Перейти к объявлениям на irr.ru

Недвижимость: прогноз цен и спроса

Пандемия коронавируса и резкое падение курса рубля привели к ажиотажному спросу на рынке жилой недвижимости в середине марта. Подлило масла в огонь и введение нового налога на проценты по банковским вкладам, превышающим 1 миллион рублей – вкладчики начали массово забирать деньги из банков и инвестировать их в недвижимость. Однако большинство экспертов сразу предсказали, что высокий спрос на квартиры в нынешней ситуации долго не продержится. Их прогнозы уже начали сбываться.

СКАЧОК СПРОСА

Уже 9 марта 2020 года, как только стало известно о резком падении рубля, спрос на недвижимость в крупных российских городах увеличился на 42% по сравнению с 8 марта. А 10–11 марта, то есть в первые рабочие дни после падения рубля, спрос вырос еще больше – на 54%.

По данным столичных риэлторов, наибольшим спросом, как в новостройках, так и на вторичном рынке, пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 5 миллионов рублей. Это жилье считается наиболее ликвидным на арендном рынке. Число таких сделок в разных регионах выросло в полтора-два раза по сравнению с мартом предыдущего года.

При этом,  наибольший рост спроса на новостройки среди российских регионов на второй неделе марта отмечался в Новосибирске, где скачок составил почти 90%! Далее следуют Омск (82%), Челябинск (69%), Волгоград (61%), Уфа (58%), Пермь (56%), Екатеринбург (56%), Воронеж (55%) и Нижний Новгород (54%).

В Москве скачок спроса был небольшой – всего на 31%. В Санкт-Петербурге – чуть больше, на 35%. Аналитики  объясняют столь низкую активность жителей двух столиц тем, что многие из них держат свои сбережения на валютных счетах и банковских депозитах: в валюте и драгоценных металлах. Для сравнения – в Москве и Санкт-Петербурге таких предусмотрительных граждан насчитывается 35% и 25% соответственно, а в Новосибирской области – всего 11%.

НАДЕЖНАЯ «ВТОРИЧКА»

Существенный  рост спроса – а значит, и цены за «квадрат» в марте отмечался и на вторичном рынке. Спрос на «вторичку» в I квартале 2020 года оказался на 8,6% выше, чем в аналогичном периоде 2019 года. Пик роста был отмечен во вторую и третью недели марта, когда спрос резко взлетел сначала на 26%, а затем – еще на 12%. Чтобы насытить рынок при таком ажиотажном спросе, продавцы увеличили количество предложений на 13%.

Разумеется, пошли в рост и цены. За I квартал 2020 года «вторичка» сильнее всего  дорожала в Краснодарском крае (6%), Приморском крае (4%), Иркутской (3,6%), Тюменской (2,6%) и Калининградской (1,9%) областях.

Традиционно, самые высокие цены на вторичный «квадрат» зафиксированы в Москве. В среднем квадратный метр вторичного жилья в столице в середине марта стоил 196 424 рубля, что на 4,1% дороже, чем в марте 2019 года. Однако по сравнению с IV кварталом 2019 года столичная «вторичка» несильно выросла в цене – всего на 1%.

В Санкт-Петербурге «квадрат» на вторичном рынке в конце марта стоил в среднем 117 949 рублей, что на 6,4% больше, чем в середине марта 2019 года. Впрочем, и в северной столице «вторичка» не сильно подорожала по сравнению с IV кварталом 2019 года – также на 1%.

Замыкает тройку самых дорогих квадратных метров Владивосток с ценой 114 650 рублей за квадрат на середину марта. Рост цен здесь составил 9,7% за 2019-й год и 4% за I квартал.

ПОШЕЛ ОТКАТ

Однако режим самоизоляции быстро охладил пыл граждан. За последнюю неделю марта спрос на жилье резко сократился – по крайней мере, в Москве. Причем это касается не только покупки, но и аренды жилой недвижимости.

Уже 26 по 31 марта спрос на покупку «вторички» сократился на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Спрос на приобретение новостроек сократился чуть меньше – на 20%. Не спасает ситуацию даже возможность дистанционной сделки и дополнительные бонусы от компаний-застройщиков.

Еще сильнее «накрывает» рынок аренды недвижимости.  По информации «Известий» к середине мая цена за аренду жилья в целом по стране может упасть на 15%. Причиной падения эксперты называют растущую из-за пандемии безработицу и снижение доходов арендаторов жилья. По прогнозам, в Москве и Санкт-Петербурге аренда квартир подешевеет примерно на 30%, в других крупных российских городах – на 10–15%, в небольших городках – на 5%. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что семьи, арендующие квартиры, начнут переезжать в более дешевое жилье, а одиночки – снимать квартиры вскладчину, предупреждают эксперты.

Единственный сегмент рынка недвижимости, который пока уверенно растет – это аренда загородных домов и дач. Предвидя, что далекие путешествия еще долго будут недоступны, многие россияне заблаговременно позаботились о том, чтобы провести лето за городом. Спрос на аренду загородных домов в Подмосковье в марте вырос более, чем на 90% по сравнению с мартом 2019 года, а вот цена «дачной» аренды за год почти не изменилась и составляет 35 тысяч рублей в месяц.

А ЧТО ЖЕ ДАЛЬШЕ?

Ведущие эксперты рынка недвижимости сходятся в том, что падение спроса на жилье будет продолжаться как минимум три-четыре ближайших месяца. Насколько сильно он упадет, предсказывать пока никто не берется. Это зависит от того, как быстро удастся остановить пандемию коронавируса, и какой урон она успеет нанести экономике и рынку труда.

Что касается цен на жилье, оценки различных экспертов примерно повторяют друг друга. Так, эксперты «Открытие Research» утверждают, что цены на жилую недвижимость на фоне пандемии к концу 2020 года могут упасть на 5-15%.

При этом, по оценкам экспертов, в базовом сценарии на этапе восстановления после карантина ожидаются средние темпы роста продаж. В этом случае цены на жилье в Москве в 2020 году могут упасть на 5-10%, а в целом по России - до 5%.

В случае, если по завершении месяца карантина реализуется стрессовый сценарий, и на возвращение к нормальной жизни стране понадобится еще два месяца, продажи жилья будут расти очень медленно, а цены по итогам года в столице упадут на 10-15%, а в целом по стране – на 5-10%.

Согласно исследованию агентства «Национальные кредитные рейтинги», если режим самоизоляции закончится в мае, цены на жилье упадут на 5-10%, а спрос начнет вновь расти уже в сентябре.

Если же карантин продлится до сентября 2020 года и дольше, крупным российским девелоперам придется снижать цены на жилье на 20–30%, на фоне падения спроса на 25% и более. В этом случае на восстановление спроса уйдет от 2 до 4 лет.

Международные эксперты утверждают, что всплеск активности на рынке недвижимости происходит сразу же, как только снижается заболеваемость COVID-19. Так, «Коммерсантъ» пишет, что в Китае рынок жилой недвижимости уже начал восстанавливаться после существенного падения спроса, связанного с пандемией. В 30 крупных городах Китая в первой половине марта было заключено более 39 тысяч сделок с жилой недвижимостью, что приблизительно в восемь раз больше, чем месяцем ранее.

Читайте также

Сколько стоит построить дом?

Строительство дома, безусловно, требует больших расходов, и нередко конечная стоимость построенного с нуля жилья выходит большей, чем покупка готового. Но зато хозяин сможет проконтролировать этапы строительства, убедиться в качестве материалов и выполнения работ.

Материалы для строительства дома

Чаще всего дома строят из дерева, кирпича, пеноблоков и сип панелей. Однозначно нельзя сказать, какой материал лучше использовать, поскольку ни один из них не лишен недостатков.

Дерево

Дерево считается экологически чистым материалом, оно «дышит», за счет чего в помещении всегда будет нормальный уровень влажности. Благодаря отличным теплоизоляционным свойствам в доме будет тепло и уютно. Сегодня на рынке можно встретить немало разновидностей дерева — это профилированный и клееный брус, тесаное или оцилиндрованное бревно.

Среди минусов дерева — достаточно высокая стоимость и быстрая воспламеняемость. Этот материал подвержен порче термитами, грызунами, грибком и плесенью, поэтому производители нередко обрабатывают брус и бревна химическими веществами, которые сводят на нет всю экологичность и пользу для здоровья.

Дерево дает усадку, поэтому после строительства придется ждать не меньше, чем полгода, прежде чем начать отделочные работы. Чтобы сократить это время, можно использовать клееный брус, который стоит в два раза дороже обычного.

Строительство из цельного дерева обойдется примерно в 600-700 долларов за 1 кв.м., то есть за дом площадью 150 кв.м придется заплатить примерно от 90 тысяч долларов.

Животные / Кошки

Кирпич

Сегодня на рынке представлен керамический и силикатный кирпич, который считается одним из самых прочных и долговечных материалов. Кирпичные дома простоят много лет, не дав трещин и усадки, при условии, что не нарушались строительные технологии. Но есть и недостатки — это высокая стоимость работ по укладке (в среднем за 1000 кирпичей придется заплатить около 300 долларов). Зимой нужно усиленного отапливать кирпичный дом из-за достаточно низких теплоизоляционных свойств такого материала. Впрочем, если позаботиться о дополнительном утеплении, которое будет стоить несколько тысяч долларов, проблему легко можно решить.

Цены на строительства небольшого домика из кирпича начинаются от 75-80 тысяч долларов.

Пеноблоки

Строительство дома из пеноблоков обойдется гораздо дешевле, чем из кирпича или дерева. Дело в том, что сам материал имеет более низкую стоимость. Один пеноблок заменяет 17 кирпичей, поэтому строительные работы пройдут быстрее. Заливка фундамента для дома из пеноблоков также будет иметь не такую высокую стоимость, как для кирпичного дома.

Среди минусов пеноблоков — появление трещин вследствие просадки грунта или нарушения строительных технологий. Во многом долговечность и прочность построенного здания будет зависеть от качества выбранных пеноблоков и профессионализма строителей, поэтому подходить к выбору подрядчика нужно со всей ответственностью.

Строительство дома из пеноблоков площадью 130-150 кв.м будет стоить не меньше 60-65 тысяч долларов.

СИП панели

Сегодня популярностью пользуются дома, построенные по канадской технологии — их еще часто называют «сэндвич-панелями». Самое главное преимущество — небольшая стоимость материала и высокая скорость строительных работ. Коробку из СИП панелей можно установить всего за 3 — 4 недели, и после приступить к отделочным работам. Такой дом будет легко отапливать, так как СИП панели не продуваются и имеют отличные теплоизоляционные свойства. Недостатоки — плохая звукоизоляция и неэкологичность, поскольку такие плиты сделаны из пенопласта и древесной стружки, которая обрабатывается химическими веществами.

Общая стоимость строительства дома площадью 130-150 кв.м начинается от 55 тысяч долларов.

Этапы строительства

После принятия решения, из какого материала строить дом, можно планировать этапы строительства:

1. Проект

Многие люди самостоятельно разрабатывают проект, продумывая количество, площадь и расположение жилых и подсобных помещений. При этом все равно придется обратиться в строительную компанию, где специалисты помогут правильно оформить чертежи для утверждения проекта и дадут другие полезные рекомендации. Подготовка проекта по эскизам будущих хозяев дома обойдется в 500 — 1500 долларов. Нужно рассчитывать, что покупка готового проекта будет стоить 5–10 долларов за 1 кв. м.

2. Составление сметы проекта

На следующем этапе нужно обратиться в строительную компанию, которая рассчитает стоимость всех работ с учетом проекта, технологии строительства, цен за доставку строительных материалов и т.д. Желательно подавать заявки в несколько строительных фирм — их сметы могут различаться на 300–500 тысяч рублей. Сравнив информацию о ценах, будет намного проще выбрать подрядчика.

3. Подключение электричества

Первым делом на новый участок необходимо провести электричество, без которого невозможно будет подключить строительную технику. В зависимости от сложности такие работы могут стоить примерно 500 — 600 долларов.

4. Закладка фундамента

Закладка фундамента, безусловно, будет зависеть от площади дома. Если планируется построить не очень большой дом площадью около 150 квадратных метров, за заливку фундамента придется выложить 6 — 8 тысяч долларов вместе с материалами и работой.

Если дом строится по канадской технологии, то вместо заливки фундамента необходимо будет устанавливать в землю железные сваи. Стоимость таких работ при строительстве двухэтажного дома площадью 150 кв. м. обойдется примерно в 4 — 5 тысяч долларов.

Животные / Кошки

5. Водоснабжение

На следующем этапе нужно будет подключиться к централизованной системе водоснабжения или пробурить собственную скважину, если первый вариант по каким-либо причинам невозможен. В первом случае прокладка канализации к дому обойдется в 1000 долларов, а во втором все будет зависеть от глубины скважины. Стоимость бурения 1 м составляет 2000 — 2500 рублей, то есть за все работы придется отдать около 1800 — 2000 долларов.

6. Стены

Цена работ будет зависеть от материала. Для дома площадью 150 кв. м понадобится около 25 000 кирпича, то есть стоимость укладки выйдет примерно 7500 долларов без учета стоимости материалов.

7. Крыша

В среднем кровельные работы стоят около 20 долларов за 1 кв. м., а с учетом всех материалов этот этап работ будет стоить 3 — 4 тысячи долларов.

8. Установка окон и входной двери

Стоит рассчитывать, что стоимость обычного двухстворчатого окна будет больше 10 000 рублей. Цены на качественные входные двери начинаются от 20 000 рублей.

9. Установка системы отопления и нагрева

Идеальный вариант — подключение дома к системе газоснабжения и установка двухконтурного газового котла, поскольку сегодня отопление газом — самое экономное и удобное. Устройство, мощности которого хватит на дом площадью 150 кв. м, будет стоить 1000-1200 долларов. Такую же примерно сумму денег придется заплатить за разводку коммуникаций и установку радиаторов.

Альтернатива газовым котлам — электрические и твердотопливные модели, но первые расходуют много электроэнергии, а вторые требуют постоянного закидывания дров или угля.

10. Отделочные работы

Когда все основные этапы завершены, можно приступать к отделочным работам. Их стоимость будет зависеть от качества материалов, дизайнерских решений и сложности выполнения.

Ориентировочно, на строительство дома площадью 150 кв.м придется потратить не меньше 100 тысяч долларов (с учетом проведения газо-, водоснабжения, канализации, системы отопления и выполнения отделочных работ). Можно уложиться и в меньшую сумму, но тогда придется выбирать более дешевые материалы или выбирать проект с меньшей площадью.