Перейти к объявлениям на irr.ru

Недвижимость: прогноз цен и спроса

Пандемия коронавируса и резкое падение курса рубля привели к ажиотажному спросу на рынке жилой недвижимости в середине марта. Подлило масла в огонь и введение нового налога на проценты по банковским вкладам, превышающим 1 миллион рублей – вкладчики начали массово забирать деньги из банков и инвестировать их в недвижимость. Однако большинство экспертов сразу предсказали, что высокий спрос на квартиры в нынешней ситуации долго не продержится. Их прогнозы уже начали сбываться.

СКАЧОК СПРОСА

Уже 9 марта 2020 года, как только стало известно о резком падении рубля, спрос на недвижимость в крупных российских городах увеличился на 42% по сравнению с 8 марта. А 10–11 марта, то есть в первые рабочие дни после падения рубля, спрос вырос еще больше – на 54%.

По данным столичных риэлторов, наибольшим спросом, как в новостройках, так и на вторичном рынке, пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 5 миллионов рублей. Это жилье считается наиболее ликвидным на арендном рынке. Число таких сделок в разных регионах выросло в полтора-два раза по сравнению с мартом предыдущего года.

При этом,  наибольший рост спроса на новостройки среди российских регионов на второй неделе марта отмечался в Новосибирске, где скачок составил почти 90%! Далее следуют Омск (82%), Челябинск (69%), Волгоград (61%), Уфа (58%), Пермь (56%), Екатеринбург (56%), Воронеж (55%) и Нижний Новгород (54%).

В Москве скачок спроса был небольшой – всего на 31%. В Санкт-Петербурге – чуть больше, на 35%. Аналитики  объясняют столь низкую активность жителей двух столиц тем, что многие из них держат свои сбережения на валютных счетах и банковских депозитах: в валюте и драгоценных металлах. Для сравнения – в Москве и Санкт-Петербурге таких предусмотрительных граждан насчитывается 35% и 25% соответственно, а в Новосибирской области – всего 11%.

НАДЕЖНАЯ «ВТОРИЧКА»

Существенный  рост спроса – а значит, и цены за «квадрат» в марте отмечался и на вторичном рынке. Спрос на «вторичку» в I квартале 2020 года оказался на 8,6% выше, чем в аналогичном периоде 2019 года. Пик роста был отмечен во вторую и третью недели марта, когда спрос резко взлетел сначала на 26%, а затем – еще на 12%. Чтобы насытить рынок при таком ажиотажном спросе, продавцы увеличили количество предложений на 13%.

Разумеется, пошли в рост и цены. За I квартал 2020 года «вторичка» сильнее всего  дорожала в Краснодарском крае (6%), Приморском крае (4%), Иркутской (3,6%), Тюменской (2,6%) и Калининградской (1,9%) областях.

Традиционно, самые высокие цены на вторичный «квадрат» зафиксированы в Москве. В среднем квадратный метр вторичного жилья в столице в середине марта стоил 196 424 рубля, что на 4,1% дороже, чем в марте 2019 года. Однако по сравнению с IV кварталом 2019 года столичная «вторичка» несильно выросла в цене – всего на 1%.

В Санкт-Петербурге «квадрат» на вторичном рынке в конце марта стоил в среднем 117 949 рублей, что на 6,4% больше, чем в середине марта 2019 года. Впрочем, и в северной столице «вторичка» не сильно подорожала по сравнению с IV кварталом 2019 года – также на 1%.

Замыкает тройку самых дорогих квадратных метров Владивосток с ценой 114 650 рублей за квадрат на середину марта. Рост цен здесь составил 9,7% за 2019-й год и 4% за I квартал.

ПОШЕЛ ОТКАТ

Однако режим самоизоляции быстро охладил пыл граждан. За последнюю неделю марта спрос на жилье резко сократился – по крайней мере, в Москве. Причем это касается не только покупки, но и аренды жилой недвижимости.

Уже 26 по 31 марта спрос на покупку «вторички» сократился на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Спрос на приобретение новостроек сократился чуть меньше – на 20%. Не спасает ситуацию даже возможность дистанционной сделки и дополнительные бонусы от компаний-застройщиков.

Еще сильнее «накрывает» рынок аренды недвижимости.  По информации «Известий» к середине мая цена за аренду жилья в целом по стране может упасть на 15%. Причиной падения эксперты называют растущую из-за пандемии безработицу и снижение доходов арендаторов жилья. По прогнозам, в Москве и Санкт-Петербурге аренда квартир подешевеет примерно на 30%, в других крупных российских городах – на 10–15%, в небольших городках – на 5%. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что семьи, арендующие квартиры, начнут переезжать в более дешевое жилье, а одиночки – снимать квартиры вскладчину, предупреждают эксперты.

Единственный сегмент рынка недвижимости, который пока уверенно растет – это аренда загородных домов и дач. Предвидя, что далекие путешествия еще долго будут недоступны, многие россияне заблаговременно позаботились о том, чтобы провести лето за городом. Спрос на аренду загородных домов в Подмосковье в марте вырос более, чем на 90% по сравнению с мартом 2019 года, а вот цена «дачной» аренды за год почти не изменилась и составляет 35 тысяч рублей в месяц.

А ЧТО ЖЕ ДАЛЬШЕ?

Ведущие эксперты рынка недвижимости сходятся в том, что падение спроса на жилье будет продолжаться как минимум три-четыре ближайших месяца. Насколько сильно он упадет, предсказывать пока никто не берется. Это зависит от того, как быстро удастся остановить пандемию коронавируса, и какой урон она успеет нанести экономике и рынку труда.

Что касается цен на жилье, оценки различных экспертов примерно повторяют друг друга. Так, эксперты «Открытие Research» утверждают, что цены на жилую недвижимость на фоне пандемии к концу 2020 года могут упасть на 5-15%.

При этом, по оценкам экспертов, в базовом сценарии на этапе восстановления после карантина ожидаются средние темпы роста продаж. В этом случае цены на жилье в Москве в 2020 году могут упасть на 5-10%, а в целом по России - до 5%.

В случае, если по завершении месяца карантина реализуется стрессовый сценарий, и на возвращение к нормальной жизни стране понадобится еще два месяца, продажи жилья будут расти очень медленно, а цены по итогам года в столице упадут на 10-15%, а в целом по стране – на 5-10%.

Согласно исследованию агентства «Национальные кредитные рейтинги», если режим самоизоляции закончится в мае, цены на жилье упадут на 5-10%, а спрос начнет вновь расти уже в сентябре.

Если же карантин продлится до сентября 2020 года и дольше, крупным российским девелоперам придется снижать цены на жилье на 20–30%, на фоне падения спроса на 25% и более. В этом случае на восстановление спроса уйдет от 2 до 4 лет.

Международные эксперты утверждают, что всплеск активности на рынке недвижимости происходит сразу же, как только снижается заболеваемость COVID-19. Так, «Коммерсантъ» пишет, что в Китае рынок жилой недвижимости уже начал восстанавливаться после существенного падения спроса, связанного с пандемией. В 30 крупных городах Китая в первой половине марта было заключено более 39 тысяч сделок с жилой недвижимостью, что приблизительно в восемь раз больше, чем месяцем ранее.

Читайте также

Инвестирование в коммерческую недвижимость

На сегодняшний день инвесторы могут вложить денежные средства в жилую (квартиры, частные дома, таунхаусы, дуплексы) либо в коммерческую (офисы и торговые площади) недвижимость. Такие вложения, в основном, осуществляют на первых стадиях проектирования и строительства.

Инвестирование в коммерческую и жилую недвижимость — в чем отличия?

Безусловно, существует немало отличий при инвестировании в коммерческую и жилую недвижимость.

1. Цена

Если для покупки квартиры в Москве необходимо иметь сумму 6 миллионов рублей, то для инвестирования в офисы и торговые площади необходимо располагать суммой 8-10 миллионов рублей, но в этом случае инвестору будет доступна только часть всей торговой площади или бизнес-центра.

2. Доходность

Сдача квартиры в аренду приносит собственнику 4-6% годовых, поэтому срок окупаемости такого объекта недвижимости может составлять 18-20 лет. Если вложить деньги в торговые площади, например, объекты стрит-ритейла площадью до 500 кв. м, расположенные в удачном месте, можно рассчитывать на доход, составляющий 10% от стоимости объекта недвижимости.

По некоторым сделкам с коммерческой недвижимостью доходность может составлять до 30% — в основном, это объекты стрит-ритейла в новостройках, приобретенные еще на стадии строительства.

Продажа коммерческой недвижимости / Офисы

3. Выплата комиссии

При аренде квартиры комиссию брокерам платит обычно арендатор. В случае с коммерческой недвижимостью оплачивать услуги посредников придется арендодателю. Обычно размер комиссии составляет 50%.

4. Арендаторы

Коммерческую недвижимость в основном арендуют юридические лица, заинтересованные в долгосрочном сотрудничестве, поэтому по таким сделкам реже нарушаются условия договора, как утверждают эксперты. Кроме этого, существует больше возможностей взыскать компенсации с юридических лиц при возникновении каких-либо проблем.

Как определить инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости?

Самые простые способы — расчет доходности, срока окупаемости и определение дельты стоимости продажи и приобретения.

Доходность можно рассчитать, разделив сумму годовой аренды на стоимость объекта коммерческой недвижимости. Допустим, офис стоит 12 миллионов рублей, а стоимость годовой аренды составляет 1 миллион рублей. В этом случае доходность рассчитывается по формуле:

1 / 12 × 100% = 8,3%

Специалисты отдельно рассчитывают полную и чистую доходность. В первом случае учитываются все расходы (оформление сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, налоги, содержание объекта недвижимости), а во втором случае налоги и прочие издержки в расчет не берутся.

Срок окупаемости можно рассчитать, как отношение стоимости недвижимости к сумме годового дохода, полученного за аренду. В случае, когда офис или торговая площадь стоит 12 миллионов рублей, а стоимость годовой аренды составляет 1 миллион рублей, окупаемость составит 12 лет.

Продажа коммерческой недвижимости / Торговля и сервис

Перед инвестированием в коммерческую недвижимость не будет лишним обратиться к специалистам, которые помогут определить инвестиционную привлекательность. Финансовые аналитики при расчетах учитывают изменение стоимости денег с учетом фактора времени. Для этого используются методы дисконтирования и компаундирования. Такой анализ позволяет с минимальной погрешностью оценить доходность сделки и период окупаемости. К его недостаткам можно отнести достаточно сложные расчеты, которые под силу выполнить только финансовым аналитикам, а также неточное значение индекса инфляции, который будет заложен в расчетах, ведь ни один эксперт заранее не сможет спрогнозировать курс рубля на несколько лет вперед.

Аналитики нередко определяют три сценария развития событий — оптимистичный, наиболее вероятный (ожидаемый) и пессимистичный, а затем проводят расчеты для каждого из них, то есть учитывают минимальный уровень инфляции для оптимистичного прогноза, а максимальный — для пессимистичного. Такой подход в экономике называют методом сценариев.

Подводные камни при инвестировании в коммерческую недвижимость

  1. Нередко возникают конфликты интересов с другими собственниками коммерческой недвижимости, которые могут привести к необходимости продавать долю и дополнительным расходам. Особенно часто с этим сталкиваются владельцы небольших по площади объектов, например, одного офиса в торговом центре. Чтобы минимизировать риски, желательно покупать весь этаж в здании.
  2. Сложная экономическая ситуация в России привела к падению спроса на коммерческую недвижимость. В среднем по стране в 2016 году стоимость аренды коммерческой надвижимости уменьшилась на 4%, а спрос значительно превысил предложение. Например, в Москве около 40% офисов на сегодняшний день доступно для аренды. Рынок больше ориентирован на арендатора, и такая ситуация, безусловно, приводит к уменьшению прибыли, которую получают собственники недвижимости от аренды, а также к ухудшению инвестиционной привлекательности.
  3. При инвестировании в коммерческую недвижимость на этапе строительства есть риск, что объект будет сдан с задержкой. На сегодняшний день наблюдается такая тенденция, поскольку предложение превышает спрос и инвесторы не торопятся вводить новые объекты в эксплуатацию. Поэтому, покупая офис в строящемся офисном центре, нужно рассчитывать сроки окупаемости с учетом замедления темпов ввода новых офисных площадей в эксплуатацию.
  4. Подводные камни встречаются и при сделках с уже готовыми объектами коммерческой недвижимости. Продавец, чтобы повысить стоимость коммерческой недвижимости, договаривается с арендатором, который будет платить арендную плату в 1,5-2 раза выше рыночной, а затем использует это как аргумент при установлении завышенной цены на объект недвижимости. Как только покупатель купит офис или торговые площади по завышенной цене, арендатор расторгнет договор, поставив нового владельца перед необходимостью поиска новых арендаторов. Поэтому очень важно перед покупкой внимательно изучать рынок недвижимости и проанализировать цены на похожие объекты. 

Продажа коммерческой недвижимости / Другого и свободного назначения