Перейти к объявлениям на irr.ru

Налог на продажу квартиры в цифрах и фактах

С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения физических лиц. IRR.RU расскажет, кому новый сбор не страшен и как можно минимизировать потери. 

Итак, теперь каждому, кто продает квартиру, придется заплатить подоходный налог – в случае, если жилье находилось в его собственности менее 5 лет. Сбор взымали и раньше, но только с тех, кто хотел реализовать недвижимость, купленную или полученную менее 3 лет назад. 

Не все сразу 
Заранее оговоримся: нововведения коснутся только тех, кто купил квартиру с 1 января 2016 года. Для остальных сохранится прежний порядок. По-прежнему лишь 3 года придется ждать тем, кто только что приватизировал квартиру, получил в наследство, по договору ренты, а также в дар. В последнем случае есть одна оговорка - только от ближайших родственников (согласно Семейному Кодексу, это члены одной семьи, относящиеся к прямой восходящей или нисходящей линии, а также братья и сестры, включая сводных). 

Для остальных есть еще одно нововведение: понятие минимальной стоимости жилья. Оно равняется цифре, зафиксированной в кадастре, умноженной на региональный коэффициент. В Москве он равняется 0,7.Если вы продаете квартиру дешевле, то при расчете налога используется именно официальная минимальная цена, а не реальная. 

Кадастровая ловушка 
Итак, разберем, чем продавцам квартир чреваты нововведения. 

Представим ситуацию: вы купили однушку за 4 миллиона рублей после 1 января 2016 года. Но вам страшно понадобились деньги, ждать вы никак не можете, единственный актив – недавно купленная квартира. Вы продаете ее за те же 4 миллиона. Сколько вам придется заплатить? По идее, ничего, ведь у вас никакой прибыли. Но это только теоретически. Чтобы быть уверенным, что вы ничего не должны государству, придется заглянуть в кадастр. А там ваша квартира оценивается в 6 миллионов рублей. Что это значит для вас? Что в глазах государства вы продали квартиру за 6 млн * 0,7, то есть за 4,2 миллиона. Значит, вам придется заплатить налог с 200 тысяч рублей, то есть 26 тысяч.

Те, кто получил квартиру бесплатно, ситуация иная – им придется заплатить налог с полной стоимости квартиры, указанной в договоре, но опять-таки не ниже официального минимума.

Например, вы продали квартиру за 4 миллиона, а по кадастру ее цена – 7 миллионов. Умножаем 7 миллионов на 0,7, получается 4,9 миллионов, то есть больше, чем вы получили за свое жилье. Это значит, что налог вам придется платить не с 4, а с 4,9 миллионов. Итак, 4,9 * 0,13 = 637 тысяч. 

Если же кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, окажется меньше заявленной в договоре, то тут все будет по-честному: вам придется уплатить налог только с реальной суммы. 

Теоретически, схема правильная, она призвана искоренить так называемые «серые» сделки, когда в договор записывается заниженная сумма, а платится реальная. Но на практике все иначе – суды завалены исками о неправильной кадастровой оценке. Зачастую она в разы превышает рыночную. Поэтому вполне реальна ситуация, когда вы продаете квартиру в убыток, но при этом еще и обязаны уплатить налог на доход. 

Способы сэкономить 
Впрочем, все не так уж безрадостно. Есть способы уменьшить налог. Во-первых, раз в год каждый может воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. (исключение – квартиры, стоимость которых меньше 1 миллиона рублей). Эта цифра вычитается из налогооблагаемой базы. 

Давайте рассмотрим на примерах

Вы купили квартиру за 10 миллионов, а продали за 12.

Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 12 млн – 1 млн – 10 млн = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам придется заплатить налог. Он равен 1 млн * 0,13, то есть 130 тысячам рублей. Если же кадастровая стоимость, к примеру, 20 миллионов, а вы продали за 12, то налогооблагаемой базой будет уже 14 миллионов (20 млн *0,7). В этом случае ваш налог рассчитывается следующим образом: (14млн-1 млн-10 млн) * 0,13 = 390 тысяч рублей.

Вы продали полученную безвозмездно квартиру за 4 миллиона рублей. 

Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 4 млн – 1 млн = 3 млн. Сумма вашего налога - 3 млн * 0,13 = 390 тысяч рублей. Если же, как в приведенном ранее примере, кадастровая стоимость будет 7 млн рублей, тогда налог высчитываем по следующей формуле: (7 млн*0,7 – 1 млн) * 0,13 = 507 тысяч рублей. 

Другой способ сэкономить – учесть траты на улучшение состояние жилья. В этом случае вам потребуется документальное подтверждение понесенных расходов. 

К дополнительным расходам могут быть отнесены:

  • разработки проектно-сметной документации;
  • расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
  • подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям; 
  • отделка и другие ремонтные работы.

Сумма затрат также вычитается из налогооблагаемой базы.

Есть еще один способ не платить налог – переуступить права. Но он работает только в том случае, если на квартиру еще не оформлен документ о регистрации права собственности. Например, если вы купили строящееся жилье или если речь идет о еще не приватизированной квартире. 

Но если документы уже оформлены, то, если есть возможность, лучше подождать и не продавать квартиру раньше обозначенных сроков. Тогда вам не придется платить никаких налогов. Тем же, кто реализует жилье, чтобы купить новое, не стоит забывать: вы можете вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости. Он составляет 2 миллиона рублей. Но предоставляется только 1 раз в жизни.

Разместите бесплатное объявление на "Из Рук в Руки!"

Читайте также

Новый налог на недвижимость. Рассчитываем вместе

С 1 января 2015 года в России ввели новый налог на недвижимость, который рассчитывается исходя из кадастровой (оценочной) стоимости недвижимого имущества. В результате, многие владельцы жилья столкнутся с увеличением налоговых выплат. Сейчас новый налог начисляется только в 28 регионах, но к 2020 году он будет действовать по всей территории страны.

Особенности нового налога

Ранее в нашей стране уже действовал налог на недвижимость, но он и начислялся совсем по-другому. Общая сумма, которую нужно было выплачивать хозяину квартиры или частного дома, зависела от инвентаризационной стоимости жилья, то есть той, что числится на учете в БТИ. Она в разы меньше, чем рыночная стоимость недвижимости.

Теперь для определения суммы налога будет учитываться не инвентаризационная стоимость, а кадастровая. Она определяется независимыми оценщиками и обычно всего на 10-20% ниже рыночной, а, может быть, даже и выше. Особенно почувствуют на себе изменения владельцы квартир в старых домах, где инвентаризационная стоимость намного ниже кадастровой, поскольку им придется заплатить за свои квадратные метры большую сумму налога, чем раньше.

На сегодняшний день в России люди нередко сталкиваются с завышением кадастровой стоимости жилья и, как результат, суммы нового налога на недвижимость тоже завышаются. Главные причины этого кроются в следующем:

  • кризис привел к снижению цен на недвижимость, но не к снижению кадастровой стоимости;
  • при оценке кадастровой стоимости не всегда объективно учитываются особенности недвижимости, такие как транспортная доступность или изношенность здания;
  • оценщикам выгодно завышать кадастровую стоимость недвижимости, потому что они сами платят налоги, и им важно иметь хорошие отношения с налоговыми органами.

Единственный законный метод уменьшить размер нового налога на недвижимость — пересчет кадастровой стоимости через судебные органы либо через комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. Это влечет за собой дополнительные расходы, требует много времени и сил.

Читайте: как оспорить кадастровую стоимость квартиры?

Ставки нового налога на недвижимость

Сегодня действуют такие ставки нового налога на недвижимость:

  • 0,1% — если кадастровая стоимость квартиры, дома меньше 300 миллионов рублей;
  • 2% — если кадастровая стоимость жилья больше 300 миллионов рублей;
  • 0,5% — эта ставка используется для расчета суммы налога, который нужно будет уплатить собственникам нежилых зданий, хозяйственных построек.

Региональные налоговые инспекции могут на свое усмотрение увеличивать ставку не более чем в 3 раза или уменьшить ее вплоть до 0%.

В 2016 году владельцам жилья нужно будет оплатить налог на имущество не позже 1 декабря. Для этого в налоговой службе нужно получить налоговое уведомление, содержащее подробную информацию о сумме налога и сроках оплаты.

Как рассчитать размер налога на имущество?

Чтобы рассчитать сумму нового налога на недвижимость, первым делом нужно узнать, какова кадастровая стоимость вашей квартиры или дома. Это можно сделать на сайте Росреестра. Многих обрадует, что сейчас действуют льготы — благодаря этому при расчете суммы налогового платежа учитывается не вся кадастровая стоимость, а только ее часть.

  • кадастровая стоимость квартиры, используемая для расчета суммы налога, уменьшается на кадастровую стоимость 20 кв. м этой квартиры;
  • кадастровая стоимость комнаты, используемая для расчета суммы налога, уменьшается на кадастровую стоимость 10 кв. м этой комнаты;
  • кадастровая стоимость частного дома, используемая для расчета суммы налога, уменьшается на кадастровую стоимость 50 кв. м дома;
  • кадастровая стоимость недвижимого комплекса (например, частного отеля, бизнес-центра) уменьшается на 1 миллион рублей.

Первые четыре года после введения нового налога на недвижимость считаются переходным периодом. В течение этого времени будут действовать понижающие коэффициенты, позволяющие уменьшить налоговую нагрузку на граждан. При расчете суммы налога за 2015 год действует коэффициент 0,2, за 2016 год – 0,4, за 2017 год – 0,6, за 2018 год – 0,8.

Пример:

Допустим, нужно определить сумму налога на квартиру площадью 70 кв. м в случае, если ее кадастровая стоимость равняется 5 млн. рублей.

1) Вычисляем стоимость 20 кв. м квартиры:

5 000 000 / 70 × 20 = 1 428 571 руб.

2) Определяем кадастровую стоимость для расчета размера налогового платежа (без учета 20 кв. м):

5 000 000 - 1 428 571 = 3 571 429 руб.

3) Рассчитываем сумму налога:

3 571 429 × 0,1/100 = 3 571 руб.

4) Если налог будет выплачиваться в 2016 году за 2015 год, чтобы рассчитать его сумму, нужно использовать понижающий коэффициент 0,2

3571 × 0,2 = 714 руб.

При расчете суммы налога за 2019 год и все последующие уже не будут действовать понижающие коэффициенты – это значит, что начиная с 2020 года владельцу квартиры придется платить полную сумму, то есть 3571 руб.

Нужно ли людям пенсионного возраста выплачивать новый налог?

Пенсионеры ранее освобождались от уплаты налога на недвижимость. После введения новых правил для этой категории людей по-прежнему будут действовать льготы, но с некоторыми ограничениями. Во-первых, недвижимость не должна использоваться в коммерческих целях. Во-вторых, человек пенсионного возраста имеет право не платить налог только на один объект недвижимости каждого вида (квартира, дом и тд). Это делается с целью, чтобы родственники не переписывали имущество на пожилых людей, желая освободить себя от выплаты налога.

Таким образом, если пенсионер владеет и домом и квартирой, он имеет право не уплачивать налог только за что-то одно, а все остальное имущество будет облагаться платежами.

Пенсионеру необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания и подать заявку на освобождение от уплаты налога на недвижимость. Обязательно нужно взять с собой паспорт, пенсионное свидетельство и другие документы.

Кто освобождается от уплаты налогового платежа?

Не нужно выплачивать налог на недвижимость льготным категориям россиян — к ним относятся:

  • инвалиды 1, 2 гр. и инвалиды с детства;
  • герои СССР и РФ;
  • участники боевых действий;
  • ветераны-афганцы и ветрены Великой отечественной войны;
  • военные;
  • ликвидаторы аварии на ЧАЭС;
  • члены семей военных, потерявшие кормильца;
  • лица, которые осуществляют творческую и профессиональную деятельность (например, открыли библиотеку, творческую мастерскую или музей).

Читайте: как оспорить кадастровую стоимость квартиры?







Загрузка