Перейти к объявлениям на irr.ru

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека значительно упростила процесс покупки жилья: отпала необходимость отдавать всю сумму сразу, а процент по ипотечным кредитам стабильно ниже, чем по обычным потребительским. Можно даже купить квартиру, вовсе не имея средств, то есть взять ипотеку без первоначального взноса. Такие предложения есть у некоторых банков, попробуем выяснить их нюансы и подумать, как еще можно купить квартиру в ипотеку без денег.

Риски банков

Естественно, чем больше денег получил банк при оформлении сделки, тем меньше он рискует. И дело не только в том, что заемщик не будет выплачивать ипотеку – все-таки у банка есть страховка на этот случай, закладная на квартиру. Рынок недвижимости очень нестабилен, например, сейчас цены сильно упали и не похоже, что снова вырастут в ближайшее время. Это значит, что банк, даже получив квартиру неплательщика и продав ее, не получит ту сумму, которую отдал изначально. По этой причине банки обычно предлагают ипотеку с хотя бы небольшим, но первоначальным взносом, а без него устанавливают значительно менее выгодные условия.

Условия ипотеки без первоначального взноса

Банков, дающих ипотеку без взноса, немного, да и те выставляют определенные ограничения. Например, взять такой кредит на строительство не получится точно, купить вторичное жилье – тоже проблематично. Самый «простой» вариант – квартиры в новостройках, причем не от каждого застройщика. Очевидно, банки заключают с девелоперами партнерские соглашения, в рамках которых им удается получить свою выгоду и определенные гарантии безопасности. Среди банков с такими предложениями «Возрождение», «СМП», «Промсвязьбанк».

Продажа квартир / Вторичный рынок

Программа «Переезд»

В некоторых банках появились программы, в рамках которых можно получить деньги под залог имеющегося жилья. То есть, если вы хотите улучшить жилищные условия, но продавать квартиру без спешки и за нужную вам цену, можно воспользоваться данным предложением, а полученные деньги использовать в качестве первоначального взноса в этом или любом другом банке.

Кредиты

Имея недвижимость в собственности, можно взять нецелевой кредит под ее залог и использовать на покупку любого объекта. Такие варианты актуальны для покупки недвижимости, которая не пройдет экспертизу банка для ипотеки. Обычно выдается до 60% стоимости закладываемой недвижимости. В залог можно оставить и автомобиль. Или же оформить любой потребительский кредит и полученную сумму отдать в качестве первоначального взноса, но выплачивать сразу 2 кредита может быть тяжеловато – процентная ставка у обычных кредитов выше, чем у ипотечных. К тому же некоторые банки проверяют кредитную историю на момент выдачи денег, и наличие кредитных обязательств может повлиять на их решение вплоть до отмены.

Материнский капитал

Материнский капитал по закону можно использовать в качестве первоначального взноса для покупки жилья в ипотеку. Для этого нужно будет приложить к документам в банк сертификат и выписку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала. После одобрения сделки банком необходимо предоставить пакет документов в Пенсионный фонд для перечисления средств банку. Самые выгодные условия для ипотеки с участием материнского капитала сейчас предлагают Сбербанк и Уралсиб.

Социальные льготы

Для разных категорий граждан предусмотрена возможность получения ипотеки на льготных условиях. Например, во многих регионах действует программа «Молодая семья», в рамках которой все пары, соответствующие возрастным требованиям и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на помощь государства – до 35% суммы ипотеки. Желающих много, очереди большие, но шанс есть.

Продажа Загородной недвижимости / Дома

В Московской области существует социальная ипотека – муниципалитет компенсирует до 50% рыночной стоимости жилья врачам, учителям и молодым специалистам некоторых профессий. Конечно, перечень требований к кандидатам довольно большой, но все они вполне реальные.

Для военных предусмотрено накопление на социальном счете средств, которые можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке плюс льготные условия кредитования. Суммы утверждены государством, зависят от выслуги и звания.

Завышенная стоимость объекта

Это хитрость, позволяющая обмануть банк. Стоимость недвижимости завышается на сумму первоначального взноса, таким образом, банк перечисляет продавцу полную стоимость, но по документам выходит, что и покупатель внес свою лепту. Здесь все строится на договоренностях: продавец, по сути, дает «липовую» расписку для банка в получении средств от покупателя. Этот вариант может не пройти банковскую экспертизу, если цена будет слишком отличаться от рыночной.

Читайте также

Доверять нельзя уволить: как выбрать риелтора?

От риелтора зависит многое: грамотный специалист позволит решить вопрос с недвижимостью с максимальной выгодой для клиента, а плохой — растянет сделку на месяцы. Есть и отдельная категория «черных агентов» — мошенников, которых стоит опасаться, чтобы не лишиться имущества и средств. IRR.ru поможет разобраться, как выбрать риелтора или агентство недвижимости. 

Как выбрать риелтора: 4 главных правила 

Рекомендации
Хорошие отзывы в Сети, как правило, однотипные, зато отрицательные позволят расширить представление об агенте или компании. В отзывах стоит искать информацию о соблюдении сроков, юридической чистоте, количестве, качестве и уровне завершенных сделок. Масштаб и опыт при этом далеко не всегда имеют первоочередное значение. 

Регистрация агентства недвижимости
В рекламе, информационных буклетах и на сайтах риелторские агентства часто указывают информацию о своем регистрационном свидетельстве. Обратите внимание на его номер: если он входит в несколько первых сотен, компания работает уже давно. Если номер «новый», а агентство заявляет о большом опыте работы, можно сделать два вывода: реальные сроки работы сильно увеличены либо компания ранее лишалась лицензии. 

География
Если вы точно знаете местоположение объекта недвижимости, имеет смысл обращаться к риелторам и агентствам, работающим именно в этом районе или населенном пункте. В их арсенале будет максимум информации о конкретном месте, особенностях спроса и предложения, динамике и перспективах цен. 

Отношение
Профессионального риелтора можно «вычислить» по отношению к работе и клиенту. Хороший специалист не пожалеет времени на первичное общение, плохой не станет вникать в нюансы и будет гнаться только за комиссией. Грамотный агент выяснит не только поверхностные цели клиента, но и мотивы, побудившие его к конкретной сделке. Также он не будет обходить «острые» темы, сразу скажет о проблемах и возможных сложностях будущей покупки/продажи. 

Недвижимость / Аренда квартир

Черные риелторы 
Деятельность таких агентов активизировалась после отмены обязательного лицензирования риелторской деятельности. Жертвой черного риелтора может стать любой. Главное, чтобы у «клиента» было имущество и не было близких людей, которые могут за него постоять. Схем работы огромное количество, в числе самых распространенных: 

Махинации с договором
Клиент находит риелтора с небольшой комиссией и подписывает с ним договор о работе, не вникая в каждый пункт документа. Агент предлагает заведомо неподходящие варианты объектов. Клиент, не видя результата сотрудничества, заявляет о намерении расторгнуть договор. После этого выясняется, что в контракте прописана неустойка, которую заказчик должен выплатить клиенту, — денежная сумма или процент со сделки, кем бы она ни была совершена в дальнейшем. Оспорить такой договор крайне сложно, поэтому при работе с маклерами обязательно нужно привлекать стороннего юриста для проверки договора. 

Продажа квартир с жильцами
Риелтор предлагает клиенту квартиру вторичного фонда, в которой никто не прописан, — подходящую по площади, качеству, цене и другим параметрам. Жилец на время махинации оказывается временно снятым с регистрации, к примеру, он может отбывать срок в исправительном учреждении. По окончании заключения он снова получает права владельца, а новые собственники оказываются и без денег, и без жилья. Предотвратить такой обман поможет бдительность и инициатива: стоит самостоятельно заказать проверку объекта, пообщаться с потенциальными соседями по подъезду или дому. 

Обман дольщиков
К такой махинации привлекается целая группа посредников. Мошенник предлагает клиенту выгодный ДДУ, но документ оказывается подписанным не с застройщиком, а с подставными посредниками-инвесторами, которые якобы должны передать средства застройщику. В результате клиент лишается денег и не может предъявить претензий компании-застройщику — та как контракт подписывался не с ней. Чтобы избежать подобной ситуации, лучше сотрудничать с проверенными застройщиками напрямую. Если все же в договоре участвует посредник, необходимо проверить — добросовестный ли он. В «чистом» договоре будет указана вся информация о застройщике, об основаниях, на которых действует посредник (это может быть договор поручения или агентский контракт). Запросите копию договора до подписания документов с продавцом-посредником и передачи денег. Затем разыщите контакт с Застройщиком и убедитесь в законности деятельности посредника и наличии необходимой документации на строительство. 

Документы 
Договор купли-продажи с риелтором должен быть прозрачным и понятным. Его нужно изучать тщательно, в спокойной обстановке, в идеальном варианте — вместе со знакомым или не контактирующим с агентом юристом. Профессиональный и надежный агент не будет подгонять своего клиента, он уверен в себе и без колебаний предоставит вам время на изучение и оценку договора. 

Предмет договора
В разделе «Предмет договора» будут обозначены все услуги, которые обязуется предоставить агент. Здесь же необходимо максимально подробно прописать требования к объекту недвижимости, сроки выполнения сделки. Многие риелторы настаивают на заключении эксклюзивного договора — по нему клиент берет на себя обязательство не сотрудничать с другими маклерами или компаниями. Такое требование обоснованно и законно, оно регламентируется ст. 1007 ГК РФ. Если клиент нарушит этот пункт, ему придется выплатить риелтору компенсацию. Ее величина также должна быть обозначена в договоре. Как оказывает практика, риелторы с эксклюзивным договором максимально работают на результат — от этого зависит их заработок и репутация. Если агент не справится со сделкой с конкретным объектом недвижимости в оговоренный в контракте срок, клиент может без последствия для себя расторгнуть соглашение. 

Сроки действия договора
Срок действия договора должен соответствовать типу сделки. Оптимальные варианты: поиск квартиры — 1 месяц; регистрация недвижимости, проведение альтернативных сделок — не более 3 месяцев. Агентства и маклеры настаивают на заключении договора на полгода и более. Большой срок — не в интересах покупателя, из-за него сделка может растягиваться. В некоторых контрактах прописывается пункт, согласно которому договор продлевается автоматически, если клиент его не расторгнул по окончании срока. Такой пункт рекомендуется исключить — это позволит держать работу с риелтором под максимальным контролем. 

Доверенность
Если вам проще доверить все операции по покупке недвижимости (сбор документов, открытие депозитного сейфа и т.п.) риелтору, необходимо оформить на него соответствующую доверенность. В ней нужно четко и развернуто прописать обязанности и полномочия агента, размер оплаты расходов, понесенных маклером или агентством при расторжении договора клиентом, штрафы за досрочное расторжение. 

Договор аренды
Договор аренды имеет стандартизированный вид, но в любом случае его нужно тщательно изучить, особенно если заселение проходит не в тот же день. Например, при поэтапной первичной оплате аренды риелтор может попросить жильцов внести часть средств как бронь понравившейся квартиры и запросить расписку о том, что оставшаяся сумма будет предоставлена арендодателю к указанному сроку. В противном случае она может взиматься как штраф за отказ от жилья. Такая расписка служит гарантией серьезности намерений клиента, но не является обязательной. Чтобы убедиться в добросовестности агента при аренде квартиры, стоит попросить внести в договор дополнительные опции для собственной безопасности. Так, если хозяин попросит без нарушений со стороны съемщиков съехать раньше срока, если условия проживания в квартире ухудшатся по независящим от арендаторов причинам и в схожих непредвиденных ситуациях, риелтор при наличии соответствующих поправок к договору должен будет без доплат найти альтернативный вариант. 

Сколько стоят услуги риелтора 
В Москве при проведении сделок по покупке-продаже квартиры риелторы берут за свои услуги в среднем 2-5%. Частные маклеры работают за 1-4%, но их комиссии редко опускаются ниже 60 тысяч рублей. При заключении договора о съеме жилья арендатор выплачивает риелтору 100% суммы аренды за 1 месяц. В регионах вознаграждение составляет 50% от месячной ставки. При заключении договора долгосрочной аренды агент получает в среднем 9% от годовой суммы в столице и 4% — в регионах. 

Ответственность риелтора 
Стоит помнить, что риелтор — всего лишь посредник. Он должен найти нужный объект или покупателя, провести сделку на оговоренных условиях, в указанные сроки и без нарушения закона. При выполнении этих условий его работа считается выполненной. Дальше этих полномочий его ответственность не выходит. Чтобы защитить себя, можно использовать следующие возможности:

  1. страхование профессиональной ответственности риелтора — если обнаружились проблемы с недвижимостью и суд признал риелтора виновным, потерпевший получает полную компенсацию или альтернативную недвижимость;
  2. титульное страхование — компенсация выплачивается застрахованному лицу, которое лишилось права собственности по независящим от него обстоятельствам;
  3. работать с солидными агентствами — они дают письменные гарантии о качестве своих услуг и надежности риелторов. 

Все эти опции, как правило, платные и относительно дорогостоящие. К выбору агента нужно подходить критично: собрав данные о человеке и компании, оценив результаты и опыт работы. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что сделка будет выгодной, юридически чистой и комфортной.