Перейти к объявлениям на irr.ru

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека значительно упростила процесс покупки жилья: отпала необходимость отдавать всю сумму сразу, а процент по ипотечным кредитам стабильно ниже, чем по обычным потребительским. Можно даже купить квартиру, вовсе не имея средств, то есть взять ипотеку без первоначального взноса. Такие предложения есть у некоторых банков, попробуем выяснить их нюансы и подумать, как еще можно купить квартиру в ипотеку без денег.

Риски банков

Естественно, чем больше денег получил банк при оформлении сделки, тем меньше он рискует. И дело не только в том, что заемщик не будет выплачивать ипотеку – все-таки у банка есть страховка на этот случай, закладная на квартиру. Рынок недвижимости очень нестабилен, например, сейчас цены сильно упали и не похоже, что снова вырастут в ближайшее время. Это значит, что банк, даже получив квартиру неплательщика и продав ее, не получит ту сумму, которую отдал изначально. По этой причине банки обычно предлагают ипотеку с хотя бы небольшим, но первоначальным взносом, а без него устанавливают значительно менее выгодные условия.

Условия ипотеки без первоначального взноса

Банков, дающих ипотеку без взноса, немного, да и те выставляют определенные ограничения. Например, взять такой кредит на строительство не получится точно, купить вторичное жилье – тоже проблематично. Самый «простой» вариант – квартиры в новостройках, причем не от каждого застройщика. Очевидно, банки заключают с девелоперами партнерские соглашения, в рамках которых им удается получить свою выгоду и определенные гарантии безопасности. Среди банков с такими предложениями «Возрождение», «СМП», «Промсвязьбанк».

Продажа квартир / Вторичный рынок

Программа «Переезд»

В некоторых банках появились программы, в рамках которых можно получить деньги под залог имеющегося жилья. То есть, если вы хотите улучшить жилищные условия, но продавать квартиру без спешки и за нужную вам цену, можно воспользоваться данным предложением, а полученные деньги использовать в качестве первоначального взноса в этом или любом другом банке.

Кредиты

Имея недвижимость в собственности, можно взять нецелевой кредит под ее залог и использовать на покупку любого объекта. Такие варианты актуальны для покупки недвижимости, которая не пройдет экспертизу банка для ипотеки. Обычно выдается до 60% стоимости закладываемой недвижимости. В залог можно оставить и автомобиль. Или же оформить любой потребительский кредит и полученную сумму отдать в качестве первоначального взноса, но выплачивать сразу 2 кредита может быть тяжеловато – процентная ставка у обычных кредитов выше, чем у ипотечных. К тому же некоторые банки проверяют кредитную историю на момент выдачи денег, и наличие кредитных обязательств может повлиять на их решение вплоть до отмены.

Материнский капитал

Материнский капитал по закону можно использовать в качестве первоначального взноса для покупки жилья в ипотеку. Для этого нужно будет приложить к документам в банк сертификат и выписку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала. После одобрения сделки банком необходимо предоставить пакет документов в Пенсионный фонд для перечисления средств банку. Самые выгодные условия для ипотеки с участием материнского капитала сейчас предлагают Сбербанк и Уралсиб.

Социальные льготы

Для разных категорий граждан предусмотрена возможность получения ипотеки на льготных условиях. Например, во многих регионах действует программа «Молодая семья», в рамках которой все пары, соответствующие возрастным требованиям и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на помощь государства – до 35% суммы ипотеки. Желающих много, очереди большие, но шанс есть.

Продажа Загородной недвижимости / Дома

В Московской области существует социальная ипотека – муниципалитет компенсирует до 50% рыночной стоимости жилья врачам, учителям и молодым специалистам некоторых профессий. Конечно, перечень требований к кандидатам довольно большой, но все они вполне реальные.

Для военных предусмотрено накопление на социальном счете средств, которые можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке плюс льготные условия кредитования. Суммы утверждены государством, зависят от выслуги и звания.

Завышенная стоимость объекта

Это хитрость, позволяющая обмануть банк. Стоимость недвижимости завышается на сумму первоначального взноса, таким образом, банк перечисляет продавцу полную стоимость, но по документам выходит, что и покупатель внес свою лепту. Здесь все строится на договоренностях: продавец, по сути, дает «липовую» расписку для банка в получении средств от покупателя. Этот вариант может не пройти банковскую экспертизу, если цена будет слишком отличаться от рыночной.

Читайте также

Выбираем банк для ипотеки

Кризис не отбивает у россиян желания брать ипотеки, и не удивительно, ведь лучше обзавестись своим жильем, чем ежемесячно отдавать деньги за съем чужой квартиры. IRR.ru предлагает потратить время и разобраться во множестве ипотечных продуктов и банков.

Главные факторы при выборе ипотеки

Выбирают тот банк, который предлагает условия, максимально подходящие под индивидуальную ситуацию заемщика. Поэтому перед выбором кредита нужно оценить основные факторы, влияющие на ипотеку.

Процентная ставка

Чем ниже ставка, тем привлекательней выглядит ипотека. Однако зачастую маленький процент — всего лишь коммерческая уловка. Ознакомившись со всеми условиями, можно обнаружить, что упущенную выгоду банк возмещает другими способами, например, через комиссию. Если нашелся кредит с низкой ставкой — тщательно проверяйте остальные условия. Средняя ставка на ипотечном рынке составляет 12–15 %.

Первый взнос

На первый взгляд небольшой первоначальный взнос кажется выгодным условием. Это удобно, если заемщик ограничен в средствах, но отнюдь не выгодно: чем меньше вы внесете сначала, тем больше придется оплачивать в будущем. Сумма, на которую начисляются проценты, составляет разницу между стоимостью квартиры и первоначальным взносом.

В зависимости от имеющихся свободных средств выбирайте подходящую вам программу. На рынке имеются предложения с первоначальным взносом, составляющим 10–50 % от стоимости жилья. Чаще всего банки требуют вперед 20 %.

Досрочное погашение

При удобной возможности заемщики предпочитают поскорее избавиться от ипотеки. Важно, чтобы условия банка позволяли это беспрепятственно сделать. По возможности выбирайте программы, в рамках которых можно в любое время и без дополнительных комиссий досрочно погасить свои обязательства.

Срок кредита

Основным критерием может стать срок кредита. Например, если заемщик уверен в своей долгосрочной платежеспособности и предпочитает сильно не ужиматься в остальных расходах, то он может взять ипотеку на более долгий срок, но с меньшим ежемесячным платежом. Или когда заемщик не слишком ограничен в средствах и ему, наоборот, не требуется большой срок для погашения ипотеки. Обычно банки предоставляют ипотеку на  5–25 лет, немало предложений со сроком до 30 лет. Также можно найти кредит на короткий период от года или от трех лет.

Комиссии

Обслуживание ипотеки увеличивает ее стоимость: за ежемесячные платежи и выдачу кредита банки могут взимать комиссии, хотя по поводу второй операции вопрос законности остается открытым. Учитывайте размер дополнительных услуг, которые тоже обходятся недешево и в итоге составят значительную долю от всех расходов на ипотеку.

Страхование

Согласно закону «Об ипотеке», заемщики обязаны застраховать залоговое имущество. Остальные виды страхования являются добровольными, вы вправе от них отказаться. Однако если кредитор настаивает на дополнительном страховании жизни и здоровья, то в случае отказа от них заемщик рискует нарваться на дополнительные проценты. Так банки пытаются обезопасить себя от рисков, ведь за 15–20 лет человек может попасть в разные ситуации.

Не стоит расценивать страхование жизни и здоровья как навязанную услугу, благодаря которой банк хочет нажиться. Для заемщика это будет подушкой безопасности, которая избавит его или родственников от долгового бремени в непредвиденной ситуации. Поэтому рекомендуется поступить разумно и воспользоваться дополнительными услугами, перед этим оценив предлагаемые условия.

Требования к заемщику

Банки тоже выбирают себе клиентов, так что нужно оценить и свои силы. Обычно выдвигаются критерии по возрасту, стажу работы, размеру дохода, кредитной истории. Если вы решили взять ипотеку в возрасте 21–50 лет, имеете постоянную работу, стаж около 5 лет и всегда добросовестно выполняли обязательства по кредитам, то волноваться не о чем.

Что касается дохода, то банки могут выдать ипотеку и без его подтверждения. Для этого не требуется представлять документы о доходах, но ставка по кредиту будет значительно выше. Чем больше имущества и доходов находится в распоряжении потенциального заемщика, тем доверительней к нему отнесется кредитор и тем приятнее будут условия ипотеки.

Выгодная ипотека

Иногда можно поймать по-настоящему выгодную ипотеку, которая обойдется дешевле обычного коммерческого продукта.

Ипотека для избранных

Существуют особые программы ипотечного кредитования, по которым заемщикам предоставляются более доступные условия, например, низкий процент. Поэтому стоит изучить региональное и общее законодательство, может, вам удастся купить жилье на специальных условиях. Некоторые виды льготных ипотек:

  • для работников на государственном обеспечении (военные, учителя);
  • для многодетных семей;
  • для молодых семей;
  • для семей, получивших материнский капитал.

Не без государственной помощи

Отличная возможность сэкономить пару процентов по ипотеке — взять кредит с государственной поддержкой, когда часть кредита финансируется средствами из казны. Средние ставки по такому кредиту составляют 10–11 %. При этом, в отличие от обычных коммерческих продуктов, они не могут быть выше 12 %.

Договоренность с застройщиком

Особенно популярны ипотеки, условия которых заранее обговорены между банком и застройщиком. Минус такого кредита — ограниченный выбор, потому что ипотека дается на покупку квартир и домов в определенных районах и жилых комплексах, несомненный плюс — экономия и гибкие условия.

Несколько советов по выбору банка

1. Ресурсы

Вся основная информация об ипотечных программах имеется на банковских сайтах. Там же можно на калькуляторе рассчитать примерную стоимость ежемесячного платежа и переплаты. Воспользуйтесь специальными сервисами отбора ипотеки, например, такой поисковик есть у портала Banki.ru.

2. Таблица

Для наглядности составьте таблицу со всеми критериями в Excel: название банка, ставка, взнос, сроки, возможность погашения, комиссия, условия страхования. Для выборки фиксируйте банки под требования которых вы подходите, чтобы лишняя информация не мешала делать выбор.

3. Эксперимент

Чтобы оценить, потянете ли вы тяжелое ипотечное бремя, проведите эксперимент. Откройте вклад без возможности снятия средств на 4-5 месяцев, и в один и тот же день вносите деньги на счет в размере рассчитанной в одном из калькуляторов суммы. Так удастся проверить, комфортно ли вашей семье жить на оставшиеся средства и готовы ли вы расставаться с такими деньгами.

4. Правило 40 %

Специалисты советуют тратить на кредиты не более 40 % своего месячного бюджета, а 60 % оставлять свободными для своих нужд. Это соотношение считается приемлемым для совмещения комфортной жизни с обеспечением долговых обязательств.