Перейти к объявлениям на irr.ru

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Строительству жилых комплексов, торговых центров, таунхаусов всегда предшествует долгий процесс проектирования и выбора подходящего места, поэтому в появлении новостроек нет ничего случайного. Анализируются множество критериев, чтобы объект получился ликвидным, то есть имел спрос у покупателей и арендаторов. Есть даже специально разработанная аналитическая система highest or best use (HBU). По ней оцениваются следующие критерии:

  • в каком секторе рынка есть ниши и как долго они сохранятся (строительство – процесс не быстрый, и ситуация вполне может измениться);
  • какой именно объект будет востребован;
  • насколько велика конкуренция в выбранном сегменте;
  • каков вероятный уровень цен продажи построенных площадей;
  • каков прогноз рентабельности проекта;
  • риски и способы их снижения.

Часто разрабатывается несколько моделей, рассчитывается их доходность с учетом инвестиций и предполагаемой доходности, после чего выбирается оптимальный вариант.

Недвижимость / Аренда квартир

Где строить?

Вариантов с местом строительства может быть два:

девелопер уже приобрел землю и теперь решает, как ее выгоднее использовать и что построить;
приобретение земли только планируется, участок подбирается в зависимости от целей строительства.

То есть, отправной точкой обычно служат либо место, либо запланированный объект. Но встречается и третий вариант: есть только желание и возможность строить без какой-либо конкретики. В этом случае собирается информация обо всех перспективных участках, составляются и просчитываются все возможные проекты и только после этого принимается решение.

Есть земля: что строить?

В каждом населенном пункте ситуации на рынке недвижимости разные: где-то выше спрос на жилье, где-то – на офисные помещения. Это обязательно учитывается при планировании строительства.

Следующий критерий – конкретное место в городе: центр, окраина, транспортная доступность, расположение относительно объектов инфраструктуры. Рядом с парком правильнее будет строить жилые дома, они обязательно будут востребованы. А вот в промышленной зоне вряд ли кто-то захочет поселиться, такое место больше подходит для офисного здания. В крупных городах коммерческую и жилую недвижимость намеренно разграничивают, чтобы создавать районы с нужной атмосферой. У города есть определенные ограничения по высотности, плотности застройки, девелопер вынужден это учитывать, так как все проекты согласовывает муниципалитет.

Есть идея: где строить?

Логика выбора места под объект примерно такая же: земля в хороших районах стоит дорого, и нет смысла переплачивать, если планируется строительство ЖК эконом-класса. Конечно, в центре квартиры будут стоить дороже, но не факт, что при этом будут хорошо продаваться. Это относится и к бизнес-центрам: компании, работающие с клиентами удаленно, не нуждаются в удобно расположенном красивом офисе и не готовы за него переплачивать, поэтому арендуют помещения в недорогих центрах часто на окраинах. Если же цели амбициозные, объект планируется возводить премиального класса, то участок должен быть соответствующим.

Женская обувь / Спортивная обувь для женщин

ЖК: какой?

Если принято решение возводить жилой комплекс, определяются, какого класса он будет: стандарт, комфорт, бизнес или премиум? Обычно чем лучше расположение (центр города или хороший район, близость к паркам, развитая инфраструктура), тем выше класс жилья, которое там строят. На окраинах, в неудобных местах дорогие квартиры не продать, там возводят экономичные новостройки. Редкий девелопер рискует вложиться в долгосрочный проект: строительство дорогих домов в непопулярных районах, чтобы при помощи крупных объектов инфраструктуры постепенно сделать его привлекательным для покупателей.

На современном рынке отмечается тенденция к преобладанию комфорт-класса, который превосходит по качеству стандарт, но значительно дешевле бизнеса. Если не так давно были популярны небольшие студии, теперь предпочтение чаще отдают просторным квартирам из нескольких комнат. Главная задача девелопера – добиться, чтобы при максимальном количестве квартир их стоимость и площадь тоже были как можно больше. 

Читайте также

Аренда офиса: что нужно знать?

Покупка офисного помещения в крупных городах России будет стоить несколько миллионов рублей, при этом период окупаемости даже по самой выгодной сделке составляет не меньше 8-10 лет. Не каждая компания готова позволить себе в период экономического кризиса столь крупные расходы, поэтому многие предпочитают арендовать офис.

Категории офисной недвижимости

Коммерческой недвижимости присваивается одна из категорий – A, B, C или D, причем результат зависит от большого количества параметров, таких как год постройки, удаленность от центра, состояние инженерных коммуникаций, развитие инфраструктуры, качество ремонта. Самой престижной считается недвижимость класса A и B.

В категории A представлены элитные офисы с самой высокой арендной платой, расположенные в новых бизнес-центрах центральной части города. Обычно в офисах категории A есть ресторан, подземный паркинг, большие конференц-залы. В бизнес-центрах установлено новейшее оборудование, системы вентиляции и кондиционирования, датчики пожарной и охранной сигнализации, проведены оптоволоконные линии. Предполагается также индивидуальная отделка либо авторский дизайн помещений.

Офисы категории B не сильно уступают по уровню комфорта классу A. Они зачастую расположены в бизнес-центрах, построенных 5 – 7 лет назад, либо в старых, но отреставрированных зданиях в центральной части города. Такая недвижимость отличается от класса A тем, что в ней может отсутствовать система автоматизированного управления зданием. Парковка не столь удобная, и часто отсутствует подземный паркинг, но при этом машино-мест хватает всем сотрудникам, работающим в таком бизнес-центре.

Аренда коммерческой недвижимости / Офисы

Коммерческую недвижимость категории C обычно арендуют небольшие фирмы, которые не хотят переплачивать за престижный офис. Чаше всего к этому классу относят переоборудованные здания НИИ и государственных предприятий. Не предусмотрено общей системы кондиционирования и вентиляции, но есть централизованное отопление в зимний период, а также проведены телефонные линии и интернет. Нередко помещение требует косметического ремонта. Категория D предполагает устаревшие инженерные коммуникации и отсутствие необходимых служб жизнеобеспечения. Нередко такие здания нуждаются в капитальном ремонте.  

В целом можно отметить, что в России сегодня немало выгодных предложений по аренде офисной недвижимости, то есть количество превышает спрос, поэтому в крупных городах не будет проблематичным подыскать новый офис в удобном месте с хорошо развитой инфраструктурой.

Можно ли сэкономить на аренде?

Всегда есть способы немного сэкономить на аренде офисной недвижимости, но нельзя однозначно сказать, какой вариант подойдет той или иной компании.

Например, сегодня популярна аренда офиса на короткий срок и на неполный рабочий день. Если помещение необходимо, чтобы несколько раз в месяц проводить тренинги, совещания и встречи, то можно сэкономить, арендовав офис на необходимый срок, например на 1 день. Безусловно, при таком варианте нельзя будет сделать ремонт и установить все необходимое оборудование, но  все, что необходимо для рабочего процесса (мебель, интернет), там будет. Сегодня можно арендовать на короткий срок несколько изолированных помещений либо офис в формате open space.

Чтобы сэкономить, можно арендовать офис поменьше, а часть сотрудников перевести на удаленную работу. Последние исследования ученых показали, что 80% служащих российских компаний могут не присутствовать на рабочем месте для успешного выполнения поставленных задач. Благодаря современным средствам связи можно наладить эффективную коммуникацию между сотрудниками. 

Продажа коммерческой недвижимости / Офисы

Еще один вариант, позволяющий сэкономить – аренда офиса за пределами центральной части города. Например, в Москве он должен находиться за пределами МКАД. Обычно в этом случае компании организуют корпоративную развозку для сотрудников от ближайшей станции метро или остановки общественного транспорта. Часто такие офисы расположены в местах с плохо развитой инфраструктурой. Скорее всего, придется дополнительно организовать столовую либо кафе, нанять водителей и приобрести служебные авто, чтобы сотрудники могли быстро добраться в налоговую, банк и другие организации, расположенные в центре города.

Этапы аренды офисной недвижимости

  1. Если появилась необходимость в аренде офиса, первым делом нужно определить, сколько компания готова платить ежегодно. Желательно отталкиваться именно от максимальной суммы сделки, поскольку экономия не всегда хорошо сказывается на развитии бизнеса. Ведь удаленный от центра либо некомфортабельный офис может привести к увольнению ценных кадров. По статистике, 24% российских служащих ощущают неудовлетворенность работой именно из-за некомфортных условий труда.
  2. Офис выполняет представительские функции, поэтому недорогое и плохо оборудованное помещение вряд ли вызовет доверие партнеров по бизнесу и клиентов.
  3. На втором этапе необходимо подобрать несколько вариантов аренды. На сегодняшний день в интернете есть немало ресурсов с подробной информацией о каждом объекте недвижимости с фото, ценами и детальным описанием. Можно сразу рассматривать аренду в наиболее удобном районе либо вблизи той или иной станции метро.
  4. После выбора подходящего варианта необходимо подписать договор аренды. Он обычно заключается на срок от 11 – 12 месяцев. Наиболее выгодный  вариант – сотрудничество с собственником коммерческой недвижимости напрямую, поскольку в этом случае не придется оплачивать услуги посредников.

В договоре аренды обязательно нужно указывать точный адрес, по которому расположен объект недвижимости, площадь, сроки сделки, сумму арендной платы за 1 кв. м. А также, на этапе заключения договора проходит проверка документов арендодателя на право собственности.

Необходимо также осмотреть арендуемый офис на наличие неисправностей и дефектов, после чего составить передаточный акт, который может предполагать устранение всех недостатков арендатором.

Продажа коммерческой недвижимости / Торговля и сервис

Подводные камни при аренде офисной недвижимости

Безусловно, на каждом этапе аренды офисной недвижимости могу  возникнуть подводные камни.

  1. Если сделка проходит через посредников, придется оплатить комиссию за услуги риелторов. В каждом агентстве недвижимости действуют свои условия –  кто-то просит комиссию в размере 50% от суммы ежемесячных выплат, а кто-то – 100%. Желательно заранее спланировать такие расходы на случай, если не получится найти и арендовать подходящий вариант у собственника.
  2. С трудностями сталкиваются арендаторы, которые арендуют офис в недостроенном бизнес-центре. Следует понимать, что, пока здание не введено в эксплуатацию, за организацию офиса либо магазина придется заплатить штраф. При этом закон не запрещает оформлять договор аренды до окончания строительства. 
  3. После окончания аренды в большинстве случаев арендодатели потребуют вернуть помещение в том виде, в каком оно было арендовано. Не исключено, что потребуется проведение ремонта. Например, сотрудники могут повредить отделку стен, прикрепляя рабочие материалы при помощи канцелярских кнопок, и после окончания срока аренды потребуется шпаклевка и покраска стен.
  4. Один из подводных каменей – повышение арендной платы. Чтобы застраховать свой бизнес от таких расходов, обязательно в договоре нужно предусматривать все условия пересмотра цены, максимальный размер повышения и другие параметры.

Посмотреть предложения по аренде коммерческой недвижимости