Перейти к объявлениям на irr.ru

Апартаменты: плюсы и минусы

Многие из нас воспринимают слово «апартаменты» как шутливое название квартиры. На самом деле, с юридической точки зрения квартира и апартаменты – это совершенно разные понятия. Первое относится к жилым помещениям, а вторые – к нежилому фонду, даже если в них на самом деле кто-то живет.

Законодательство РФ определяет апартаменты как нежилое помещение, площадь которого превышает 40 квадратных метров. Изначально апартаменты рассматривались как помещения для временного пребывания, организации отелей, сдачи в аренду и прочих коммерческих целей. Однако сегодня много людей покупают их, как постоянное жилье. Главная причина состоит в том, что апартаменты всегда стоят дешевле, чем аналогичная по качеству и месторасположению жилая недвижимость. При этом, как правило, они строятся как полноценные квартиры, в которых соблюдены все санитарно-гигиенические требования, что делает их пригодными для постоянного проживания.

Застройщикам тоже выгодно строить апартаменты, а не жилую недвижимость – ведь требования к строительству и инфраструктуре в таком случае будут гораздо ниже, что позволит снизить налоговые выплаты, затраты на строительство и благоустройство территории, а главное – избежать бесконечных проверок и бумажной волокиты.

Виды апартаментов

Такое помещение может находиться и в жилом доме или на территории жилого комплекса – например, на первом этаже или в пристройке. Но есть и отдельно стоящие комплексы, состоящие исключительно из апартаментов. На сегодняшний день существуют следующие виды апартаментов:

Отдельные помещения в жилых и коммерческих зданиях, которые пригодны как для личного проживания, так и сдачи в аренду.

Лофты – апартаменты, которые строятся в реконструированных зданиях бывших промышленных предприятий и даже на территории действующих предприятиях. Лофты привлекают покупателей своими нестандартными планировками, высокими потолками и панорамными окнами. Это очень модный вид жилья в больших городах.

Студии – многофункциональные апартаменты, расположенные как в жилых, так и в коммерческих зданиях. Обычно это небольшие помещения, объединяющие воедино разные типы комнат: к примеру, спальню, гостиную и кухню. Студия может служить полноценным постоянным жильем или же сдаваться аренду.

Апартаменты, расположенные в больших бизнес-центрах. Они оборудованы, как полноценная квартира и используются или для частного проживания сотрудников фирмы, снимающей офис в этом бизнес-центре, или же для расселения сотрудников, командированных из других городов.

Есть у апартаментов и своя классификация уровня комфортности:

А – небольшие апартаменты с санузлом, рассчитанные на проживание 2-4 человек;
В – апартаменты с несколькими отдельными комнатами и санузлом, рассчитанные на проживание 4-8 человек;
С – апартаменты с раздельными комнатами, гостиной, кухней и санузлом,  рассчитанные на проживание 8-12 человек;
Люкс – роскошными номера в отелях или же отдельно стоящие особняки, с прислугой и дополнительными услугами.

Минусы апартаментов

Главное и очень серьезное отличие апартаментов от квартиры или отдельно стоящего жилого дома, как уже говорилось выше,состоит в том, что по закону квартира или дом относятся к жилым помещениям, а апартаменты – к нежилым – даже если в них созданы все условиях для полноценной жизни. Это порождает существенные различия и в статусе, и в налогообложении, и в оплате коммунальных услуг, и в процессе эксплуатации помещения.

Невозможность регистрации. В квартире и жилом доме вы, будучи собственником помещения, можете прописаться сами, а также прописать своих родных. В апартаментах разрешена временная прописка на 90 дней, и даже на 5 лет, если апартаменты имеют статус гостиницы. Но постоянную регистрацию в нежилом помещении оформить нельзя. Это означает, что вы не сможете получить субсидию по оплате коммунальных услуг, у вас не будет доступа к региональным льготам, а места в школе и детском саду вам будут предоставляться по остаточному принципу. 

Тарифы на коммунальные услуги ЖКХ для помещений, входящих в нежилой фонд, выше, чем для обычного жилья. В зависимости от региона, за электричество придется платить на 27% больше, за тепло – на 25% больше, за воду - на 10% больше. Льготы на оплату ЖКХ здесь также не действуют.

Налоги. Для жилых помещений ставка налога на инедвижимость редко превышает 0,1%. За нежилые помещения, поскольку они рассматриваются, как коммерческое вложение, заплатить придется гораздо больше -  региональная налоговая ставка чаще всего колеблется в пределах 1,5-2%. При этом налоговые льготы также отсутствуют.

Сниженные требования к качеству жилья. Жилые дома строят в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами  по освещенности, шумоизоляции, вентиляции, инсоляции, противопожарной защите и так далее.  Требования к нежилой недвижимости – существенно ниже. 

У государства нет никаких требований к инфраструктуре, прилегающей к объектам коммерческой недвижимости. Если при строительстве жилых комплексов застройщик обязан строить рядом детские сады, школы, поликлиники и магазины, то апартаменты можно возводить хоть в чистом поле, хоть посреди промзоны. Обеспечивать транспортную доступность застройщик также не обязан.

Общее домовое имущество. Подъезды, крыши, подвалы и дворы многоквартирных жилых домов являются коллективной собственностью владельцев квартир данного дома. Без их общего разрешения никто не откроет, к примеру, ночной клуб в подвале дома. В коммерческих зданиях таких ограничений нет. Более того, если вы и ваши соседи решите, например, поставить общую дверь на лестничной площадке, вам придется выкупать или арендовать эту площадку у владельца здания.

Закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время, а также СанПиНы и  ГОСТы, регламентирующие уровень допустимого шума в жилых домах, в коммерческих зданиях не действуют. А значит, у вас не будет никакой защиты от шумных соседей и даже токарного станка над головой.

Защита покупки на первичном рынке, которую государство гарантирует покупателям жилой недвижимости, не распространяется на тех, кто вложил средства в строительство нежилых объектов. Значит, вложение денег на ранних этапах строительства будет очень рискованным.

Конфискация по суду. Если вы – банкрот, отобрать единственную квартиру не смогут даже по суду. А вот на апартаменты, как на коммерческую недвижимость, можно наложить взыскание.

Неприкосновенность жилища на апартаменты также не распространяется.  Полиция вправе входить в нежилые помещение без всякого ордера.

Плюсы апартаментов

Конечно, у апартаментов есть и несомненные плюсы. В первую очередь это – невысокая стоимость, обусловленная тем, что затраты на строительство апартаментов существенно меньше, чем на строительство жилых домов. Но низкая цена – не единственное преимущество апартаментов.

Местоположение. Благодаря большому выбору нежилых объектов вы можете подобрать самый  оптимальный для себя вариант – от загородных апартаментов посреди нетронутой природы до студии в том же бизнес-центре, где находится ваш офис. 

Перспективность инвестиций. Спрос на апартаменты с каждым годом растет. А слухи о том, что апартаменты скоро приравняют к жилой недвижимости, делает вложения средств в них крайне выгодными. 

Нестандартная планировка. Многие апартаменты, особенно лофты, позволят воплотить самые смелые дизайнерские идеи.

Подводя итоги, можно сказать, что апартаменты могут стать отличным вариантом для тех, у кого уже есть постоянная регистрация в данном регионе – например, в квартире родителей.

Низкая цена апартаментов делает их доступным вариантом жилья для молодежи и неплохим вложением средств для тех, кто хочет купить недвижимость для сдачи в аренду.

Читайте также

Рынок жилья: прогнозы на 2019

В 2019-м стоит ждать существенного повышения стоимости жилья. К такому выводу приходят большинство российских экспертов в сфере недвижимости.

В поддержку этой точки зрения приводится снижение ставок по ипотеке, которое должно оживить рынок, и выкладки, прогнозирующие рост цен на стройматериалы, из-за которого застройщики обязательно поднимут цены, чтобы отбить повышенные расходы. Аналитики этой группы делают такие прогнозы по некоторым регионам на 2019 год:

- в Москве цены вырастут на 2-3%, и стоимость «квадрата» в среднем поднимется до 250 тысяч рублей;

- в Сочи цена «квадрата» вырастет на 4-5% и достигнет среднего значения в 100 тысяч рублей;

- в Питере возможно незначительное оживление в пределах 2% в год, в итоге цена квадрата будет оцениваться в 120 тысяч рублей;

- для казанского, новгородского, самарского и воронежского рынков прогнозируют стагнацию или небольшой рост – цена «квадрата» тут будет колебаться в рамках 45-70 тысяч рублей в зависимости от города;

- небольшое повышение возможно в Хабаровске и Екатеринбурге – цена квадратного метра тут может достигнуть отметки в 75 тысяч рублей.

Впрочем, существуют и иные прогнозы. В частности, Центробанк прогнозирует дальнейшее падение цен на жилье. Отчасти это связано с тем, что доходы большинства потенциальных покупателей перестали расти или даже упали. Поэтому покупательский спрос и на первичном, и на вторичном рынке ничто не стимулирует.

По мнению экспертов портала «Финансовые новости», дать однозначные прогнозы по трендам рынка недвижимости на 2019 го пока невозможно.

Ряд специалистов полагают, что рынок недвижимости развивается циклично и сейчас как раз вошел в фазу спада. При этом настоящее «дно» рынок увидит примерно в 2019-2021 годах, когда цена жилья будет понижаться на 7-9% ежегодно. Причем стоимость новостроек будет падать быстрее, чем цены на квартиры вторичного рынка. Возобновление роста цен на жилье эта группа экспертов прогнозирует на 2024 год  – именно в это время в России должна быть окончательно реализована политика замещения импорта, что позитивно скажется на росте доходов россиян.

Еще одна группа экспертов считает, что в ближайшие год-два рынок будет падать, но не так быстро, как в несколько предыдущих лет. К концу 2019 года он окончательно стабилизируется, после чего постепенно наметится рост. Такой точки зрения придерживаются, например, в РЭУ имени Плеханова. Цены 2013 года будут достигнуты примерно в 2020 году.