Перейти к объявлениям на irr.ru

Денежки идут: как получить пассивный доход от инвестиций

Согласитесь, заманчивая перспектива: единожды вложив денежки, всю оставшуюся жизнь жить на проценты. Чтобы обеспечить себе безбедную жизнь рантье, необходимо инвестировать средства для создания пассивного дохода. Большинство вариантов инвестиций: акции, облигации, займы и тому подобное требуют определенных знаний, и могут быть достаточно рискованными. Проще всего – вложить деньги в недвижимость. Сегодня рынок предлагает множество вариантов таких инвестиций.

Квартиры для сдачи в аренду

Самый распространенный способ, доступный даже бабушкам и домохозяйкам. Если у вас есть «лишняя квартира» или деньги на ее покупку, ее можно сдать в аренду. Самый простой вариант – на долгий срок, для постоянного проживания. Найти жильцов можно как с помощью риэлтора, так и самостоятельно, разместив объявление на одном из профильных агрегаторов – например, на нашем сайте «Из рук в руки». Средний доход от сдачи квартиры в длительную аренду составляет около 5-7% годовых.

Более прибыльный вариант – сдача квартиры посуточно. Здесь доход уже серьезнее – от 10% и выше. Но и побегать придется побольше: жильцов надо встречать-провожать, квартиру после них убирать. К тому же гораздо больше риск нарваться на неадекватных гостей, которые оставят квартиру в плачевном состоянии.  Словом, посуточная сдача квартиры – это своего рода работа: владельцу придется выступать как минимум в роли хостес и уборщицы.

Главный минус этого варианта инвестиций – достаточно высокий входной порог. Если вам не повезло с бабушкиным наследством, квартиру придется покупать, а это по столичным ценам – минимум 3-4 миллиона. Многие работающие москвичи покупают инвестиционные квартиры в ипотеку, сдают их в аренду, и с «арендных» денег расплачиваются с банком. Таким образом, квартира «сама себя окупает», и после выплаты ипотеки начинает приносить стабильный доход.   

Коммерческие помещения для сдачи в аренду

Еще один популярный вариант – вложение денег в коммерческие помещения: офисы, магазины, кафе, склады и тому подобное. Здесь средний доход составляет от 10% годовых. Минус – еще более высокий входной порог. За более менее приличное коммерческое помещение придется выложить не менее 5 миллионов рублей, а лучше – вдвое больше. 

Коворкинги

Еще один вариант коммерческого помещения – коворкинг. Это офисные помещения, в которых отдельные работники или даже небольшие фирмы арендуют рабочие места за общим столом, отдельные столы и кабинеты. Также в коворкингах можно взять в аренду переговорные и аудитории для проведения семинаров. При этом рабочие места и помещения в коворкингах можно снимать на любой срок – от 1 часа и до бесконечности.

Управление коворкингом инвесторы чаще всего  делегируют управляющим компаниям, избавляют владельцев от хлопот, оставляя себе часть прибыли.

Доходность коворкинга – от 15% годовых. Входной порог – от 7 миллионов рублей.

Апарт-отели, мини-отели и хостелы

Выкупив квартиру в старом фонде, ее реконструируют, ремонтируют и открывают небольшую частную гостиницу. Тут возможны варианты:

1. Хостел – бюджетные отели с удобствами «на этаже», многоместными комнатами, общей гостиной и кухней. Рассчитаны, в основном, на путешествующую небогатую молодежь.

2. Мини-отель – вариант для чуть более состоятельной публики. Здесь уже нет общих номеров – только одно-, двух-, трех- или четырехместными. В номерах эконом-класса удобства могут быть на этаже, в комнатах подороже оборудуют отдельные санузлы.

3. Апарт-отели предполагают наличие в каждом номере кухни и санузла, в котором чаще всего имеется стиральная машинка. Кухня может быть как полноценной, так и в виде небольшого уголка с чайником, мини-холодильником и микроволновкой.

Управление такими небольшими гостиницами, как правило, передается управляющим компаниям. Впрочем, некоторые владельцы нанимают персонал и ведут дела самостоятельно.

Доходность этого варианта инвестиций – в среднем от 15 до 20% годовых. А вот входной порог – очень высокий, от 10 миллионов рублей.

Объекты со множественностью собственников

Мало кто может сразу вынуть из кармана несколько миллионов рублей. Да и большой кредит дадут далеко не каждому. Что же делать тем, кто хочет получать пассивных доход, но при этом может сразу инвестировать лишь небольшую сумму? В этом случае стоит присмотреться к различным вариантам объектов со множественностью собственников.

Сегодня активно развиваются компании, выкупающие большие квартиры или офисные помещения, приводящие их в порядок, и затем распродающие по частям. Таким образом, можно купить несколько помещений или рабочих мест в коворкинге, несколько номеров в мини-отеле или апарт-отеле.

Одним из пионеров в этом бизнесе считается Investa group, которая строит в самом центре Санкт-Петербурга студии, предназначенные для дальнейшей сдачи в аренду. На данный момент в эту сеть входит уже 337 студий, уже выкупленных отдельными инвесторами. Отличное расположение, прекрасный ремонт, работающая реклама и качественное обслуживание, обеспеченное собственной Управляющей Компанией «Гости Любят» гарантируют  максимальную заполняемость номеров и апартаментов даже в межсезонье.

Investa находит невостребованные, порой заброшенные помещения в самом сердце Петербурга, реставрирует их и продает отдельные студии частным лицам. Всё законно и прозрачно: по договору купли-продажи инвестор получает студию в собственность, а по другому договору, который гарантирует определённый доход, передаёт её в управление УК «Гости Любят». Всё заботы компания берёт на себя: владельцам номеров не нужно искать постояльцев, давать рекламу, заботиться о содержании своей недвижимости. Достаточно выкупить подходящую студию, заключить договора, а затем остается  лишь получать sms-уведомления о поступлении доходов на банковский счет. Входной порог составляет в коворкингах – от 1 миллиона рублей, в мини-отелях и апарт-отелях – от 2,5 миллионов рублей.

При ставке в надёжном банке от 6% до 8% годовых доход от аренды студий составляет от 11 до 16,5% годовых в зависимости от сезона. Выплаты производятся ежемесячно. При этом сама студия растет в цене – в среднем на 5-9% в год. Так что капитал частных инвесторов растёт на 14-23% каждый год.

Таким же образом можно стать собственником одной или нескольких студий во флэт-шеринге или колливинге, или даже несколько номеров в шикарном кондо-отеле. Стоп-стоп-стоп! Для начала переведем эти термины на русский язык.

1. Флэт-шеринг – по сути, элитная коммуналка. Выкупается большая квартира и делится на отдельные студии. В каждой студии – отдельный санузел, а вот кухня – общая на всех. После этого студии распродаются отдельным инвесторам, которые при помощи управляющей компании сдают их в аренду.

Входной порог для этого вида инвестиций составляет от 1 миллиона рублей, а доходность – около 15% годовых.

2. Коливинг – это гибрид флэт-шеринга и коворкинга. Помимо жилых студий и общей кухни коливинге предусмотрена общая рабочая зона, которой могут пользоваться все жильцы. Коливинги часто арендуют молодые люди, которых объединяют общие профессиональные интересы или хобби: IT-специалисты, дизайнеры, журналисты, рекламщики, музыканты. Это позволяет не тратить лишние деньги на аренду офиса и лишнее время на поездки в офис.

В стоимость проживания по правилам классического коливинга входят кофе, чай, интернет, коммунальные платежи и мелочи вроде стирального порошка, жидкого мыла и тому подобное. Иногда в цену коливинга включается и уборка помещения.

Входной порог и доходность очень сильно зависят от размеров и уровня коливинга. Например, входной порог в один из первых в Санкт-Петербурге коливингов «Уютное гнездышко», появившийся в августе 2018 года, составил около 700 тысяч рублей, а чистая прибыль за год – 30 тысяч рублей.

3. Кондо-отель соединяет в себе все плюсы отеля и кондоминиума. Как правило, это отель четырех- или пятизвездочного уровня, с полной инфраструктурой: ресторанами, барами, спа-центрами, фитнесом, конференц-залами. При этом часть юнитов в этом отеле принадлежит не основному владельцу, а частным лицам, которые по договорам купли-продажи выкупили отдельные номера или апартаменты из нескольких комнат с кухней или для собственного проживание, или для сдачи в аренду. Управление своими юнитами владельцы поручают квалифицированным менеджерам под единым сетевым брендом.

Схема взаимодействия гостиничного оператора и владельцев отдельных апартаментов  прописана в договоре на управление, где подробно оговариваются права и обязанности сторон, а также порядок распределения прибыли от аренды. Типовой договор на управление заключают на период от 5 до 20 лет с возможностью продления. Владельцы апартаментов получают 40–70% прибыли, оплачивая налог на недвижимость, страховку и ремонт апартаментов, а также смену обстановки каждые пять лет и, частично, охрану гостиничного комплекса. Оператор получает 30–60% прибыли и берет на себя  обеспечение безопасности, привлечение клиентов, резервирование апартаментов, снабжение продовольствием и расходниками (туалетной бумагой, мылом, шампунями и так далее), ведение хозяйства, предоставление услуг консьержей и гостиничного сервиса. Также оператор управляет ресторанами, фитнес-центрами, ночными клубами и другими составными частями гостиничного комплекса.

В последнее время кондо-отели получают все большее распространение в Санкт-Петербурге. Например, Ramada Encore ® by Wyndham, принадлежащий мировому бренду Wyndham Hotels & Resorts, предлагает частным инвесторам выкупать апартаменты по цене от 3,4 миллиона рублей. Доходность от аренды номеров составляет 17% годовых плюс 10% от роста стоимости номера в год.

Еще одна перспективная сеть, предлагающая собственникам рентабельный арендный бизнес – сеть апарт-отелей и кондо-отелей Vertical. Стоимость номера – от 3,6 миллиона рублей. Доход – от 15% годовых плюс до 30% от роста стоимости номера в год.

Для частных инвесторов с ограниченными средствами подобные объекты считаются гарантированным низкорискованным вложением средств. Застройщики и управляющие компании контролируют соблюдение всех норм при строительстве, юридическую и финансовую чистоту на всех этапах, а также квалифицированное управление объектами. А при необходимости владелец может в любой момент продать свою недвижимость – и остаться в плюсе.

 

Читайте также

ФНС упростит получение налоговых вычетов

Упростить получение имущественных и инвестиционных вычетов планирует Федеральная налоговая служба.
Как заявил глава налогового ведомства Даниил Егоров, уже в марте 2021 года личные кабинеты налогоплательщиков на сайте ФНС будут объединены с данными, поступающими с online-касс. По словам Егорова, благодаря этому пользователи смогут видеть информацию о сделанных с помощью банковских карт покупках и подавать заявление на налоговый вычет «буквально нажатием одной кнопки». Это позволит сократить срок возврата денег до полутора месяцев, уточнил глава ФНС.

Напомним, что законопроект, предлагающий упростить подачу заявления на налоговый вычет, Госдума приняла в первом чтении в конце января 2021 года. В случае принятия поправок сделать это можно будет через личный кабинет на сайте ФНС — посещать налоговую инспекцию для подачи заявления больше не придется.

Также данный законопроект содержит дополнение, согласно которому, начиная с июня 2021 года, россияне смогут оформить социальный налоговый вычет на занятия спортом и фитнесом: можно будет вернуть 13% от стоимости абонемента в фитнес-клуб, оплаты персонального тренера или посещения спортивной секции.

Ожидается, что ко второму чтению данного законопроекта в него добавят проработанные Минфином поправки о наделении родителей правом на получение налогового вычета за затраты на спортивные занятия детей.

Для возврата денег надо сохранить кассовый чек и договор со спортивным центром. При этом важно, чтобы клуб, где вы занимаетесь спортом, был включен в список, на который распространяется вычет. Его к лету составит Министерство спорта.