Перейти к объявлениям на irr.ru

Недвижимость: прогноз цен и спроса

Пандемия коронавируса и резкое падение курса рубля привели к ажиотажному спросу на рынке жилой недвижимости в середине марта. Подлило масла в огонь и введение нового налога на проценты по банковским вкладам, превышающим 1 миллион рублей – вкладчики начали массово забирать деньги из банков и инвестировать их в недвижимость. Однако большинство экспертов сразу предсказали, что высокий спрос на квартиры в нынешней ситуации долго не продержится. Их прогнозы уже начали сбываться.

СКАЧОК СПРОСА

Уже 9 марта 2020 года, как только стало известно о резком падении рубля, спрос на недвижимость в крупных российских городах увеличился на 42% по сравнению с 8 марта. А 10–11 марта, то есть в первые рабочие дни после падения рубля, спрос вырос еще больше – на 54%.

По данным столичных риэлторов, наибольшим спросом, как в новостройках, так и на вторичном рынке, пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 5 миллионов рублей. Это жилье считается наиболее ликвидным на арендном рынке. Число таких сделок в разных регионах выросло в полтора-два раза по сравнению с мартом предыдущего года.

При этом,  наибольший рост спроса на новостройки среди российских регионов на второй неделе марта отмечался в Новосибирске, где скачок составил почти 90%! Далее следуют Омск (82%), Челябинск (69%), Волгоград (61%), Уфа (58%), Пермь (56%), Екатеринбург (56%), Воронеж (55%) и Нижний Новгород (54%).

В Москве скачок спроса был небольшой – всего на 31%. В Санкт-Петербурге – чуть больше, на 35%. Аналитики  объясняют столь низкую активность жителей двух столиц тем, что многие из них держат свои сбережения на валютных счетах и банковских депозитах: в валюте и драгоценных металлах. Для сравнения – в Москве и Санкт-Петербурге таких предусмотрительных граждан насчитывается 35% и 25% соответственно, а в Новосибирской области – всего 11%.

НАДЕЖНАЯ «ВТОРИЧКА»

Существенный  рост спроса – а значит, и цены за «квадрат» в марте отмечался и на вторичном рынке. Спрос на «вторичку» в I квартале 2020 года оказался на 8,6% выше, чем в аналогичном периоде 2019 года. Пик роста был отмечен во вторую и третью недели марта, когда спрос резко взлетел сначала на 26%, а затем – еще на 12%. Чтобы насытить рынок при таком ажиотажном спросе, продавцы увеличили количество предложений на 13%.

Разумеется, пошли в рост и цены. За I квартал 2020 года «вторичка» сильнее всего  дорожала в Краснодарском крае (6%), Приморском крае (4%), Иркутской (3,6%), Тюменской (2,6%) и Калининградской (1,9%) областях.

Традиционно, самые высокие цены на вторичный «квадрат» зафиксированы в Москве. В среднем квадратный метр вторичного жилья в столице в середине марта стоил 196 424 рубля, что на 4,1% дороже, чем в марте 2019 года. Однако по сравнению с IV кварталом 2019 года столичная «вторичка» несильно выросла в цене – всего на 1%.

В Санкт-Петербурге «квадрат» на вторичном рынке в конце марта стоил в среднем 117 949 рублей, что на 6,4% больше, чем в середине марта 2019 года. Впрочем, и в северной столице «вторичка» не сильно подорожала по сравнению с IV кварталом 2019 года – также на 1%.

Замыкает тройку самых дорогих квадратных метров Владивосток с ценой 114 650 рублей за квадрат на середину марта. Рост цен здесь составил 9,7% за 2019-й год и 4% за I квартал.

ПОШЕЛ ОТКАТ

Однако режим самоизоляции быстро охладил пыл граждан. За последнюю неделю марта спрос на жилье резко сократился – по крайней мере, в Москве. Причем это касается не только покупки, но и аренды жилой недвижимости.

Уже 26 по 31 марта спрос на покупку «вторички» сократился на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Спрос на приобретение новостроек сократился чуть меньше – на 20%. Не спасает ситуацию даже возможность дистанционной сделки и дополнительные бонусы от компаний-застройщиков.

Еще сильнее «накрывает» рынок аренды недвижимости.  По информации «Известий» к середине мая цена за аренду жилья в целом по стране может упасть на 15%. Причиной падения эксперты называют растущую из-за пандемии безработицу и снижение доходов арендаторов жилья. По прогнозам, в Москве и Санкт-Петербурге аренда квартир подешевеет примерно на 30%, в других крупных российских городах – на 10–15%, в небольших городках – на 5%. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что семьи, арендующие квартиры, начнут переезжать в более дешевое жилье, а одиночки – снимать квартиры вскладчину, предупреждают эксперты.

Единственный сегмент рынка недвижимости, который пока уверенно растет – это аренда загородных домов и дач. Предвидя, что далекие путешествия еще долго будут недоступны, многие россияне заблаговременно позаботились о том, чтобы провести лето за городом. Спрос на аренду загородных домов в Подмосковье в марте вырос более, чем на 90% по сравнению с мартом 2019 года, а вот цена «дачной» аренды за год почти не изменилась и составляет 35 тысяч рублей в месяц.

А ЧТО ЖЕ ДАЛЬШЕ?

Ведущие эксперты рынка недвижимости сходятся в том, что падение спроса на жилье будет продолжаться как минимум три-четыре ближайших месяца. Насколько сильно он упадет, предсказывать пока никто не берется. Это зависит от того, как быстро удастся остановить пандемию коронавируса, и какой урон она успеет нанести экономике и рынку труда.

Что касается цен на жилье, оценки различных экспертов примерно повторяют друг друга. Так, эксперты «Открытие Research» утверждают, что цены на жилую недвижимость на фоне пандемии к концу 2020 года могут упасть на 5-15%.

При этом, по оценкам экспертов, в базовом сценарии на этапе восстановления после карантина ожидаются средние темпы роста продаж. В этом случае цены на жилье в Москве в 2020 году могут упасть на 5-10%, а в целом по России - до 5%.

В случае, если по завершении месяца карантина реализуется стрессовый сценарий, и на возвращение к нормальной жизни стране понадобится еще два месяца, продажи жилья будут расти очень медленно, а цены по итогам года в столице упадут на 10-15%, а в целом по стране – на 5-10%.

Согласно исследованию агентства «Национальные кредитные рейтинги», если режим самоизоляции закончится в мае, цены на жилье упадут на 5-10%, а спрос начнет вновь расти уже в сентябре.

Если же карантин продлится до сентября 2020 года и дольше, крупным российским девелоперам придется снижать цены на жилье на 20–30%, на фоне падения спроса на 25% и более. В этом случае на восстановление спроса уйдет от 2 до 4 лет.

Международные эксперты утверждают, что всплеск активности на рынке недвижимости происходит сразу же, как только снижается заболеваемость COVID-19. Так, «Коммерсантъ» пишет, что в Китае рынок жилой недвижимости уже начал восстанавливаться после существенного падения спроса, связанного с пандемией. В 30 крупных городах Китая в первой половине марта было заключено более 39 тысяч сделок с жилой недвижимостью, что приблизительно в восемь раз больше, чем месяцем ранее.

Читайте также

Приобретение квартиры по договору долевого участия

В России на сегодняшний день долевое строительство получило большое распространение, поскольку оно имеет несколько важных преимуществ и для застройщика, и для будущего владельца недвижимости. Только за первые три квартала 2016 года по официальным данным в РФ было зарегистрировано почти 500 тысяч договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Но вместе с этим нередко мошенники используют такую схему для обмана людей, поэтому очень важно выбрать надежного застройщика и заключить ДДУ по всем правилам.

Особенности долевого строительства жилья

Долевое участие предполагает, что застройщик будет выполнять все строительные работы на деньги участников долевого строительства, то есть дольщиков. После завершения строительства застройщик передаст право владения квартирой в новостройке участнику долевого строительства.

Каждая сторона получает важные преимущества: застройщику нет необходимости оформлять кредиты и выплачивать проценты банку или искать другие источники финансирования строительства нового дома. В результате строительная компания предлагает квартиры участникам долевого строительства по выгодным ценам.

Покупка квартиры по ДДУ может быть достаточно рискованной, ведь может возникнуть одна из типичных ситуаций:

1. Нестабильная экономическая ситуация, инфляция, уменьшение курса рубля относительно американской валюты могут привести к тому, что строительство будет на какое-то время приостановлено из-за нехватки денег;

2. Недобросовестные застройщики могут заключить договор долевого участия и умышленно не выполнить свои обязательства. Нередко мошенники используют такую схему, собирая деньги под «псевдостроительство». В некоторых случаях один виртуальный объект может быть перепродан сразу нескольким участникам.

Все договоры долевого участия должны регистрироваться строительной фирмой, после чего в Росреестре появится соответствующая запись. Чтобы уменьшить количество мошеннических схем, законодательство обязует застройщиков также оформлять договоры страхования. Кроме этого, с 1 января 2017 года все ДДУ будут регистрироваться в Росреестре лишь после уплаты застройщиком взноса в государственный компенсационный фонд. На сегодняшний день АИЖК и Минстрой усиленно проводят подготовку к началу работы фонда.

Правила заключения договора долевого участия

На первом этапе покупателю нужно выбрать надежного застройщика. Самый главный показатель хорошей репутации — большое количество сданных в эксплуатацию объектов.

После очень важно проверить у застройщика наличие договора купли-продажи или аренды земли, где будут проходить строительные работы, разрешения на строительство и изучить проектную декларацию. Если все документы в порядке, можно приступать к изучению договора долевого участия.

В первую очередь необходимо определить, с кем будет заключаться ДДУ. В документе должно быть указано полное название компании-застройщика, дата и место регистрации юридического лица, номер свидетельства о регистрации, информация о внесении в ЕГР юридических лиц. Разумеется, что договор должен быть заключен с той же строительной компанией, которая указана в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре купли-продажи либо аренды земли.

ДДУ может заключаться между покупателем квартиры и генеральным директором строительной компании. Если же стороной сделки выступает другое лицо, имеющее доверенность, это может привести к осложнениям в случае решения спорных вопросов в суде.

Сделки купли-продажи квартир по договору долевого участия могут выполняться посредником, и в этом случае очень важно, чтобы последний представил документ, подтверждающий законность предоставления посреднических услуг. В таком документе должно быть обозначено, что строительная компания передала полномочия заключать ДДУ посреднику. Очень важно, чтобы был четко указан предмет договора — передача объекта недвижимости в строго оговоренный срок. Никакие другие формулировки недопустимы.

В ДДУ обязательно должны быть указаны сроки сделки. Первым делом нужно убедиться, что срок сдачи новостройки в эксплуатацию наступит раньше, чем закончится срок действия ДДУ. Затем нужно проверить срок, когда будут переданы права вдавления квартирой покупателю, причем вместо точной даты обычно в ДДУ указывается квартал.

ДДУ должен содержать такую информацию об объекте недвижимости:

  • точный адрес;
  • кадастровый номер земельного участка;
  • этаж;
  • предварительный номер квартиры.

В ДДУ указывается площадь всей квартиры, а также отдельных комнат, балконов, террас, лоджий, подсобных помещений. Если по завершению строительства площадь помещения окажется меньшей, строительная компания должна будет компенсировать разницу владельцу жилья, а если больше, то последнему придется доплатить какую-то сумму. Сегодня часто в ДДУ предусматривается пункт, благодаря которому ни застройщику, ни покупателю квартиры не придется ничего доплачивать, даже если площадь не будет совпадать с изначально указанной в документации.

Стандартная практика, когда застройщик в течение первых трех лет отвечает за состояние технологического и инженерного оборудования, установленного в доме, и выполняет ремонт в случае поломки. За состояние квартиры строительная компания обязана отвечать в течение пяти лет.

Особое внимание нужно уделить проверке стоимости сделки. Желательно, чтобы она была указана в рублях, а не в долларах, ведь никто не даст гарантий, что рубль резко не подешевеет относительно доллара.

После подписания ДДУ заемщик должен будет через банк перечислить необходимую сумму денег на счет строительной компании. Обычно банковское учреждение проводит эту операцию в течение нескольких дней. По всем правилам покупатель не несет ответственность за действия банка, например, в том случае, когда последний зачисляет средства на счет застройщика с опозданием. Считается, что покупатель выполнил свои обязательства в тот момент, когда отнес деньги в банк, а не когда вся сумма была зачислена на счет строительной компании.

В договоре должно быть прописано, кто должен заниматься регистрацией прав собственности объекта после окончания строительства — строительная компания или покупатель квартиры, а также, кто будет оплачивать коммунальные платежи во время переходного периода. По закону владелец квартиры должен будет платить коммуналку не с того момента, когда дом сдан в эксплуатацию, а с момента получения на руки документов, подтверждающих право собственности.

Последнее, на что важно обратить внимание при подписании ДДУ, — условия расторжения договора, в частности размер штрафа, который придется выплатить. В том случае, если покупатель жилья захотел сам расторгнуть договор, придется выплатить неустойку в размере от 1 до 15%. Если причина расторжения ДДУ— некачественно выполненная застройщиком работа, то покупатель не должен выплачивать никакие компенсации.

Если вдруг при заключении ДДУ какой-то пункт был пропущен, покупатель квартиры не должен опасаться, что интересы как-то пострадают. Если дело дойдет до судебного разбирательства, в первую очередь будет учитываться закон, защищающий права потребителей.