Перейти к объявлениям на irr.ru

Денежки идут: как получить пассивный доход от инвестиций

Согласитесь, заманчивая перспектива: единожды вложив денежки, всю оставшуюся жизнь жить на проценты. Чтобы обеспечить себе безбедную жизнь рантье, необходимо инвестировать средства для создания пассивного дохода. Большинство вариантов инвестиций: акции, облигации, займы и тому подобное требуют определенных знаний, и могут быть достаточно рискованными. Проще всего – вложить деньги в недвижимость. Сегодня рынок предлагает множество вариантов таких инвестиций.

Квартиры для сдачи в аренду

Самый распространенный способ, доступный даже бабушкам и домохозяйкам. Если у вас есть «лишняя квартира» или деньги на ее покупку, ее можно сдать в аренду. Самый простой вариант – на долгий срок, для постоянного проживания. Найти жильцов можно как с помощью риэлтора, так и самостоятельно, разместив объявление на одном из профильных агрегаторов – например, на нашем сайте «Из рук в руки». Средний доход от сдачи квартиры в длительную аренду составляет около 5-7% годовых.

Более прибыльный вариант – сдача квартиры посуточно. Здесь доход уже серьезнее – от 10% и выше. Но и побегать придется побольше: жильцов надо встречать-провожать, квартиру после них убирать. К тому же гораздо больше риск нарваться на неадекватных гостей, которые оставят квартиру в плачевном состоянии.  Словом, посуточная сдача квартиры – это своего рода работа: владельцу придется выступать как минимум в роли хостес и уборщицы.

Главный минус этого варианта инвестиций – достаточно высокий входной порог. Если вам не повезло с бабушкиным наследством, квартиру придется покупать, а это по столичным ценам – минимум 3-4 миллиона. Многие работающие москвичи покупают инвестиционные квартиры в ипотеку, сдают их в аренду, и с «арендных» денег расплачиваются с банком. Таким образом, квартира «сама себя окупает», и после выплаты ипотеки начинает приносить стабильный доход.   

Коммерческие помещения для сдачи в аренду

Еще один популярный вариант – вложение денег в коммерческие помещения: офисы, магазины, кафе, склады и тому подобное. Здесь средний доход составляет от 10% годовых. Минус – еще более высокий входной порог. За более менее приличное коммерческое помещение придется выложить не менее 5 миллионов рублей, а лучше – вдвое больше. 

Коворкинги

Еще один вариант коммерческого помещения – коворкинг. Это офисные помещения, в которых отдельные работники или даже небольшие фирмы арендуют рабочие места за общим столом, отдельные столы и кабинеты. Также в коворкингах можно взять в аренду переговорные и аудитории для проведения семинаров. При этом рабочие места и помещения в коворкингах можно снимать на любой срок – от 1 часа и до бесконечности.

Управление коворкингом инвесторы чаще всего  делегируют управляющим компаниям, избавляют владельцев от хлопот, оставляя себе часть прибыли.

Доходность коворкинга – от 15% годовых. Входной порог – от 7 миллионов рублей.

Апарт-отели, мини-отели и хостелы

Выкупив квартиру в старом фонде, ее реконструируют, ремонтируют и открывают небольшую частную гостиницу. Тут возможны варианты:

1. Хостел – бюджетные отели с удобствами «на этаже», многоместными комнатами, общей гостиной и кухней. Рассчитаны, в основном, на путешествующую небогатую молодежь.

2. Мини-отель – вариант для чуть более состоятельной публики. Здесь уже нет общих номеров – только одно-, двух-, трех- или четырехместными. В номерах эконом-класса удобства могут быть на этаже, в комнатах подороже оборудуют отдельные санузлы.

3. Апарт-отели предполагают наличие в каждом номере кухни и санузла, в котором чаще всего имеется стиральная машинка. Кухня может быть как полноценной, так и в виде небольшого уголка с чайником, мини-холодильником и микроволновкой.

Управление такими небольшими гостиницами, как правило, передается управляющим компаниям. Впрочем, некоторые владельцы нанимают персонал и ведут дела самостоятельно.

Доходность этого варианта инвестиций – в среднем от 15 до 20% годовых. А вот входной порог – очень высокий, от 10 миллионов рублей.

Объекты со множественностью собственников

Мало кто может сразу вынуть из кармана несколько миллионов рублей. Да и большой кредит дадут далеко не каждому. Что же делать тем, кто хочет получать пассивных доход, но при этом может сразу инвестировать лишь небольшую сумму? В этом случае стоит присмотреться к различным вариантам объектов со множественностью собственников.

Сегодня активно развиваются компании, выкупающие большие квартиры или офисные помещения, приводящие их в порядок, и затем распродающие по частям. Таким образом, можно купить несколько помещений или рабочих мест в коворкинге, несколько номеров в мини-отеле или апарт-отеле.

Одним из пионеров в этом бизнесе считается Investa group, которая строит в самом центре Санкт-Петербурга студии, предназначенные для дальнейшей сдачи в аренду. На данный момент в эту сеть входит уже 337 студий, уже выкупленных отдельными инвесторами. Отличное расположение, прекрасный ремонт, работающая реклама и качественное обслуживание, обеспеченное собственной Управляющей Компанией «Гости Любят» гарантируют  максимальную заполняемость номеров и апартаментов даже в межсезонье.

Investa находит невостребованные, порой заброшенные помещения в самом сердце Петербурга, реставрирует их и продает отдельные студии частным лицам. Всё законно и прозрачно: по договору купли-продажи инвестор получает студию в собственность, а по другому договору, который гарантирует определённый доход, передаёт её в управление УК «Гости Любят». Всё заботы компания берёт на себя: владельцам номеров не нужно искать постояльцев, давать рекламу, заботиться о содержании своей недвижимости. Достаточно выкупить подходящую студию, заключить договора, а затем остается  лишь получать sms-уведомления о поступлении доходов на банковский счет. Входной порог составляет в коворкингах – от 1 миллиона рублей, в мини-отелях и апарт-отелях – от 2,5 миллионов рублей.

При ставке в надёжном банке от 6% до 8% годовых доход от аренды студий составляет от 11 до 16,5% годовых в зависимости от сезона. Выплаты производятся ежемесячно. При этом сама студия растет в цене – в среднем на 5-9% в год. Так что капитал частных инвесторов растёт на 14-23% каждый год.

Таким же образом можно стать собственником одной или нескольких студий во флэт-шеринге или колливинге, или даже несколько номеров в шикарном кондо-отеле. Стоп-стоп-стоп! Для начала переведем эти термины на русский язык.

1. Флэт-шеринг – по сути, элитная коммуналка. Выкупается большая квартира и делится на отдельные студии. В каждой студии – отдельный санузел, а вот кухня – общая на всех. После этого студии распродаются отдельным инвесторам, которые при помощи управляющей компании сдают их в аренду.

Входной порог для этого вида инвестиций составляет от 1 миллиона рублей, а доходность – около 15% годовых.

2. Коливинг – это гибрид флэт-шеринга и коворкинга. Помимо жилых студий и общей кухни коливинге предусмотрена общая рабочая зона, которой могут пользоваться все жильцы. Коливинги часто арендуют молодые люди, которых объединяют общие профессиональные интересы или хобби: IT-специалисты, дизайнеры, журналисты, рекламщики, музыканты. Это позволяет не тратить лишние деньги на аренду офиса и лишнее время на поездки в офис.

В стоимость проживания по правилам классического коливинга входят кофе, чай, интернет, коммунальные платежи и мелочи вроде стирального порошка, жидкого мыла и тому подобное. Иногда в цену коливинга включается и уборка помещения.

Входной порог и доходность очень сильно зависят от размеров и уровня коливинга. Например, входной порог в один из первых в Санкт-Петербурге коливингов «Уютное гнездышко», появившийся в августе 2018 года, составил около 700 тысяч рублей, а чистая прибыль за год – 30 тысяч рублей.

3. Кондо-отель соединяет в себе все плюсы отеля и кондоминиума. Как правило, это отель четырех- или пятизвездочного уровня, с полной инфраструктурой: ресторанами, барами, спа-центрами, фитнесом, конференц-залами. При этом часть юнитов в этом отеле принадлежит не основному владельцу, а частным лицам, которые по договорам купли-продажи выкупили отдельные номера или апартаменты из нескольких комнат с кухней или для собственного проживание, или для сдачи в аренду. Управление своими юнитами владельцы поручают квалифицированным менеджерам под единым сетевым брендом.

Схема взаимодействия гостиничного оператора и владельцев отдельных апартаментов  прописана в договоре на управление, где подробно оговариваются права и обязанности сторон, а также порядок распределения прибыли от аренды. Типовой договор на управление заключают на период от 5 до 20 лет с возможностью продления. Владельцы апартаментов получают 40–70% прибыли, оплачивая налог на недвижимость, страховку и ремонт апартаментов, а также смену обстановки каждые пять лет и, частично, охрану гостиничного комплекса. Оператор получает 30–60% прибыли и берет на себя  обеспечение безопасности, привлечение клиентов, резервирование апартаментов, снабжение продовольствием и расходниками (туалетной бумагой, мылом, шампунями и так далее), ведение хозяйства, предоставление услуг консьержей и гостиничного сервиса. Также оператор управляет ресторанами, фитнес-центрами, ночными клубами и другими составными частями гостиничного комплекса.

В последнее время кондо-отели получают все большее распространение в Санкт-Петербурге. Например, Ramada Encore ® by Wyndham, принадлежащий мировому бренду Wyndham Hotels & Resorts, предлагает частным инвесторам выкупать апартаменты по цене от 3,4 миллиона рублей. Доходность от аренды номеров составляет 17% годовых плюс 10% от роста стоимости номера в год.

Еще одна перспективная сеть, предлагающая собственникам рентабельный арендный бизнес – сеть апарт-отелей и кондо-отелей Vertical. Стоимость номера – от 3,6 миллиона рублей. Доход – от 15% годовых плюс до 30% от роста стоимости номера в год.

Для частных инвесторов с ограниченными средствами подобные объекты считаются гарантированным низкорискованным вложением средств. Застройщики и управляющие компании контролируют соблюдение всех норм при строительстве, юридическую и финансовую чистоту на всех этапах, а также квалифицированное управление объектами. А при необходимости владелец может в любой момент продать свою недвижимость – и остаться в плюсе.

 

Читайте также

Районы, в которых в 2021 году жилье подорожает сильнее всего

На 5-10% в среднем может подорожать жилая недвижимость в Москве в 2021 году. При этом в отдельных районах рост цен будет более существенным – до 15%. Такой резкий на фоне остальных районов скачок цен будет связан, в основном, с грядущим улучшением транспортной ситуации в отдельных районах.

2021 год

За 12 месяцев текущего года в столице планируется открыть 11 новых станций Большой кольцевой линии, завершив западный, юго-западный и южный участки кольца.

Западный участок БКЛ будет состоять из четырех станций: «Карамышевская», «Мневники», «Терехово», «Кунцевская». Его открытие разгрузит действующие радиальные линии и улучшит транспортную доступность для почти полумиллиона москвичей из районов Хорошево-Мневники, Кунцево, Филевский Парк.

Юго-западный участок БКЛ – это еще четыре станции: «Давыдково», «Аминьевская», «Мичуринский проспект» и «Проспект Вернадского». После его открытия быстрее добираться в центр смогут сотни тысяч жителей районов Фили-Давыдково, Можайский, Очаково-Матвеевское, Раменки и Проспект Вернадского.

В южный участок БКЛ войдут три станции: «Новаторская», «Воронцовская» и «Зюзино», а также завершится реконструкция станции Каховская. Протяженность южного участка – семь километров. Его открытие улучшит транспортную доступность для полумиллиона москвичей из Зюзино, Новых Черемушек и Обручевского районов.

По мнению экспертов «Из рук в руки», повышение транспортной доступности не сильно скажется на цене недвижимости в районах, прилегающих к этим станциям метро, так как жилье в этой части Москвы традиционно считается дорогим и престижным, и выбирают его граждане, не сильно зависящие от общественного транспорта. Сильнее всего подорожают квартиры в наименее дорогих районах из тех, что прилегают к новым линиям метро: Зюзино, Обручевском и Можайском .

Так, в районе Зюзино «однушку» площадью 33,8 «квадрата» пока можно купить за 9,7 миллиона рублей. В квартире свежий ремонт, она полностью готова для жизни. Продается со шкафом-купе и прихожей, кухонной мебелью и бытовой техникой: стиральной машиной, духовкой, газовой плитой. Также новым хозяевам достанется парковочное место рядом с домом за шлагбаумом. Отдельно подчеркивается, что в 3 минутах от дома будут отрыты сразу 2 новые станции метро: «Каховская» и «Зюзино».

«Однушка»  в Обручевском районе площадью 39 «квадратов» продается за 9,9 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, новая проводка, большая застекленная лоджия с панорамным видом, отдельная гардеробная комната. До метро «Калужская» – 15 минут пешком.

В Можайском районе «двушку»  площадью 52,1 «квадрата»  можно купить за 11,9 миллиона рублей. Хороший ремонт, встроенный шкаф, застеленный балкон,  2 кондиционера, рулонные шторы на всех окнах и на балконе. Закрытый двор. Пока до метро «Славянский бульвар» приходится ездить на автобусе, но с открытием нового участка БКЛ дорога до станции «Давыдково» займет менее 20 минут пешком.

Транспортную доступность столичных районов улучшает не только метро. В мае 2021 года в составе ТПУ «Черкизово»  откроется  Восточный вокзал, на который переведут большинство поездов дальнего следования, которые сейчас отправляются с Курского вокзала. В здании нового вокзала будет два выхода — в сторону станции метро «Черкизовская» и стадиона «Локомотив» и в сторону Амурской улицы. Таким образом,   комфортный доступ к станциям метро и МЦК получат десятки тысяч нынешних и будущих жителей западной части Гольянова, которая сегодня активно застраивается новым жильем. Путь до метро для них сократится примерно в два раза – с 25-30 до 12-15 минут пешком.

Видовая «однушка» на 31 этаже монолитно-кирпичного дома комфорт-класса в ЖК «Level Амурская» продается за 9,9 миллиона рублей. Площадь квартиры 38,8 «квадрата», свободная планировка, без отделки. Респектабельное лобби, подземный паркинг, закрытый благоустроенный двор с безопасными детским и спортивными площадками. Сейчас дорога до метро «Черкизовская» занимает около получаса, после открытия вокзала и перехода через СВХ она сократится примерно вдвое. 

УЖЕ СКОРО

На рост цен влияют не только те станции метро, которые вот-вот откроются, но и те, которые будут построены в ближайшие годы. По сути, как только становится известно, что в район придет метро, цены в нем начинают расти. И чем ближе заветный час открытия новой ветки – тем сильнее дорожают квартиры, особенно в домах, расположенных в шаговой доступности от будущих станций

2022 год

В следующем году окончательно замкнется кольцо БКЛ. Будут достроены и открыты еще два участка.

На северо-восточном участке появятся станции «Сокольники», «Рижская» и «Марьина Роща». На юго-восточном участке откроют станции «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», а также завершат реконструкцию «Варшавской» и «Каширской».

Наибольший рост цен на недвижимость (примерно на 10 – 15%) эксперты предрекают для традиционно недорогих районов юго-востока: Нагатинского затона, Текстильщиков и Печатников.

Нагатинский затон – район красивый, зеленый, но совершенно неудобный с точки зрения транспорта. Отличная «однушка» в Нагатинском затоне продается за 8 миллионов рублей. Площадь квартиры 30 «квадратов», свежий ремонт, встроенная кухня, кондиционер, застеклённый балкон, тамбур на две квартиры. Пока до метро «Коломенская» - 15 минут на трамвае, но в объявлении подчеркивается, что в 2022 году в шаговой доступности откроется станция «Кленовый бульвар», до которой можно будет дойти за 15 минут.

Текстильщики и Печатники – районы, которые раньше были известны как промышленные, сегодня становится все более комфортными и благоустроенными. Метро там есть уже давно, однако обе станции в часы пик немыслимо переполнены. Открытие БКЛ позволит разгрузить обе станции минимум процентов на 30%. А значит, жизнь местных обитателей станет гораздо более комфортной.

В Печатниках «однушку» площадью 39 «квадратов» можно купить за 9,8 миллиона рублей. В квартире неплохой  ремонт, она полностью готова для жизни. Из окон открывается впечатляющий вид на Москву-реку и парк. До станции метро «Печатники» – около 20 минут пешком.

В Текстильщиках «двушку»  площадью 45,3 «квадрата»  можно купить за 9,5 миллиона рублей. Хороший ремонт, застеленный балкон,  кухонная мебель  останется новым владельцам. Тамбур на 2 квартиры с дополнительной дверью. До метро «Текстильщики» – 10 минут пешком.

МЦД-3, который планируется запустить в конце 2022-го – начале 2023 года, приведет к росту цена на недвижимость в таких бюджетных районах, как Западное Дегунино, Крюково и Старое Крюково и Перово.

В Западном Дегунино «двушка»  площадью 52,7 «квадрата»  продается за 8,9 миллиона рублей. Квартира ухоженная, с встроенными шкафами и антресолями. Сейчас до метро Ховрино – около получаса пешком, после открытия МЦД-3 можно будет за 10 минут дойти до станции «Ховрино».

В Старом Крюково «трешка» с евроремонтом площадью 63,2 квадрата продается за 9,25 миллиона рублей. Уютная квартира в тихом районе полностью готова к проживанию. Новым хозяевам остается мебель в кухне и  ванной. До станции «Крюково» – 9 минут пешком. С открытием МЦД-3 добраться до Москвы можно будет примерно на 15-20 минут быстрее, чем сейчас.

В Крюково «трешка» с евроремонтом площадью 81,2 квадрата продается за 11,9 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, две лоджии, большие коридор и кухня, кладовка. До станции «Крюково» – 15 минут пешком.

В Перово «однушку» площадью 34,8 «квадрата» можно купить за  8,6 миллиона рублей. В квартире застекленный большой балкон, хороший  ремонт, она полностью готова для жизни. Встроенная кухня и бытовая техника, в том числе кондиционер, входят в стоимость. Рядом – Перовский парк и Кусковский лесопарк, аквапарк «Карибия». До станции метро «Перово» – около 25 минут пешком. С открытием МЦД-3 дорога до станции «Перово» будет занимать 12 минут пешком.

2023 год

2023 года очень ждут жители районов Северный, Дмитровский, Лианозово, Восточное Дегунино. Еще недавно эти густонаселенные спальные районы отпугивали покупателей своей отвратительной транспортной доступностью. Однако запуск МЦД-1 и грядущее в 2023 году открытие трех новых станции Люблинско-Дмитровской линии:  «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово» и «Физтех», сделали эти районы гораздо более привлекательными. Уже в течение ближайшего года цены здесь обещают рвануть вверх в среднем на 15%

В Дмитровском районе «однушка»  площадью 54,3 «квадрата» продается за 9 миллионов рублей. В квартире хороший ремонт, большая кухня, альковная ниша в комнате. Сейчас дорога до метро «Селигерская» занимает 10 минут транспортом. До станции «Улица 800-летия Москвы» можно будет дойти за 6 минут.

В Северном районе «однушку»  площадью 40,8 «квадрата» можно приобрести за 9,8 миллиона рублей. Квартира с качественной отделкой расположена в жилом комплексе комфорт-класса «На Дмитровском, 169», на берегу реки Мерянка, рядом с лесопарковой зоной и парком «У Долгих прудов». Из окон, выходящих на улицу, открывается панорамный вид. В квартире большая лоджия и просторная кухня, укомплектованная всей необходимой бытовой техникой Kuppersberg. Сейчас до метро «Алтуфьево» нужно ехать 10-15 минут. До новой станции «Физтех» прогулка займет 6 минут.

В Восточное Дегунино  «однушку» площадью 34,6 «квадрата» можно купить за 8,2 миллиона рублей. Квартира в удовлетворительном состоянии, сделан косметический ремонт. Неподалеку – парк Ангарские пруды. До станции метро «Селигерская» – около 15 минут пешком. До станции «Улица 800-летия Москвы» можно будет дойти за 2 минуты.

В Лианозово «двушку»  площадью 58 «квадратов»  можно купить за 10,7 миллиона рублей. Застеленный балкон, тамбур на 4 квартиры. Требует ремонта. До «Алтуфьевской» - 15 минут транспортом, до метро «Лианозово» можно будет дойти за 10 минут.

Помимо этого столичные власти уже запланировали продление Калининско-Солнцевской и Сокольнической линии, а также строительство новой, Троицкой линии метро. На рост цен в Новой Москве уже повлияло то, что во время самоизоляции многие люди оценили перспективу жизни за городом, в районах с чистым воздухом и близостью леса. При этом большим плюсом этих районов служат московская прописка, развитая инфраструктура и близость к МКАД. Наличие метро еще больше поднимет их популярность.

Придет метро и Бирюлево, Гольяново, Троице-Лыково, Николо-Архангельское. Откроются МЦД-4 и МЦД-5. Но это – уже отдаленная перспектива. О ней мы расскажем чуть позже.

 

Продажа квартир / Вторичный рынок