Перейти к объявлениям на irr.ru

Выгодная ипотека – миф или реальность?

Одни считают, что выплатить ипотеку и не влезть в долги почти нереально из-за высоких ставок, другие видят в этом едва ли не единственный шанс обзавестись жильем, не имея больших доходов. Разберемся вместе, выгодная ипотека – это миф или реальность?

Сколько сейчас стоит ипотека?

Еще два года назад ипотеку могла себе позволить только каждая десятая российская семья. С началом кризиса Центральный банк резко повысил ключевую ставку, которая в конце 2014 года составляла 17%.  Сегодня ситуация на рынке ипотечного кредитования изменилась в лучшую сторону. ЦБ постепенно уменьшает ключевую ставку (сегодня 9%), что привело к тому, что с начала 2017 года большинство российских банков несколько уменьшили ипотечные ставки. Сегодня ее среднее значение составляет 11,68%.

Аналитики утверждают, что это не предел. Они прогнозируют, что уже в следующем году большинство банков будут выдавать ипотечные кредиты под 10% годовых, а к 2020 году – под 8% годовых. На рынке уже появились такие предложения. Например, в банке «Открытие» можно оформить ипотеку со ставкой от 10% годовых.

Новостройка или вторичный рынок?

Во многом ипотечная ставка зависит и от того, где вы покупаете жилье – на первичном или вторичном рынке.

Обычно ипотека на квартиры в новостройках стоит дороже, так как такая покупка связана с определенными рисками. Подрядчик может задержать сроки завершения строительства, «заморозить» стройку в случае нехватки бюджета, сделать работы не в соответствии с изначальным проектом в целях экономии. Но главное отличие первичного рынка в том, что покупатель может наблюдать за ходом строительства и вполне ясно представляет, какого качества трубы, окна, отопительные приборы, из чего сделаны межкомнатные перегородки, какая установлена техника и т.д. На вторичном рынке - ипотечные ставки на 0,5-1 процентных пунктов ниже. 

Преимущества рефинансирования ипотеки

Рефинансирование – это еще один аргумент в пользу того, что ипотека может быть выгодной. Преимущество любой программы рефинансирования состоит в том, что можно переоформить ипотечный кредит на более выгодных условиях. Сегодня это особенно актуально, потому что несколько лет назад заемщикам приходилось оформлять сделки под 15-17% годовых. Новый выбранный вами банк погасит долг перед старым банком и оформит сделку на более выгодных условиях.

Рефинансирование позволяет не только уменьшить процентную ставку, но и при необходимости уменьшить размер ежемесячных платежей. Для этого достаточно продлить срок выплаты ипотечного кредита (например, с максимально возможных в прошлом банке 15 лет до 20 лет в новом банке).

Требования к заемщикам

Воспользоваться программами ипотечного кредитования и рефинансирования могут люди: 

  • от 18 до 65 лет (65 лет должно исполниться к моменту погашения ипотечного кредита);
  • имеющие гражданство РФ;           
  • с общим трудовым стажем от 1 года;
  • проработавшие на последнем месте работы не меньше 3 месяцев.

Узнайте сегодня размер максимально возможной скидки к ипотечной ставке.

Читайте также

Налог на продажу квартиры в цифрах и фактах

С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения физических лиц. IRR.RU расскажет, кому новый сбор не страшен и как можно минимизировать потери. 

Итак, теперь каждому, кто продает квартиру, придется заплатить подоходный налог – в случае, если жилье находилось в его собственности менее 5 лет. Сбор взымали и раньше, но только с тех, кто хотел реализовать недвижимость, купленную или полученную менее 3 лет назад. 

Не все сразу 
Заранее оговоримся: нововведения коснутся только тех, кто купил квартиру с 1 января 2016 года. Для остальных сохранится прежний порядок. По-прежнему лишь 3 года придется ждать тем, кто только что приватизировал квартиру, получил в наследство, по договору ренты, а также в дар. В последнем случае есть одна оговорка - только от ближайших родственников (согласно Семейному Кодексу, это члены одной семьи, относящиеся к прямой восходящей или нисходящей линии, а также братья и сестры, включая сводных). 

Для остальных есть еще одно нововведение: понятие минимальной стоимости жилья. Оно равняется цифре, зафиксированной в кадастре, умноженной на региональный коэффициент. В Москве он равняется 0,7.Если вы продаете квартиру дешевле, то при расчете налога используется именно официальная минимальная цена, а не реальная. 

Кадастровая ловушка 
Итак, разберем, чем продавцам квартир чреваты нововведения. 

Представим ситуацию: вы купили однушку за 4 миллиона рублей после 1 января 2016 года. Но вам страшно понадобились деньги, ждать вы никак не можете, единственный актив – недавно купленная квартира. Вы продаете ее за те же 4 миллиона. Сколько вам придется заплатить? По идее, ничего, ведь у вас никакой прибыли. Но это только теоретически. Чтобы быть уверенным, что вы ничего не должны государству, придется заглянуть в кадастр. А там ваша квартира оценивается в 6 миллионов рублей. Что это значит для вас? Что в глазах государства вы продали квартиру за 6 млн * 0,7, то есть за 4,2 миллиона. Значит, вам придется заплатить налог с 200 тысяч рублей, то есть 26 тысяч.

Те, кто получил квартиру бесплатно, ситуация иная – им придется заплатить налог с полной стоимости квартиры, указанной в договоре, но опять-таки не ниже официального минимума.

Например, вы продали квартиру за 4 миллиона, а по кадастру ее цена – 7 миллионов. Умножаем 7 миллионов на 0,7, получается 4,9 миллионов, то есть больше, чем вы получили за свое жилье. Это значит, что налог вам придется платить не с 4, а с 4,9 миллионов. Итак, 4,9 * 0,13 = 637 тысяч. 

Если же кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент, окажется меньше заявленной в договоре, то тут все будет по-честному: вам придется уплатить налог только с реальной суммы. 

Теоретически, схема правильная, она призвана искоренить так называемые «серые» сделки, когда в договор записывается заниженная сумма, а платится реальная. Но на практике все иначе – суды завалены исками о неправильной кадастровой оценке. Зачастую она в разы превышает рыночную. Поэтому вполне реальна ситуация, когда вы продаете квартиру в убыток, но при этом еще и обязаны уплатить налог на доход. 

Способы сэкономить 
Впрочем, все не так уж безрадостно. Есть способы уменьшить налог. Во-первых, раз в год каждый может воспользоваться налоговым вычетом в 1 миллион рублей. (исключение – квартиры, стоимость которых меньше 1 миллиона рублей). Эта цифра вычитается из налогооблагаемой базы. 

Давайте рассмотрим на примерах

Вы купили квартиру за 10 миллионов, а продали за 12.

Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 12 млн – 1 млн – 10 млн = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам придется заплатить налог. Он равен 1 млн * 0,13, то есть 130 тысячам рублей. Если же кадастровая стоимость, к примеру, 20 миллионов, а вы продали за 12, то налогооблагаемой базой будет уже 14 миллионов (20 млн *0,7). В этом случае ваш налог рассчитывается следующим образом: (14млн-1 млн-10 млн) * 0,13 = 390 тысяч рублей.

Вы продали полученную безвозмездно квартиру за 4 миллиона рублей. 

Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 4 млн – 1 млн = 3 млн. Сумма вашего налога - 3 млн * 0,13 = 390 тысяч рублей. Если же, как в приведенном ранее примере, кадастровая стоимость будет 7 млн рублей, тогда налог высчитываем по следующей формуле: (7 млн*0,7 – 1 млн) * 0,13 = 507 тысяч рублей. 

Другой способ сэкономить – учесть траты на улучшение состояние жилья. В этом случае вам потребуется документальное подтверждение понесенных расходов. 

К дополнительным расходам могут быть отнесены:

  • разработки проектно-сметной документации;
  • расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
  • подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям; 
  • отделка и другие ремонтные работы.

Сумма затрат также вычитается из налогооблагаемой базы.

Есть еще один способ не платить налог – переуступить права. Но он работает только в том случае, если на квартиру еще не оформлен документ о регистрации права собственности. Например, если вы купили строящееся жилье или если речь идет о еще не приватизированной квартире. 

Но если документы уже оформлены, то, если есть возможность, лучше подождать и не продавать квартиру раньше обозначенных сроков. Тогда вам не придется платить никаких налогов. Тем же, кто реализует жилье, чтобы купить новое, не стоит забывать: вы можете вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости. Он составляет 2 миллиона рублей. Но предоставляется только 1 раз в жизни.

Разместите бесплатное объявление на "Из Рук в Руки!"