Перейти к объявлениям на irr.ru

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Строительству жилых комплексов, торговых центров, таунхаусов всегда предшествует долгий процесс проектирования и выбора подходящего места, поэтому в появлении новостроек нет ничего случайного. Анализируются множество критериев, чтобы объект получился ликвидным, то есть имел спрос у покупателей и арендаторов. Есть даже специально разработанная аналитическая система highest or best use (HBU). По ней оцениваются следующие критерии:

  • в каком секторе рынка есть ниши и как долго они сохранятся (строительство – процесс не быстрый, и ситуация вполне может измениться);
  • какой именно объект будет востребован;
  • насколько велика конкуренция в выбранном сегменте;
  • каков вероятный уровень цен продажи построенных площадей;
  • каков прогноз рентабельности проекта;
  • риски и способы их снижения.

Часто разрабатывается несколько моделей, рассчитывается их доходность с учетом инвестиций и предполагаемой доходности, после чего выбирается оптимальный вариант.

Недвижимость / Аренда квартир

Где строить?

Вариантов с местом строительства может быть два:

девелопер уже приобрел землю и теперь решает, как ее выгоднее использовать и что построить;
приобретение земли только планируется, участок подбирается в зависимости от целей строительства.

То есть, отправной точкой обычно служат либо место, либо запланированный объект. Но встречается и третий вариант: есть только желание и возможность строить без какой-либо конкретики. В этом случае собирается информация обо всех перспективных участках, составляются и просчитываются все возможные проекты и только после этого принимается решение.

Есть земля: что строить?

В каждом населенном пункте ситуации на рынке недвижимости разные: где-то выше спрос на жилье, где-то – на офисные помещения. Это обязательно учитывается при планировании строительства.

Следующий критерий – конкретное место в городе: центр, окраина, транспортная доступность, расположение относительно объектов инфраструктуры. Рядом с парком правильнее будет строить жилые дома, они обязательно будут востребованы. А вот в промышленной зоне вряд ли кто-то захочет поселиться, такое место больше подходит для офисного здания. В крупных городах коммерческую и жилую недвижимость намеренно разграничивают, чтобы создавать районы с нужной атмосферой. У города есть определенные ограничения по высотности, плотности застройки, девелопер вынужден это учитывать, так как все проекты согласовывает муниципалитет.

Есть идея: где строить?

Логика выбора места под объект примерно такая же: земля в хороших районах стоит дорого, и нет смысла переплачивать, если планируется строительство ЖК эконом-класса. Конечно, в центре квартиры будут стоить дороже, но не факт, что при этом будут хорошо продаваться. Это относится и к бизнес-центрам: компании, работающие с клиентами удаленно, не нуждаются в удобно расположенном красивом офисе и не готовы за него переплачивать, поэтому арендуют помещения в недорогих центрах часто на окраинах. Если же цели амбициозные, объект планируется возводить премиального класса, то участок должен быть соответствующим.

Женская обувь / Спортивная обувь для женщин

ЖК: какой?

Если принято решение возводить жилой комплекс, определяются, какого класса он будет: стандарт, комфорт, бизнес или премиум? Обычно чем лучше расположение (центр города или хороший район, близость к паркам, развитая инфраструктура), тем выше класс жилья, которое там строят. На окраинах, в неудобных местах дорогие квартиры не продать, там возводят экономичные новостройки. Редкий девелопер рискует вложиться в долгосрочный проект: строительство дорогих домов в непопулярных районах, чтобы при помощи крупных объектов инфраструктуры постепенно сделать его привлекательным для покупателей.

На современном рынке отмечается тенденция к преобладанию комфорт-класса, который превосходит по качеству стандарт, но значительно дешевле бизнеса. Если не так давно были популярны небольшие студии, теперь предпочтение чаще отдают просторным квартирам из нескольких комнат. Главная задача девелопера – добиться, чтобы при максимальном количестве квартир их стоимость и площадь тоже были как можно больше. 

Читайте также

Перспективные города для инвестиций в недвижимость

Недвижимость — один из лучших вариантов для хранения и приумножения активов. Плюс таких инвестиций в том, что даже с небольшим запасом средств от 1,5 млн руб. в регионах России можно обзавестись перспективной площадью. IRR.ru разобрались, что и в каких городах стоит покупать.

Какую недвижимость покупать

Есть несколько видов объектов недвижимости для инвестирования.

Квартиры

По мнению специалистов, самым выгодным способом вложения средств является приобретение квартир в еще строящихся домах. До сдачи объекта квадратные метры стоят намного дешевле, а после окончания работ ценник возрастает на 30-40%. Впоследствии такую квартиру можно будет не только сдать, но и выгодно продать с неплохим размером маржи.

Всегда актуальны студии и однокомнатные квартиры, чуть менее ликвидны для аренды двухкомнатные квартиры. Новые спальные районы со «свежими» домами — лучшее место для инвестиций. А вот вторичку имеет смысл брать только поближе к центру.

Загородные дома

Новые веяния увозят людей все дальше от города, и уже все больше людей мечтают не о трехкомнатной квартире, а о доме с камином и небольшим участком. Самый популярный вариант, который выбирают для ПМЖ, — двухэтажный коттедж с гаражом.

Если имеются средства, можно отстроить что-то побогаче, но люди с большими деньгами обычно предпочитают заниматься строительством сами. Так что сбыть дом можно будет намного дороже, но зато найти покупателя будет сложнее.

Загородные дома приспосабливают под аренду для отдыха. Но тогда придется организовать и баню, и камин, и бассейн, и интересный дизайн, чтобы на ваш объект был спрос.

Коммерческая недвижимость

Для таких инвестиций нужны большие средства и желание заниматься недвижимостью. Сдать и забыть не получится — на ваши плечи ложится обслуживание помещения и соблюдение порядка для проверок. Если говорить о более реальных вариантах, то можно купить склад или недвижимость на первых этажах для малого бизнеса.

Земля

Довольно рискованный вариант вложений, если вы не умеете делать прогнозы и оценивать перспективу участков. Но если все удачно просчитать, то задешево можно выкупить землю, которая «выстрелит» и продастся раза в 3-4 дороже от цены покупки.

Итак, города

Москва

Возможности для ведения бизнеса и огромное количество рабочих мест для любых специалистов притягивают людей со всех концов страны, которым нужно где-то жить. Да и постепенное обветшание фонда заставляет горожан подбирать новые варианты для жизни. Для сведения, средняя цена на современные квартиры из монолита и кирпича достигает 220 тыс.руб./кв.м.

Недвижимость в столице дорожает, так что инвестор наверняка останется в плюсе. Также не забывайте, что спрос есть и на недвижимость городов Подмосковья.

Санкт-Петербург

Вторая столица немного уступает Москве по деловой активности, но и здесь бурлит жизнь тысяч людей. Недвижимость чуть доступнее, так что добро пожаловать инвесторам с кошельками поскромнее. Спрос есть и на коммерческие площади, и на жилые, как на покупку, так и в аренду. Например, жилая первичка в среднем обходится в 100 тыс.руб./кв.м, а сдают квартиры за 22 000 руб./мес. (средняя аренда за 1-комнатную квартиру) и за  35 000 руб./мес. (средняя аренда за 2-комнатную квартиру).

Новосибирск

Город считается центром федерального значения. Положительная динамика отмечается во всех сферах: процветают экономика, деловая жизнь, промышленность. Вместе с тем здесь активно развиваются культура и образование. А цены на недвижимость здесь очень даже приемлемые, так что инвесторам стоит обратить внимание на этот активный сибирский город. Например, можно купить коммерческую недвижимость на первом этаже жилого дома площадью 80 кв.м  за 6 млн. руб. А средние цены на жилую недвижимость по городу составляют 60 000 руб./кв.м.

Тюмень

Во многом Тюмень живет за счет добычи и переработки нефти и газа. Также развито производство. Благодаря функционированию «дорогих» отраслей город считается привлекательным как для бизнеса, так и для людей, — есть, кому продавать и сдавать объекты. За последний год цены на новострой в Тюмени упали на 10% — самое время обзавестись недвижимостью, пока стоимость не пошла вверх.

Екатеринбург

Экономически привлекательный город Урала и Сибири. В миллионнике процветает наука, промышленность и сфера услуг. Касаемо жилищного фонда, здесь наблюдается хороший потенциал — строят офисы для коммерции и новенькие дома от экономического до бизнес-класса для проживания. По данным местного департамента архитектуры и градостроительства, за 2016 год в городе введено более 1 млн. кв. м жилой недвижимости и 992 тыс. кв. м коммерческих площадей.

Сочи

Город и раньше был привлекателен для инвестиций как курортная зона, а после проведения Олимпиады и «прокачки» Сочи бюджетными средствами недвижимость в нем стала для инвесторов еще более аппетитной. Советуем обратить внимание на жилую недвижимость для сдачи в аренду. Сочинские цены близятся к московским — 1 кв.м обходится в среднем в 95 тыс. руб. Динамика стоимости жилья в последние годы положительная — по сравнению с 2013 годом цены выросли на 8-10%.

Казань

Город, претендующий на звание «третьей столицы», не может быть непривлекательным для инвесторов. Помимо культурного наследия, Казань гордится высокими достижениями в сферах экономики, политики и образования. Рынок недвижимости здесь довольно надежен и имеет стабильный рост — строятся новые районы и бизнес-центры. Квадратный метр жилой площади обходится в среднем в 65 000 руб., а коммерческое помещение площадью 190 кв. м в элитном доме можно купить за 13-15 млн. руб.







Загрузка