Перейти к объявлениям на irr.ru

Как застройщики выбирают, что будут строить и где?

Строительству жилых комплексов, торговых центров, таунхаусов всегда предшествует долгий процесс проектирования и выбора подходящего места, поэтому в появлении новостроек нет ничего случайного. Анализируются множество критериев, чтобы объект получился ликвидным, то есть имел спрос у покупателей и арендаторов. Есть даже специально разработанная аналитическая система highest or best use (HBU). По ней оцениваются следующие критерии:

  • в каком секторе рынка есть ниши и как долго они сохранятся (строительство – процесс не быстрый, и ситуация вполне может измениться);
  • какой именно объект будет востребован;
  • насколько велика конкуренция в выбранном сегменте;
  • каков вероятный уровень цен продажи построенных площадей;
  • каков прогноз рентабельности проекта;
  • риски и способы их снижения.

Часто разрабатывается несколько моделей, рассчитывается их доходность с учетом инвестиций и предполагаемой доходности, после чего выбирается оптимальный вариант.

Недвижимость / Аренда квартир

Где строить?

Вариантов с местом строительства может быть два:

девелопер уже приобрел землю и теперь решает, как ее выгоднее использовать и что построить;
приобретение земли только планируется, участок подбирается в зависимости от целей строительства.

То есть, отправной точкой обычно служат либо место, либо запланированный объект. Но встречается и третий вариант: есть только желание и возможность строить без какой-либо конкретики. В этом случае собирается информация обо всех перспективных участках, составляются и просчитываются все возможные проекты и только после этого принимается решение.

Есть земля: что строить?

В каждом населенном пункте ситуации на рынке недвижимости разные: где-то выше спрос на жилье, где-то – на офисные помещения. Это обязательно учитывается при планировании строительства.

Следующий критерий – конкретное место в городе: центр, окраина, транспортная доступность, расположение относительно объектов инфраструктуры. Рядом с парком правильнее будет строить жилые дома, они обязательно будут востребованы. А вот в промышленной зоне вряд ли кто-то захочет поселиться, такое место больше подходит для офисного здания. В крупных городах коммерческую и жилую недвижимость намеренно разграничивают, чтобы создавать районы с нужной атмосферой. У города есть определенные ограничения по высотности, плотности застройки, девелопер вынужден это учитывать, так как все проекты согласовывает муниципалитет.

Есть идея: где строить?

Логика выбора места под объект примерно такая же: земля в хороших районах стоит дорого, и нет смысла переплачивать, если планируется строительство ЖК эконом-класса. Конечно, в центре квартиры будут стоить дороже, но не факт, что при этом будут хорошо продаваться. Это относится и к бизнес-центрам: компании, работающие с клиентами удаленно, не нуждаются в удобно расположенном красивом офисе и не готовы за него переплачивать, поэтому арендуют помещения в недорогих центрах часто на окраинах. Если же цели амбициозные, объект планируется возводить премиального класса, то участок должен быть соответствующим.

Продажа Загородной недвижимости / Дома

ЖК: какой?

Если принято решение возводить жилой комплекс, определяются, какого класса он будет: стандарт, комфорт, бизнес или премиум? Обычно чем лучше расположение (центр города или хороший район, близость к паркам, развитая инфраструктура), тем выше класс жилья, которое там строят. На окраинах, в неудобных местах дорогие квартиры не продать, там возводят экономичные новостройки. Редкий девелопер рискует вложиться в долгосрочный проект: строительство дорогих домов в непопулярных районах, чтобы при помощи крупных объектов инфраструктуры постепенно сделать его привлекательным для покупателей.

На современном рынке отмечается тенденция к преобладанию комфорт-класса, который превосходит по качеству стандарт, но значительно дешевле бизнеса. Если не так давно были популярны небольшие студии, теперь предпочтение чаще отдают просторным квартирам из нескольких комнат. Главная задача девелопера – добиться, чтобы при максимальном количестве квартир их стоимость и площадь тоже были как можно больше. 

Читайте также

Инвестирование в коммерческую недвижимость

На сегодняшний день инвесторы могут вложить денежные средства в жилую (квартиры, частные дома, таунхаусы, дуплексы) либо в коммерческую (офисы и торговые площади) недвижимость. Такие вложения, в основном, осуществляют на первых стадиях проектирования и строительства.

Инвестирование в коммерческую и жилую недвижимость — в чем отличия?

Безусловно, существует немало отличий при инвестировании в коммерческую и жилую недвижимость.

1. Цена

Если для покупки квартиры в Москве необходимо иметь сумму 6 миллионов рублей, то для инвестирования в офисы и торговые площади необходимо располагать суммой 8-10 миллионов рублей, но в этом случае инвестору будет доступна только часть всей торговой площади или бизнес-центра.

2. Доходность

Сдача квартиры в аренду приносит собственнику 4-6% годовых, поэтому срок окупаемости такого объекта недвижимости может составлять 18-20 лет. Если вложить деньги в торговые площади, например, объекты стрит-ритейла площадью до 500 кв. м, расположенные в удачном месте, можно рассчитывать на доход, составляющий 10% от стоимости объекта недвижимости.

По некоторым сделкам с коммерческой недвижимостью доходность может составлять до 30% — в основном, это объекты стрит-ритейла в новостройках, приобретенные еще на стадии строительства.

Продажа коммерческой недвижимости / Офисы

3. Выплата комиссии

При аренде квартиры комиссию брокерам платит обычно арендатор. В случае с коммерческой недвижимостью оплачивать услуги посредников придется арендодателю. Обычно размер комиссии составляет 50%.

4. Арендаторы

Коммерческую недвижимость в основном арендуют юридические лица, заинтересованные в долгосрочном сотрудничестве, поэтому по таким сделкам реже нарушаются условия договора, как утверждают эксперты. Кроме этого, существует больше возможностей взыскать компенсации с юридических лиц при возникновении каких-либо проблем.

Как определить инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости?

Самые простые способы — расчет доходности, срока окупаемости и определение дельты стоимости продажи и приобретения.

Доходность можно рассчитать, разделив сумму годовой аренды на стоимость объекта коммерческой недвижимости. Допустим, офис стоит 12 миллионов рублей, а стоимость годовой аренды составляет 1 миллион рублей. В этом случае доходность рассчитывается по формуле:

1 / 12 × 100% = 8,3%

Специалисты отдельно рассчитывают полную и чистую доходность. В первом случае учитываются все расходы (оформление сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, налоги, содержание объекта недвижимости), а во втором случае налоги и прочие издержки в расчет не берутся.

Срок окупаемости можно рассчитать, как отношение стоимости недвижимости к сумме годового дохода, полученного за аренду. В случае, когда офис или торговая площадь стоит 12 миллионов рублей, а стоимость годовой аренды составляет 1 миллион рублей, окупаемость составит 12 лет.

Продажа коммерческой недвижимости / Торговля и сервис

Перед инвестированием в коммерческую недвижимость не будет лишним обратиться к специалистам, которые помогут определить инвестиционную привлекательность. Финансовые аналитики при расчетах учитывают изменение стоимости денег с учетом фактора времени. Для этого используются методы дисконтирования и компаундирования. Такой анализ позволяет с минимальной погрешностью оценить доходность сделки и период окупаемости. К его недостаткам можно отнести достаточно сложные расчеты, которые под силу выполнить только финансовым аналитикам, а также неточное значение индекса инфляции, который будет заложен в расчетах, ведь ни один эксперт заранее не сможет спрогнозировать курс рубля на несколько лет вперед.

Аналитики нередко определяют три сценария развития событий — оптимистичный, наиболее вероятный (ожидаемый) и пессимистичный, а затем проводят расчеты для каждого из них, то есть учитывают минимальный уровень инфляции для оптимистичного прогноза, а максимальный — для пессимистичного. Такой подход в экономике называют методом сценариев.

Подводные камни при инвестировании в коммерческую недвижимость

  1. Нередко возникают конфликты интересов с другими собственниками коммерческой недвижимости, которые могут привести к необходимости продавать долю и дополнительным расходам. Особенно часто с этим сталкиваются владельцы небольших по площади объектов, например, одного офиса в торговом центре. Чтобы минимизировать риски, желательно покупать весь этаж в здании.
  2. Сложная экономическая ситуация в России привела к падению спроса на коммерческую недвижимость. В среднем по стране в 2016 году стоимость аренды коммерческой надвижимости уменьшилась на 4%, а спрос значительно превысил предложение. Например, в Москве около 40% офисов на сегодняшний день доступно для аренды. Рынок больше ориентирован на арендатора, и такая ситуация, безусловно, приводит к уменьшению прибыли, которую получают собственники недвижимости от аренды, а также к ухудшению инвестиционной привлекательности.
  3. При инвестировании в коммерческую недвижимость на этапе строительства есть риск, что объект будет сдан с задержкой. На сегодняшний день наблюдается такая тенденция, поскольку предложение превышает спрос и инвесторы не торопятся вводить новые объекты в эксплуатацию. Поэтому, покупая офис в строящемся офисном центре, нужно рассчитывать сроки окупаемости с учетом замедления темпов ввода новых офисных площадей в эксплуатацию.
  4. Подводные камни встречаются и при сделках с уже готовыми объектами коммерческой недвижимости. Продавец, чтобы повысить стоимость коммерческой недвижимости, договаривается с арендатором, который будет платить арендную плату в 1,5-2 раза выше рыночной, а затем использует это как аргумент при установлении завышенной цены на объект недвижимости. Как только покупатель купит офис или торговые площади по завышенной цене, арендатор расторгнет договор, поставив нового владельца перед необходимостью поиска новых арендаторов. Поэтому очень важно перед покупкой внимательно изучать рынок недвижимости и проанализировать цены на похожие объекты. 

Продажа коммерческой недвижимости / Другого и свободного назначения