Перейти к объявлениям на irr.ru

Недвижимость: прогноз цен и спроса

Пандемия коронавируса и резкое падение курса рубля привели к ажиотажному спросу на рынке жилой недвижимости в середине марта. Подлило масла в огонь и введение нового налога на проценты по банковским вкладам, превышающим 1 миллион рублей – вкладчики начали массово забирать деньги из банков и инвестировать их в недвижимость. Однако большинство экспертов сразу предсказали, что высокий спрос на квартиры в нынешней ситуации долго не продержится. Их прогнозы уже начали сбываться.

СКАЧОК СПРОСА

Уже 9 марта 2020 года, как только стало известно о резком падении рубля, спрос на недвижимость в крупных российских городах увеличился на 42% по сравнению с 8 марта. А 10–11 марта, то есть в первые рабочие дни после падения рубля, спрос вырос еще больше – на 54%.

По данным столичных риэлторов, наибольшим спросом, как в новостройках, так и на вторичном рынке, пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 5 миллионов рублей. Это жилье считается наиболее ликвидным на арендном рынке. Число таких сделок в разных регионах выросло в полтора-два раза по сравнению с мартом предыдущего года.

При этом,  наибольший рост спроса на новостройки среди российских регионов на второй неделе марта отмечался в Новосибирске, где скачок составил почти 90%! Далее следуют Омск (82%), Челябинск (69%), Волгоград (61%), Уфа (58%), Пермь (56%), Екатеринбург (56%), Воронеж (55%) и Нижний Новгород (54%).

В Москве скачок спроса был небольшой – всего на 31%. В Санкт-Петербурге – чуть больше, на 35%. Аналитики  объясняют столь низкую активность жителей двух столиц тем, что многие из них держат свои сбережения на валютных счетах и банковских депозитах: в валюте и драгоценных металлах. Для сравнения – в Москве и Санкт-Петербурге таких предусмотрительных граждан насчитывается 35% и 25% соответственно, а в Новосибирской области – всего 11%.

НАДЕЖНАЯ «ВТОРИЧКА»

Существенный  рост спроса – а значит, и цены за «квадрат» в марте отмечался и на вторичном рынке. Спрос на «вторичку» в I квартале 2020 года оказался на 8,6% выше, чем в аналогичном периоде 2019 года. Пик роста был отмечен во вторую и третью недели марта, когда спрос резко взлетел сначала на 26%, а затем – еще на 12%. Чтобы насытить рынок при таком ажиотажном спросе, продавцы увеличили количество предложений на 13%.

Разумеется, пошли в рост и цены. За I квартал 2020 года «вторичка» сильнее всего  дорожала в Краснодарском крае (6%), Приморском крае (4%), Иркутской (3,6%), Тюменской (2,6%) и Калининградской (1,9%) областях.

Традиционно, самые высокие цены на вторичный «квадрат» зафиксированы в Москве. В среднем квадратный метр вторичного жилья в столице в середине марта стоил 196 424 рубля, что на 4,1% дороже, чем в марте 2019 года. Однако по сравнению с IV кварталом 2019 года столичная «вторичка» несильно выросла в цене – всего на 1%.

В Санкт-Петербурге «квадрат» на вторичном рынке в конце марта стоил в среднем 117 949 рублей, что на 6,4% больше, чем в середине марта 2019 года. Впрочем, и в северной столице «вторичка» не сильно подорожала по сравнению с IV кварталом 2019 года – также на 1%.

Замыкает тройку самых дорогих квадратных метров Владивосток с ценой 114 650 рублей за квадрат на середину марта. Рост цен здесь составил 9,7% за 2019-й год и 4% за I квартал.

ПОШЕЛ ОТКАТ

Однако режим самоизоляции быстро охладил пыл граждан. За последнюю неделю марта спрос на жилье резко сократился – по крайней мере, в Москве. Причем это касается не только покупки, но и аренды жилой недвижимости.

Уже 26 по 31 марта спрос на покупку «вторички» сократился на 28% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Спрос на приобретение новостроек сократился чуть меньше – на 20%. Не спасает ситуацию даже возможность дистанционной сделки и дополнительные бонусы от компаний-застройщиков.

Еще сильнее «накрывает» рынок аренды недвижимости.  По информации «Известий» к середине мая цена за аренду жилья в целом по стране может упасть на 15%. Причиной падения эксперты называют растущую из-за пандемии безработицу и снижение доходов арендаторов жилья. По прогнозам, в Москве и Санкт-Петербурге аренда квартир подешевеет примерно на 30%, в других крупных российских городах – на 10–15%, в небольших городках – на 5%. В сложившейся ситуации велика вероятность того, что семьи, арендующие квартиры, начнут переезжать в более дешевое жилье, а одиночки – снимать квартиры вскладчину, предупреждают эксперты.

Единственный сегмент рынка недвижимости, который пока уверенно растет – это аренда загородных домов и дач. Предвидя, что далекие путешествия еще долго будут недоступны, многие россияне заблаговременно позаботились о том, чтобы провести лето за городом. Спрос на аренду загородных домов в Подмосковье в марте вырос более, чем на 90% по сравнению с мартом 2019 года, а вот цена «дачной» аренды за год почти не изменилась и составляет 35 тысяч рублей в месяц.

А ЧТО ЖЕ ДАЛЬШЕ?

Ведущие эксперты рынка недвижимости сходятся в том, что падение спроса на жилье будет продолжаться как минимум три-четыре ближайших месяца. Насколько сильно он упадет, предсказывать пока никто не берется. Это зависит от того, как быстро удастся остановить пандемию коронавируса, и какой урон она успеет нанести экономике и рынку труда.

Что касается цен на жилье, оценки различных экспертов примерно повторяют друг друга. Так, эксперты «Открытие Research» утверждают, что цены на жилую недвижимость на фоне пандемии к концу 2020 года могут упасть на 5-15%.

При этом, по оценкам экспертов, в базовом сценарии на этапе восстановления после карантина ожидаются средние темпы роста продаж. В этом случае цены на жилье в Москве в 2020 году могут упасть на 5-10%, а в целом по России - до 5%.

В случае, если по завершении месяца карантина реализуется стрессовый сценарий, и на возвращение к нормальной жизни стране понадобится еще два месяца, продажи жилья будут расти очень медленно, а цены по итогам года в столице упадут на 10-15%, а в целом по стране – на 5-10%.

Согласно исследованию агентства «Национальные кредитные рейтинги», если режим самоизоляции закончится в мае, цены на жилье упадут на 5-10%, а спрос начнет вновь расти уже в сентябре.

Если же карантин продлится до сентября 2020 года и дольше, крупным российским девелоперам придется снижать цены на жилье на 20–30%, на фоне падения спроса на 25% и более. В этом случае на восстановление спроса уйдет от 2 до 4 лет.

Международные эксперты утверждают, что всплеск активности на рынке недвижимости происходит сразу же, как только снижается заболеваемость COVID-19. Так, «Коммерсантъ» пишет, что в Китае рынок жилой недвижимости уже начал восстанавливаться после существенного падения спроса, связанного с пандемией. В 30 крупных городах Китая в первой половине марта было заключено более 39 тысяч сделок с жилой недвижимостью, что приблизительно в восемь раз больше, чем месяцем ранее.

Читайте также

Районы, в которых в 2021 году жилье подорожает сильнее всего

На 5-10% в среднем может подорожать жилая недвижимость в Москве в 2021 году. При этом в отдельных районах рост цен будет более существенным – до 15%. Такой резкий на фоне остальных районов скачок цен будет связан, в основном, с грядущим улучшением транспортной ситуации в отдельных районах.

2021 год

За 12 месяцев текущего года в столице планируется открыть 11 новых станций Большой кольцевой линии, завершив западный, юго-западный и южный участки кольца.

Западный участок БКЛ будет состоять из четырех станций: «Карамышевская», «Мневники», «Терехово», «Кунцевская». Его открытие разгрузит действующие радиальные линии и улучшит транспортную доступность для почти полумиллиона москвичей из районов Хорошево-Мневники, Кунцево, Филевский Парк.

Юго-западный участок БКЛ – это еще четыре станции: «Давыдково», «Аминьевская», «Мичуринский проспект» и «Проспект Вернадского». После его открытия быстрее добираться в центр смогут сотни тысяч жителей районов Фили-Давыдково, Можайский, Очаково-Матвеевское, Раменки и Проспект Вернадского.

В южный участок БКЛ войдут три станции: «Новаторская», «Воронцовская» и «Зюзино», а также завершится реконструкция станции Каховская. Протяженность южного участка – семь километров. Его открытие улучшит транспортную доступность для полумиллиона москвичей из Зюзино, Новых Черемушек и Обручевского районов.

По мнению экспертов «Из рук в руки», повышение транспортной доступности не сильно скажется на цене недвижимости в районах, прилегающих к этим станциям метро, так как жилье в этой части Москвы традиционно считается дорогим и престижным, и выбирают его граждане, не сильно зависящие от общественного транспорта. Сильнее всего подорожают квартиры в наименее дорогих районах из тех, что прилегают к новым линиям метро: Зюзино, Обручевском и Можайском .

Так, в районе Зюзино «однушку» площадью 33,8 «квадрата» пока можно купить за 9,7 миллиона рублей. В квартире свежий ремонт, она полностью готова для жизни. Продается со шкафом-купе и прихожей, кухонной мебелью и бытовой техникой: стиральной машиной, духовкой, газовой плитой. Также новым хозяевам достанется парковочное место рядом с домом за шлагбаумом. Отдельно подчеркивается, что в 3 минутах от дома будут отрыты сразу 2 новые станции метро: «Каховская» и «Зюзино».

«Однушка»  в Обручевском районе площадью 39 «квадратов» продается за 9,9 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, новая проводка, большая застекленная лоджия с панорамным видом, отдельная гардеробная комната. До метро «Калужская» – 15 минут пешком.

В Можайском районе «двушку»  площадью 52,1 «квадрата»  можно купить за 11,9 миллиона рублей. Хороший ремонт, встроенный шкаф, застеленный балкон,  2 кондиционера, рулонные шторы на всех окнах и на балконе. Закрытый двор. Пока до метро «Славянский бульвар» приходится ездить на автобусе, но с открытием нового участка БКЛ дорога до станции «Давыдково» займет менее 20 минут пешком.

Транспортную доступность столичных районов улучшает не только метро. В мае 2021 года в составе ТПУ «Черкизово»  откроется  Восточный вокзал, на который переведут большинство поездов дальнего следования, которые сейчас отправляются с Курского вокзала. В здании нового вокзала будет два выхода — в сторону станции метро «Черкизовская» и стадиона «Локомотив» и в сторону Амурской улицы. Таким образом,   комфортный доступ к станциям метро и МЦК получат десятки тысяч нынешних и будущих жителей западной части Гольянова, которая сегодня активно застраивается новым жильем. Путь до метро для них сократится примерно в два раза – с 25-30 до 12-15 минут пешком.

Видовая «однушка» на 31 этаже монолитно-кирпичного дома комфорт-класса в ЖК «Level Амурская» продается за 9,9 миллиона рублей. Площадь квартиры 38,8 «квадрата», свободная планировка, без отделки. Респектабельное лобби, подземный паркинг, закрытый благоустроенный двор с безопасными детским и спортивными площадками. Сейчас дорога до метро «Черкизовская» занимает около получаса, после открытия вокзала и перехода через СВХ она сократится примерно вдвое. 

УЖЕ СКОРО

На рост цен влияют не только те станции метро, которые вот-вот откроются, но и те, которые будут построены в ближайшие годы. По сути, как только становится известно, что в район придет метро, цены в нем начинают расти. И чем ближе заветный час открытия новой ветки – тем сильнее дорожают квартиры, особенно в домах, расположенных в шаговой доступности от будущих станций

2022 год

В следующем году окончательно замкнется кольцо БКЛ. Будут достроены и открыты еще два участка.

На северо-восточном участке появятся станции «Сокольники», «Рижская» и «Марьина Роща». На юго-восточном участке откроют станции «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», а также завершат реконструкцию «Варшавской» и «Каширской».

Наибольший рост цен на недвижимость (примерно на 10 – 15%) эксперты предрекают для традиционно недорогих районов юго-востока: Нагатинского затона, Текстильщиков и Печатников.

Нагатинский затон – район красивый, зеленый, но совершенно неудобный с точки зрения транспорта. Отличная «однушка» в Нагатинском затоне продается за 8 миллионов рублей. Площадь квартиры 30 «квадратов», свежий ремонт, встроенная кухня, кондиционер, застеклённый балкон, тамбур на две квартиры. Пока до метро «Коломенская» - 15 минут на трамвае, но в объявлении подчеркивается, что в 2022 году в шаговой доступности откроется станция «Кленовый бульвар», до которой можно будет дойти за 15 минут.

Текстильщики и Печатники – районы, которые раньше были известны как промышленные, сегодня становится все более комфортными и благоустроенными. Метро там есть уже давно, однако обе станции в часы пик немыслимо переполнены. Открытие БКЛ позволит разгрузить обе станции минимум процентов на 30%. А значит, жизнь местных обитателей станет гораздо более комфортной.

В Печатниках «однушку» площадью 39 «квадратов» можно купить за 9,8 миллиона рублей. В квартире неплохой  ремонт, она полностью готова для жизни. Из окон открывается впечатляющий вид на Москву-реку и парк. До станции метро «Печатники» – около 20 минут пешком.

В Текстильщиках «двушку»  площадью 45,3 «квадрата»  можно купить за 9,5 миллиона рублей. Хороший ремонт, застеленный балкон,  кухонная мебель  останется новым владельцам. Тамбур на 2 квартиры с дополнительной дверью. До метро «Текстильщики» – 10 минут пешком.

МЦД-3, который планируется запустить в конце 2022-го – начале 2023 года, приведет к росту цена на недвижимость в таких бюджетных районах, как Западное Дегунино, Крюково и Старое Крюково и Перово.

В Западном Дегунино «двушка»  площадью 52,7 «квадрата»  продается за 8,9 миллиона рублей. Квартира ухоженная, с встроенными шкафами и антресолями. Сейчас до метро Ховрино – около получаса пешком, после открытия МЦД-3 можно будет за 10 минут дойти до станции «Ховрино».

В Старом Крюково «трешка» с евроремонтом площадью 63,2 квадрата продается за 9,25 миллиона рублей. Уютная квартира в тихом районе полностью готова к проживанию. Новым хозяевам остается мебель в кухне и  ванной. До станции «Крюково» – 9 минут пешком. С открытием МЦД-3 добраться до Москвы можно будет примерно на 15-20 минут быстрее, чем сейчас.

В Крюково «трешка» с евроремонтом площадью 81,2 квадрата продается за 11,9 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, две лоджии, большие коридор и кухня, кладовка. До станции «Крюково» – 15 минут пешком.

В Перово «однушку» площадью 34,8 «квадрата» можно купить за  8,6 миллиона рублей. В квартире застекленный большой балкон, хороший  ремонт, она полностью готова для жизни. Встроенная кухня и бытовая техника, в том числе кондиционер, входят в стоимость. Рядом – Перовский парк и Кусковский лесопарк, аквапарк «Карибия». До станции метро «Перово» – около 25 минут пешком. С открытием МЦД-3 дорога до станции «Перово» будет занимать 12 минут пешком.

2023 год

2023 года очень ждут жители районов Северный, Дмитровский, Лианозово, Восточное Дегунино. Еще недавно эти густонаселенные спальные районы отпугивали покупателей своей отвратительной транспортной доступностью. Однако запуск МЦД-1 и грядущее в 2023 году открытие трех новых станции Люблинско-Дмитровской линии:  «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово» и «Физтех», сделали эти районы гораздо более привлекательными. Уже в течение ближайшего года цены здесь обещают рвануть вверх в среднем на 15%

В Дмитровском районе «однушка»  площадью 54,3 «квадрата» продается за 9 миллионов рублей. В квартире хороший ремонт, большая кухня, альковная ниша в комнате. Сейчас дорога до метро «Селигерская» занимает 10 минут транспортом. До станции «Улица 800-летия Москвы» можно будет дойти за 6 минут.

В Северном районе «однушку»  площадью 40,8 «квадрата» можно приобрести за 9,8 миллиона рублей. Квартира с качественной отделкой расположена в жилом комплексе комфорт-класса «На Дмитровском, 169», на берегу реки Мерянка, рядом с лесопарковой зоной и парком «У Долгих прудов». Из окон, выходящих на улицу, открывается панорамный вид. В квартире большая лоджия и просторная кухня, укомплектованная всей необходимой бытовой техникой Kuppersberg. Сейчас до метро «Алтуфьево» нужно ехать 10-15 минут. До новой станции «Физтех» прогулка займет 6 минут.

В Восточное Дегунино  «однушку» площадью 34,6 «квадрата» можно купить за 8,2 миллиона рублей. Квартира в удовлетворительном состоянии, сделан косметический ремонт. Неподалеку – парк Ангарские пруды. До станции метро «Селигерская» – около 15 минут пешком. До станции «Улица 800-летия Москвы» можно будет дойти за 2 минуты.

В Лианозово «двушку»  площадью 58 «квадратов»  можно купить за 10,7 миллиона рублей. Застеленный балкон, тамбур на 4 квартиры. Требует ремонта. До «Алтуфьевской» - 15 минут транспортом, до метро «Лианозово» можно будет дойти за 10 минут.

Помимо этого столичные власти уже запланировали продление Калининско-Солнцевской и Сокольнической линии, а также строительство новой, Троицкой линии метро. На рост цен в Новой Москве уже повлияло то, что во время самоизоляции многие люди оценили перспективу жизни за городом, в районах с чистым воздухом и близостью леса. При этом большим плюсом этих районов служат московская прописка, развитая инфраструктура и близость к МКАД. Наличие метро еще больше поднимет их популярность.

Придет метро и Бирюлево, Гольяново, Троице-Лыково, Николо-Архангельское. Откроются МЦД-4 и МЦД-5. Но это – уже отдаленная перспектива. О ней мы расскажем чуть позже.

 

Продажа квартир / Вторичный рынок