  • Нотариально заверенная копия свидетельства о собственности на участок; 
  • Если вы обнаружили ошибку – документы, подтверждающие недостоверность сведений о вашем участке; 
  • Если вы считаете, что рыночная стоимость участка – намного ниже кадастровой, необходимо предоставить отчет (бумажный и электронный), составленный независимым оценщиком, а также положительное экспертное заключение. Все это, разумеется, нужно заказывать за свой счет. Цена вопроса в каждом случае разная. Но 7-8 тысяч потратить придется. 

Собираете все эти документы, пишете заявление и обращаетесь в комиссию. После этого в течение месяца ждете решения. 
Если решение будет отрицательным, то следующим шагом будет обращение в суд. 

Обращаемся в суд 
В суд вам понадобятся, по сути, те же документы. Плюс исковое заявление. В принципе, все это можно подготовить самостоятельно, не прибегая к услугам адвокатов. Но нужно учитывать, что вам придется доказывать, что кадастровая оценка была проведена на основании недостоверных сведений. И в случае поражения на суде нужно быть готовым оплатить судебные издержки. 

Стоит ли игра свеч? 
В принципе, ничего особо сложного нет. Другое дело, что все это – время и деньги. Поэтому прежде чем начинать собирать документы, прикиньте, а насколько вам выгодно оспаривать кадастровую стоимость. Учтите, что по закону она пересматривается раз в 5 лет. И есть шанс, что следующая оценка будет справедливой. 

Читайте также

Покупаем участок под строительство: выбор и юридические аспекты

Многие семьи мечтают о своем загородном доме — одни хотят переехать в свой коттедж на постоянное проживание, другие планируют использовать постройку в качестве места для отдыха. Как театр начинается с вешалки, так и семейная усадьба начинается с выбора участка, поэтому IRR.ru подскажет, как подойти к этому вопросу правильно.

Читайте также: "Махинации с поддельными документами: типичные случаи воровства денег и недвижимости"

На что обратить внимание

Существуют основные критерии, по которым стоит оценивать участок будущим покупателям. Если упустить один из них, то уже при строительстве могут возникнуть большие трудности.

Площадь и форма участка

Перед покупкой будущие хозяева должны представлять размер дома и количество построек, которые планируется возвести на участке. По общей рекомендации строительные фирмы советуют рассчитывать площадь участка исходя из правила «1:10». То есть размер земли должен быть больше дома в 10 раз.

Таким образом, для дома в 150 кв. м лучше запастись 15 сотками. Представим, что можно уместить на таком участке:

  • дом (150 кв. м);
  • баню (20 кв. м);
  • сад и огород (150-200 кв. м);
  • гараж (25 кв. м);
  • беседку и летнюю кухню (40 кв. м);
  • клумбы и ландшафтный дизайн с фонтаном или водопадом (30 кв. м);
  • открытый бассейн (25 кв. м);
  • дорожки по периметру и отмостку (200 кв. м).

Даже с таким «полным набором» остается еще много свободного места, так что при грамотном распределении можно уложиться и в 10 соток.

Самыми удобными для строительства являются прямоугольные и квадратные участки. Остальные участки, например, в форме буквы «Г», в дальнейшем будет трудно распланировать, также для них сложно разработать гармоничное дизайнерское решение.

Продажа Загородной недвижимости / Участки

Рельеф

Чем ровнее будет купленная земля, тем меньше хлопот она принесет при строительстве. Склоны и неровности грозят тем, что спустя время дом начнет «сползать» вместе с почвой. Однако эта проблема решается наймом грамотной строительной фирмы.

С другой стороны, рельефные участки можно более интересно обыграть в ландшафтном дизайне. Например, можно установить декоративные мосты в углублениях, а на холме построить беседку.

Здесь все зависит от пожеланий покупателя, но рациональнее все же остановиться на ровной местности.

Читайте также: "Государственная помощь в покупке жилья"

Коммуникации

Если вы хотите в дальнейшем сэкономить на получении благ цивилизации, то присматривайтесь к участкам, где неподалеку имеются электровышка и газовая труба, а также есть возможность подключиться к общему водопроводу и канализации. Чем дальше земля находится от центральных сетей — тем дороже будет стоить их проведение к дому.

На удаленных участках альтернативой подключения к общему водопроводу будет бурение скважины, также можно установить самостоятельную канализационную систему и приобрести газовый котел для отопления. Это стоит дороже, чем подключение к местным сетям, но при отсутствии доступа к ним это единственный вариант получения обязательных для комфортной жизни коммуникаций.

Геология

Перед покупкой лучше нанять специалиста, который определит тип грунта. Строят сейчас и на скалистых, и на глинистых, и даже на песчаных грунтах — нужно только применить подходящую технологию. Но закладка фундамента для менее устойчивых грунтов обходится дороже. Также важно оценить уровень грунтовых вод — их близость приведет к искривлению фундамента и деформации дома.

Расположение, инфраструктура, соседи

Если дом планируется стоить для постоянного проживания, то лучше подобрать что-то в пределах 30-50 км от города, где работают будущие хозяева. Для дачного отдыха можно подобрать и более дальние варианты.

Также для постоянного проживания важна близость больниц, магазинов, школы, детского сада, отделения банка, почты. Для дачников же эти условия не так принципиальны.

Продажа Загородной недвижимости / Дома

Проверка юридической чистоты сделки

Запросите у продавца документы, которые подтверждают его право на участок. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д. Обратите внимание на сроки владения предыдущего и нынешнего владельца — стоит насторожиться, если они слишком короткие.

Также проверьте наличие зарегистрированного права собственности на участок. С 2016 года бумажные свидетельства о регистрации не выдаются, поэтому для подтверждения необходимо запрашивать выписку в ЕГРП. Эта же выписка покажет наличие или отсутствие возможных обременений на землю: арест, залог, сервитут и др.

Все участки должны проходить процедуру постановки на кадастровый учет. Чтобы это проверить, запросите кадастровый паспорт. Его данные о площади участка должны совпадать с данными выписки из ЕГРП.

Не каждая категория земли позволяет использовать участок для ИЖС. Чтобы убедиться в отсутствии запрета, узнайте кадастровый номер земли у продавца и зайдите на сайт Росреестра в раздел «Карты», где вы сможете узнать подробную информацию об участке.

Посмотреть участок на "Из рук в руки"







Загрузка