Перейти к объявлениям на irr.ru

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Строительству жилых комплексов, торговых центров, таунхаусов всегда предшествует долгий процесс проектирования и выбора подходящего места, поэтому в появлении новостроек нет ничего случайного. Анализируются множество критериев, чтобы объект получился ликвидным, то есть имел спрос у покупателей и арендаторов. Есть даже специально разработанная аналитическая система highest or best use (HBU). По ней оцениваются следующие критерии:

  • в каком секторе рынка есть ниши и как долго они сохранятся (строительство – процесс не быстрый, и ситуация вполне может измениться);
  • какой именно объект будет востребован;
  • насколько велика конкуренция в выбранном сегменте;
  • каков вероятный уровень цен продажи построенных площадей;
  • каков прогноз рентабельности проекта;
  • риски и способы их снижения.

Часто разрабатывается несколько моделей, рассчитывается их доходность с учетом инвестиций и предполагаемой доходности, после чего выбирается оптимальный вариант.

Недвижимость / Аренда квартир

Где строить?

Вариантов с местом строительства может быть два:

девелопер уже приобрел землю и теперь решает, как ее выгоднее использовать и что построить;
приобретение земли только планируется, участок подбирается в зависимости от целей строительства.

То есть, отправной точкой обычно служат либо место, либо запланированный объект. Но встречается и третий вариант: есть только желание и возможность строить без какой-либо конкретики. В этом случае собирается информация обо всех перспективных участках, составляются и просчитываются все возможные проекты и только после этого принимается решение.

Есть земля: что строить?

В каждом населенном пункте ситуации на рынке недвижимости разные: где-то выше спрос на жилье, где-то – на офисные помещения. Это обязательно учитывается при планировании строительства.

Следующий критерий – конкретное место в городе: центр, окраина, транспортная доступность, расположение относительно объектов инфраструктуры. Рядом с парком правильнее будет строить жилые дома, они обязательно будут востребованы. А вот в промышленной зоне вряд ли кто-то захочет поселиться, такое место больше подходит для офисного здания. В крупных городах коммерческую и жилую недвижимость намеренно разграничивают, чтобы создавать районы с нужной атмосферой. У города есть определенные ограничения по высотности, плотности застройки, девелопер вынужден это учитывать, так как все проекты согласовывает муниципалитет.

Есть идея: где строить?

Логика выбора места под объект примерно такая же: земля в хороших районах стоит дорого, и нет смысла переплачивать, если планируется строительство ЖК эконом-класса. Конечно, в центре квартиры будут стоить дороже, но не факт, что при этом будут хорошо продаваться. Это относится и к бизнес-центрам: компании, работающие с клиентами удаленно, не нуждаются в удобно расположенном красивом офисе и не готовы за него переплачивать, поэтому арендуют помещения в недорогих центрах часто на окраинах. Если же цели амбициозные, объект планируется возводить премиального класса, то участок должен быть соответствующим.

Женская обувь / Спортивная обувь для женщин

ЖК: какой?

Если принято решение возводить жилой комплекс, определяются, какого класса он будет: стандарт, комфорт, бизнес или премиум? Обычно чем лучше расположение (центр города или хороший район, близость к паркам, развитая инфраструктура), тем выше класс жилья, которое там строят. На окраинах, в неудобных местах дорогие квартиры не продать, там возводят экономичные новостройки. Редкий девелопер рискует вложиться в долгосрочный проект: строительство дорогих домов в непопулярных районах, чтобы при помощи крупных объектов инфраструктуры постепенно сделать его привлекательным для покупателей.

На современном рынке отмечается тенденция к преобладанию комфорт-класса, который превосходит по качеству стандарт, но значительно дешевле бизнеса. Если не так давно были популярны небольшие студии, теперь предпочтение чаще отдают просторным квартирам из нескольких комнат. Главная задача девелопера – добиться, чтобы при максимальном количестве квартир их стоимость и площадь тоже были как можно больше. 

Читайте также

Секреты трех букв. ЖСК или ДДУ?

Три четверти новостроек в России продаются на этапе строительства. Но вот форма договора при этом может быть разная. Что скрывается за двумя аббревиатурами – ЖСК и ДДУ? Какой вариант выбрать? IRR.RU собрал экспертные мнения.

Для начала расшифруем эти загадочные слова из трех букв. Итак, ДДУ – это договор долевого участия, а ЖСК – жилищно-строительный кооператив. Во втором случае квартиры, как правило, стоят дешевле. Почему? 

Сразу оговоримся: обе схемы абсолютно легальные, но регламентируются по-разному. Вариант с ДДУ – Федеральным законом № 214-ФЗ, а ЖСК – Жилищным кодексом, а также законами «О жилищных накопительных кооперативах» и «О производственных кооперативах». 

Цена-перевертыш 
Так откуда возникает разница в цене? Дело в том, что, организуя строительный кооператив, застройщик не обязан готовить к старту продаж всю разрешительную документацию и заключать договор аренды на участок. А все это – весьма существенные затраты. Поэтому он может позволить себе изначально назначать более низкую цену за квадратный метр. Но у этой медали есть и обратная сторона. 

Стоимость строительства с течением времени может существенно возрасти. И вот здесь сработает принцип «дешевого сыра». «В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты», - объясняет представитель "РГ-Девелопмент" Людмила Буркова, Иными словами, вы можете не только не сэкономить, но и потратить больше, чем если бы покупали жилье по договору долевого участия. 

Сроки строительства 
Если денег на строительство не хватает, то сроки возведения жилья сдвигаются. Конечно, такое может случиться и в случае с ДДУ. Но в этом договоре сроки, по крайней мере, прописаны и за их несоблюдение предусмотрены штрафы и неустойки. А в случае с ЖСК такого пункта как дата завершения строительства не существует вовсе. «Кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Пайщикам остается лишь ждать, когда девелопер сможет завершить строительство дома», - уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. 

Юридическая защита 
Еще один немаловажный момент - договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Покупатель, вступивший в Жилищно-строительный кооператив, от этого не застрахован. 

Вообще, заключая договор долевого участия, покупатель платит за большую надежность. «Клиент пользуется всеми правами полноценного участника долевого строительства», объясняет вице-президент строительной корпорации "Девелопмент-Юг " Михаил Попенко. По его словам, в этом случае закон в полной мере защищает права «дольщиков, за его соблюдением строго следят соответствующие государственные органы. Если разорится строительный кооператив, защита интересов пайщиков законом не предусмотрена. 

Возврат денег 
Но на этом список отличий не заканчивается. Если вы по каким-то причинам передумали, то в случае с ДДУ сможете вернуть полную сумму, прописанную в договоре. А с ЖСК – как повезет, но не более 85%. Но, как показывает практика – еще меньше. «Только сам кооператив определяет, когда и на каких условиях он вернет полученные от покупателя деньги», - поясняет Мария Липнецкая.. 

Есть одно слабое утешение для членов ЖСК - застройщик может предоставлять покупателю рассрочку на срок, превышающий время строительства. По ДДУ такое невозможно. 

В общем, специалисты рекомендуют не связываться с ЖСК. Но и с ДДУ все не так однозначно, как кажется. Этот договор защищает от двойных продаж и от откровенных мошенников, но не гарантирует сдачу объекта в срок. Да и добиться от девелопера возврата денег и выплаты компенсаций порой не получается. Иначе не было бы столько акций обманутых дольщиков по всей стране. О том, на что нужно обратить внимание при выборе девелопера, расскажем в следующем материале. 

Посмотрите цены на недвижимость