Перейти к объявлениям на irr.ru

Цены на квартиры: от котлована до многолетней эксплуатации

Площади в строящемся доме дорожают вместе с количеством построенных этажей: чем ближе проект к завершению, тем дороже квадратные метры. При этом специалисты отмечают устойчивое и постепенное увеличение цен по мере готовности объекта без резких колебаний. IRR.ru поможет правильно вложить деньги и выбрать хороший момент для покупки.

Закладка фундамента

В это время компании предлагают самый высокий дисконт на покупку квадратного метра — скидка составляет 20-40% от конечной стоимости.

Параллельно с экономией предполагается высокий риск, так как стройка только началась и высока вероятность ее заморозки. Из-за этого покупательский спрос на стадии котлована достаточно низкий, что позволяет без ограничений выбрать подходящий вариант из пока еще широкого ассортимента.

Продажа квартир / Новостройки

Появление первых этажей

Строятся первые несколько этажей, и квартиры дорожают по мере их возведения. Проект принимает более осязаемый вид, и риск снижается до среднего уровня — желающих приобрести жилье в новом доме становится больше. Однако продавец начинает чувствовать себя более уверенно и снижает размер дисконта — теперь можно рассчитывать на 15-20% дисконта. Выбор недвижимости остается широким.

Окончательное оформление каркаса

По мере «роста» дома повышается спрос на будущие стены, поэтому ассортимент жилья с появлением новых этажей активно сокращается. Риски остаются на «умеренном» уровне, но имеют тенденцию к снижению. Размер скидки может быть равен 10-15%.

Это один из самых предпочтительных этапов для инвестирования, так как в нем сочетаются невысокий риск и ощутимая скидка, а количество свободных вариантов все еще позволяет подобрать объект, не ущемляя свои потребности.

Внутренние работы

Несмотря на внушительный облик строения после появления каркаса, один из самых серьезных и дорогостоящих этапов еще впереди — строителям предстоит провести коммуникации, оформить кровлю, возвести и утеплить стены внутри здания.

Риски становятся низкими, но все еще присутствуют, так как стоимость этой стадии обходится в треть бюджета строительства. Стоимость площадей параллельно увеличивается, ожидаемый дисконт снижается до 5-10%.

Хоть выбор недвижимости не так широк, этот этап тоже является неплохим вариантом для покупки стен. Риск минимален, а экономия, хоть и небольшая, все равно присутствует. Это подходит тем, кто хочет наверняка сохранить вкладываемые средства.

Ввод в эксплуатацию

Риски стремятся к нулю, а цена окончательно приближается к средним показателям на рынке первичной недвижимости. Сэкономить удается редко, однако при покупке можно рассчитывать на индивидуальную скидку от застройщика (3-5%) по договоренности или на неликвидные площади.

Продажа квартир / Вторичный рынок

Другие факторы

Выше описана ситуация, складывающаяся на рядовых проектах. В отдельно взятом объекте могут выявляться другие тенденции. Например, на рынке жилья бизнес-класса скидка от застройщика на этапе котлована не превышает 15-10% от итоговой стоимости.

В ряде случаев застройщики не могут привлечь достаточно инвестиций. Тогда дисконт в размере до 30% может продержаться вплоть до прокладки коммуникаций, при этом сохраняются и высокие риски вложения средств.

После покупки объекта

Приобретая жилье в новом доме, можно рассчитывать на увеличение стоимости и после сдачи проекта при условии стабильного спроса на рынке — по мере появления инфраструктуры ценность «квадратов» становится выше в среднем на 10-20% в течение следующих 5-10 лет. При общем подъеме можно рассчитывать и на удорожание в размере 30% от стоимости объекта после его сдачи.

Наверняка предсказать цену жилья после введения в эксплуатацию нельзя, так как на нее влияет множество факторов. Негативно может сказаться возведение еще одной новостройки неподалеку или проведение магистрали с активным движением. Положительным фактором является появление станции метро, школы, достопримечательностей, хотя и это не является гарантом стабильного роста цены.

Значительное влияние имеют общие тенденции. Например, в последнее время стал актуальным уход от центра города в тихие и обустроенные собственной инфраструктурой спальные районы.

Также застройщики постепенно переходят к новым стандартам — безопасные дворы без машин, комплексы с менее плотной застройкой и т.д. Постепенно проявляется мода на проживание в собственных домах, а не квартирах. Все это может снизить ликвидность имущества при длительной эксплуатации в 15-20 лет.

Читайте также

Какие дома в Москве снесут в первую очередь?

Постепенно Москву освобождают от ветхого жилья, возводя на его месте современные новостройки. Всего к 2010 г. снесли около 6 млн кв. м пятиэтажек, и этот процесс решили продолжить. «Хрущевок» в Москве осталось немало, а подсчеты показали, что экономически выгоднее сносить такие дома, чем ремонтировать их. Тем более, сделать из них современные и комфортабельные уже все равно не получится. В феврале 2017 г. мэр Москвы Сергей Собянин объявил о планировании второй масштабной волны сноса пятиэтажек.

Все ли пятиэтажки будут сносить?

В начале 50-х гг. массовое строительство «хрущевок» стало настоящим спасением для людей, живших в коммуналках и бараках. Строили панельные и кирпичные пятиэтажки не слишком основательно, из недорогих материалов, зато быстро – меньше, чем за 2 месяца вырастал многоквартирный дом.

Планировалось, что дома простоят 20-25 лет, а затем на их месте построят новые, более качественные. То есть, эти дома значительно превысили свой предполагаемый срок эксплуатации, примерно в 2 раза.

Тем не менее многие из них находятся в отличном состоянии и сносу не подлежат. Объяснение простое: были разработаны и возведены несколько серий пятиэтажек по разным проектам и из разных материалов. К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300 признаны потенциально аварийными, а панельные 1-515, блочные 1-510 и кирпичные 1-511, 1-447 оказались достаточно прочными.

Продажа квартир / Вторичный рынок

Где узнать, какие дома будут сносить?

Адресный перечень домов, подлежащих сносу, есть на официальных сайтах Департамента строительства Москвы, Департамента градостроительной политики Москвы, на некоторых других ресурсах. Наиболее активно ведутся работы в Западном и Северо-Восточном административных округах.

А что с жильцами?

Естественно, всем владельцам жилья в сносимых домах предоставляется равноценная замена. Процесс переселения регламентируют статьи Жилищного кодекса РФ №№32, 89, 134, согласно которым собственникам квартир и тем, кто живет на условиях социального найма, предоставляется благоустроенное жилье, сопоставимое по площади и с таким же количеством комнат.

Преимущественно переселяют жильцов в пределах одного района, когда это невозможно – в пределах округа. Переселение в другой район возможно только при наличии письменного согласия. С нежилыми помещениями ситуация несколько иная: им предоставляют замену, равноценную по площади, но в любом районе города.

Избежать переселения невозможно – если после получения уведомления договор не подписан, то вопрос решается в судебном порядке. С другой стороны, сразу же после подписания согласия жильцу предоставляется новая квартира, задолго до сноса дома.

А может быть, это шанс?

Покупка жилья в домах, определенных под снос, – удачная инвестиция. Из-за удручающего состояния квартиры в них стоят недорого, при этом в ближайшей перспективе без каких-либо доплат дряхлая «хрущевка» превратится в новую благоустроенную квартиру не меньшей, а иногда и большей площади. Но все-таки определенные риски присутствуют: нужно ждать принятия решения о сносе дома и переселении. Учитывая, что программа успешно реализуется в Москве с 1999 г., риски эти невелики, тем более что мэр города официально объявил о начале второй волны сноса пятиэтажек.