Перейти к объявлениям на irr.ru

Недвижимость: прогноз цен и спроса

Пандемия коронавируса и резкое падение курса рубля привели к ажиотажному спросу на рынке жилой недвижимости в середине марта. Подлило масла в огонь и введение нового налога на проценты по банковским вкладам, превышающим 1 миллион рублей – вкладчики начали массово забирать деньги из банков и инвестировать их в недвижимость. Однако большинство экспертов сразу предсказали, что высокий спрос на квартиры в нынешней ситуации долго не продержится. Их прогнозы уже начали сбываться.

СКАЧОК СПРОСА

Уже 9 марта 2020 года, как только стало известно о резком падении рубля, спрос на недвижимость в крупных российских городах увеличился на 42% по сравнению с 8 марта. А 10–11 марта, то есть в первые рабочие дни после падения рубля, спрос вырос еще больше – на 54%.

По данным столичных риэлторов, наибольшим спросом, как в новостройках, так и на вторичном рынке, пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 5 миллионов рублей. Это жилье считается наиболее ликвидным на арендном рынке. Число таких сделок в разных регионах выросло в полтора-два раза по сравнению с мартом предыдущего года.

При этом,  наибольший рост спроса на новостройки среди российских регионов на второй неделе марта отмечался в Новосибирске, где скачок составил почти 90%! Далее следуют Омск (82%), Челябинск (69%), Волгоград (61%), Уфа (58%), Пермь (56%), Екатеринбург (56%), Воронеж (55%) и Нижний Новгород (54%).

В Москве скачок спроса был небольшой – всего на 31%. В Санкт-Петербурге – чуть больше, на 35%. Аналитики  объясняют столь низкую активность жителей двух столиц тем, что многие из них держат свои сбережения на валютных счетах и банковских депозитах: в валюте и драгоценных металлах. Для сравнения – в Москве и Санкт-Петербурге таких предусмотрительных граждан насчитывается 35% и 25% соответственно, а в Новосибирской области – всего 11%.

НАДЕЖНАЯ «ВТОРИЧКА»

Существенный  рост спроса – а значит, и цены за «квадрат» в марте отмечался и на вторичном рынке. Спрос на «вторичку» в I квартале 2020 года оказался на 8,6% выше, чем в аналогичном периоде 2019 года. Пик роста был отмечен во вторую и третью недели марта, когда спрос резко взлетел сначала на 26%, а затем – еще на 12%. Чтобы насытить рынок при таком ажиотажном спросе, продавцы увеличили количество предложений на 13%.

Разумеется, пошли в рост и цены. За I квартал 2020 года «вторичка» сильнее всего  дорожала в Краснодарском крае (6%), Приморском крае (4%), Иркутской (3,6%), Тюменской (2,6%) и Калининградской (1,9%) областях.

Традиционно, самые высокие цены на вторичный «квадрат» зафиксированы в Москве. В среднем квадратный метр вторичного жилья в столице в середине марта стоил 196 424 рубля, что на 4,1% дороже, чем в марте 2019 года. Однако по сравнению с IV кварталом 2019 года столичная «вторичка» несильно выросла в цене – всего на 1%.

В Санкт-Петербурге «квадрат» на вторичном рынке в конце марта стоил в среднем 117 949 рублей, что на 6,4% больше, чем в середине марта 2019 года. Впрочем, и в северной столице «вторичка» не сильно подорожала по сравнению с IV кварталом 2019 года – также на 1%.

Замыкает тройку самых дорогих квадратных метров Владивосток с ценой 114 650 рублей за квадрат на середину марта. Рост цен здесь составил 9,7% за 2019-й год и 4% за I квартал.

ПОШЕЛ ОТКАТ

Однако режим самоизоляции быстро охладил пыл граждан. За последнюю неделю марта спрос на жилье резко сократился – по крайней мере, в Москве. Причем это касается не только покупки, но и аренды жилой недвижимости.

Уже 26 по 31 марта спрос на покупку «вторички» сократился на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Спрос на приобретение новостроек сократился чуть меньше – на 20%. Не спасает ситуацию даже возможность дистанционной сделки и дополнительные бонусы от компаний-застройщиков.

Еще сильнее «накрывает» рынок аренды недвижимости.  По информации «Известий» к середине мая цена за аренду жилья в целом по стране может упасть на 15%. Причиной падения эксперты называют растущую из-за пандемии безработицу и снижение доходов арендаторов жилья. По прогнозам, в Москве и Санкт-Петербурге аренда квартир подешевеет примерно на 30%, в других крупных российских городах – на 10–15%, в небольших городках – на 5%. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что семьи, арендующие квартиры, начнут переезжать в более дешевое жилье, а одиночки – снимать квартиры вскладчину, предупреждают эксперты.

Единственный сегмент рынка недвижимости, который пока уверенно растет – это аренда загородных домов и дач. Предвидя, что далекие путешествия еще долго будут недоступны, многие россияне заблаговременно позаботились о том, чтобы провести лето за городом. Спрос на аренду загородных домов в Подмосковье в марте вырос более, чем на 90% по сравнению с мартом 2019 года, а вот цена «дачной» аренды за год почти не изменилась и составляет 35 тысяч рублей в месяц.

А ЧТО ЖЕ ДАЛЬШЕ?

Ведущие эксперты рынка недвижимости сходятся в том, что падение спроса на жилье будет продолжаться как минимум три-четыре ближайших месяца. Насколько сильно он упадет, предсказывать пока никто не берется. Это зависит от того, как быстро удастся остановить пандемию коронавируса, и какой урон она успеет нанести экономике и рынку труда.

Что касается цен на жилье, оценки различных экспертов примерно повторяют друг друга. Так, эксперты «Открытие Research» утверждают, что цены на жилую недвижимость на фоне пандемии к концу 2020 года могут упасть на 5-15%.

При этом, по оценкам экспертов, в базовом сценарии на этапе восстановления после карантина ожидаются средние темпы роста продаж. В этом случае цены на жилье в Москве в 2020 году могут упасть на 5-10%, а в целом по России - до 5%.

В случае, если по завершении месяца карантина реализуется стрессовый сценарий, и на возвращение к нормальной жизни стране понадобится еще два месяца, продажи жилья будут расти очень медленно, а цены по итогам года в столице упадут на 10-15%, а в целом по стране – на 5-10%.

Согласно исследованию агентства «Национальные кредитные рейтинги», если режим самоизоляции закончится в мае, цены на жилье упадут на 5-10%, а спрос начнет вновь расти уже в сентябре.

Если же карантин продлится до сентября 2020 года и дольше, крупным российским девелоперам придется снижать цены на жилье на 20–30%, на фоне падения спроса на 25% и более. В этом случае на восстановление спроса уйдет от 2 до 4 лет.

Международные эксперты утверждают, что всплеск активности на рынке недвижимости происходит сразу же, как только снижается заболеваемость COVID-19. Так, «Коммерсантъ» пишет, что в Китае рынок жилой недвижимости уже начал восстанавливаться после существенного падения спроса, связанного с пандемией. В 30 крупных городах Китая в первой половине марта было заключено более 39 тысяч сделок с жилой недвижимостью, что приблизительно в восемь раз больше, чем месяцем ранее.

Читайте также

Цены на квартиры в Сочи подскочили вдвое

Стремительный рост цен на жилье в многоквартирных домах зафиксирован в Краснодарском крае.  По данным «Из рук в руки», за последние месяцы стоимость квартир в регионе подскочила более чем на треть.

Самый серьезный рекорд по ценам на жилую недвижимость ставит Сочи, где даже за студию уже просят до 10 миллионов рублей. По данным экспертов, такой взрывной рост связан как с долгоиграющими факторами, так и с последними нововведениями краевой администрации.

Среди первых наиболее существенное влияние на ценообразование рынка недвижимости оказала пандемия коронавируса, из-за которой большинство привлекательных морских курортов оказалось, закрыто для россиян.  Те, кто хочет иметь возможность по-прежнему регулярно летать на свою морскую «дачу», скупают недвижимость на черноморском побережье, создавая повышенный спрос на сочинское жилье.

Благодаря этому Краснодарский край в марте вошел в число регионов, где отмечен существенный дефицит новостроек. По данным «Из рук в руки», число просмотров объявлений о продаже новостроек в этом регионе почти вдвое превышает количество предложений о продаже. При этом за год число просмотров выросло примерно на 40%, а количество предложений на первичном рынке  Кубани сократилось более, чем на 5%.

Еще одна причина роста цен на недвижимость, актуальная не только для Сочи, но и для всей страны в целом – смягчение денежно-кредитной политики в связи с пандемией, введение программы льготной ипотеки и налога на доходы с банковских вкладов. «С приходом пандемии правительство и Центробанк предприняли ряд шагов, которые неизбежно должны были привести к подорожанию жилья за счет резкого увеличения спроса на него», - отмечают эксперты Индикатора рынка недвижимости. Кроме того, масла в огонь подлило и окончательное введение эскроу-счетов – издержки этой практики также ложатся на плечи покупателей.

Что же касается нововведений – в начале марта стало известно о временном запрете на выдачу разрешений на строительство в Сочи многоквартирных домов. Ожидается, что этот запрет может растянуться на трехлетний срок. Как пояснил губернатор Кубани Вениамин Кондратьев, это даст возможность упорядочить городскую застройку, разобраться с самостроем и в будущем обеспечить комплексное развитие городской территории.

«Последние 10-15 лет Сочи крайне активно застраивался. Не всегда этот процесс находился под жестким контролем. В результате мы получили огромное количество объектов точечной застройки, самостроев. И при этом — острую нехватку школ, детских садов, объектов спортивной инфраструктуры», — объяснил данное решение Кондратьев.

Кондратьев подчеркнул, что в настоящий момент разрабатывается новый генплан Сочи, который выявит все проблемные моменты курорта, обозначит пути их решения и в целом вектор развития города. «До тех пор, пока генплан не утвердят, новые разрешения на строительство многоквартирных домов выдаваться не будут. Наша общая задача – сделать Сочи максимально комфортным для местных жителей», - сообщил губернатор. При этом уточняется, что уже действующих договоров ограничения не коснутся.

В свою очередь, мэр Сочи Алексей Копайгородский подчеркнул, что данная мера вступит в силу уже летом. Также будет частично ограничена выдача разрешений на строительство домов под ИЖС. Согласно новым правилам их максимальная площадь будет составлять не более 300 квадратных метров, а высота не должна превышать 12 метров.

При этом мэр предполагает, что из-за всех этих нововведений Сочи может стать более дорогим для постоянного проживания, ведь при строительстве жилья, соответствующего всем нормам, его себестоимость возрастет.

Что же касается отелей, то, по словам Копайгородского, по новым правилам их возведение будет возможно лишь в случае подписания с застройщиком  договора о комплексном развитии территории, согласно которому вновь возводимые гостиницы должны будут обеспечиваться инженерной, дорожной и социальной инфраструктурой, а прилегающую к ним территорию застройщик будет обязан благоустроить.

Между тем, по итогам 2020 года Краснодарский край занял второе место по строительству  индивидуального жилья, уступив лишь Подмосковью. По данным аналитического центра «ДОМ.РФ», за минувший год на Кубани было введено  2,2 миллиона «квадратов» ИЖС, что на 10,3% больше, чем годом ранее. В целом же, на долю региона приходится 5,5% от общего ввода жилых домов по России.

 

Продажа квартир / Вторичный рынок