Перейти к объявлениям на irr.ru

Новостройка против «вторички»: что выбрать?

Люди, планирующие покупку квартиры, делятся на два лагеря: одни утверждают, что надо покупать непременно новостройку. Вторые больше склоняются к жилью, которое уже побывало в чьей-то собственности. Поговорим о плюсах и минусах обоих вариантов

СПРОС И ЦЕНЫ

Для начала – о ситуации на рынке

НОВОСТРОЙКИ. В прошедшем 2019 году подорожание составило  3−8%. По прогнозам риэлторов, в текущем году спрос на новостройки сохранится на уровне года прошедшего, а цены если и подрастут, то несущественно.

При этом число проектов новых жилых комплексов от застройщика в 2019 году существенно снизилось, а в 2020 году их станет еще меньше. И банки, и застройщики учатся работать в новых условиях, придумывают новые схемы, осваиваются в новых условиях рынка. Поскольку покупательского бума не ожидается, застройщикам, возможно, придется приманивать покупателей с помощью скидок. В прошедшем году они составляли в среднем 3-5%, а в текущем году могут вырасти до 7-10%.

Конечно, существуют региональные особенности. Например, продолжается резкий рост цен в Петербурге, и при этом там за последние два года существенно уменьшился ввод нового жилья.  Одновременно с этим Северная столица продолжает лидировать по числу людей, переезжающих туда на постоянное место жительства. Это означает, что спрос и цены будут расти гораздо быстрее, чем по стране в целом. 

Такая же ситуация и в отдельных районах ближайшего Подмосковья. Открытие линий Московских центральных диаметров увеличили число потенциальных покупателей, и каждого из них интересует близость новостройки к линии МЦД. Соответственно, цены в тех домах, которые находятся в шаговой доступности от станций, с момента пуска диаметров подросли примерно на 7-8%. Так как в ближайшие годы запланировано открытие еще 3 линий МЦД, эта тенденция продолжится в других районах Московской области. 

Еще одна тенденция, которая, по всей видимости, сохранится в 2020 году, - это рост предложения на квартиры с уже готовой отделкой. В последние годы они пользуются все большим спросом, и даже уже появился спрос  на квартиры с полной меблировкой. Это связано с тем, что полностью готовые для жизни квартиры позволяют не только избежать дополнительных хлопот, связанных с ремонтом, но и включить стоимость отделки и мебели в ипотечный кредит.

Несмотря на то, что доля популярных в период  кризиса классических студий в новостройках за последние 1,5 года снизилась с 23,2% до 17,3%, сегодня самым необычным трендом стало предложение микроформатов, то есть квартир общей площадью от 11 до 15 квадратов. Возможно, это станет причиной рождения новой для российского рынка недвижимости концепции – коливингов, где помимо жилых помещений будет запланировано общее пространство и зоны для совместного проведения досуга.

РЫНОК ВТОРИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. В 2020 году здесь будут действовать как факторы, вызывающие рост цен, так и те, которые приведут к их снижению. Эти факторы смогут уравновесить друг друга.

Сдерживать рост цен будет, во-первых, покупательная способность населения, которая  по-прежнему невысока, и каких-то улучшений в этом вопросе не предвидится. По крайней мере, в ближайшие годы. Во-вторых, спрос с рынка вторичной недвижимости продолжат оттягивать новостройки эконом-класса.

Поддерживать уровень цен на «вторичку» позволит, во-первых, сохранившаяся тенденция перехода новостроек на вторичный рынок. Благодаря этому во «вторичку» уходят квартиры в более высококлассных домах, чем те, что может предложить советский жилой фонд. Это будет подталкивать цены вверх. Во-вторых, постепенно уменьшаются объемы качественного вторичного жилья, которое при этом продается по приемлемым ценам.

Разрыв цен на новостройки и «вторичку» будет увеличиваться. Ценовой «перекресток» в России произошел в IV квартале 2016 года, когда квадратный метр в новостройке стал дороже, чем во вторичном жилье. В III квартале разрыв увеличился до 4,5 тысяч рублей за метр. В 2018 году он вырос до 7−8 тысяч, что объяснялось замедлением ввода нового жилья в 2017 и в начале 2018 года. При этом спрос на относительно новую «вторичку» остается неизменно высоким: те покупатели, которые не имеют возможности покупать подорожавшие новостройки, подыскивают на вторичном рынке квартиры моложе 2010 года с улучшенными планировками

Еще одна большая проблема, с которой в ближайшее время столкнутся застройщики – это изменение правил получения разрешений на строительство. Несмотря на то, что девелоперы успели «запастись» неким количеством разрешений, оформленных еще по старым правилам, отрасль может вскоре столкнуться с проблемой получения новых. Так как процесс согласования одного проекта очень длительный, от года до нескольких лет, то такими темпами к 2024 году девелоперы смогут только начать строительство оформленных по новым правилам объектов, а не сдавать по 120 миллионов «квадратов» в год. Разумеется, это приведет к еще большему увеличению цен на новостройки, и тогда баланс цен между новым и вторичным жильем снова изменится.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Если вы никак не можете решить, что вам больше по душе – новостройка или «вторичка», стоит внимательно изучить все плюсы и того, и другого. 

НОВОСТРОЙКИ. Квартиры в новых домах просторнее, площадь кухни увеличена, высокие потолки, новые вместительные лифты: грузовые и пассажирские. К тому же в новостройках есть квартиры «свободной планировки», где нет возведенных межкомнатных стен, поэтому появляется возможность спланировать пространство под свои потребности.

Квартира в новом доме на начальных стадиях строительства дешевле, чем вторичный рынок. Но надо понимать, что есть ли у вас возможности ждать, пока построят дом.

Если же времени нет - есть множество новостроек готовых, уже с ключами. Все больше продается новых квартир с готовыми ремонтами, можно выбрать отделку от застройщика на свой вкус. Сегодня идеальное время для покупателя, выбор новостроек огромный.

Новостройки все чаще строятся как кварталы повышенной комфортности. И речь идет не только о квартирах. Многие жилые комплексы, особенно крупные, могут похвастаться не только благоустроенной и огороженной территорий с уютными дворами, оборудованными детскими, спортивными площадками и зонами отдыха, но и идеально спланированной инфраструктурой: детскими садами и школами, магазинами, кафе и ресторанами, клиниками, спортивными клубами.

К тому же в новых кварталах решены вопросы с парковками автомобилей, часто в домах есть подземные стоянки, когда прямо на лифте из квартиры можно спуститься в теплый подземный гараж, или же предусмотрены многоуровневые парковочные места.

У вас нет причин сомневаться в юридической чистоте вашей будущей квартиры.

Покупая квартиру, в которой никто не жил, вы не получаете «в нагрузку» чужую энергетику. Для многих людей это важно.

И, наконец, немаловажный вопрос – соседи. Вряд ли квартиру в хорошем жилом комплексе смогут позволить себе нечистоплотные маргиналы или же те, кто планирует превратить свою недвижимость в общежитие для гастарбайтеров.

«ВТОРИЧКА». Главное преимущество «вторички» – в том, что в неё можно сразу въехать и жить. Не надо несколько лет проводить в ожидании возведения дома, если новостройка была приобретена на этапе котлована. Не надо возводить стены, проводить электропроводку, ставить сантехнику, двери и окна, настилать полы. Можно сделать легкий косметический ремонт и въезжать.

Еще один большой плюс – этого не будут делать и ваши соседи. По крайней мере, все вместе. Вы в своем доме, скорее всего, будете единственным новоселом.  В новостройке лет 5 еще будут у соседей проходить ремонтные работы, поэтому нужно быть готовыми к шуму. Очень часто люди, купившие квартиры в новостройке без отделки вынуждены продавать новое жилье и съезжать, так как не выдерживали многолетнего ремонта у соседей. 

Время позволяет выявить все недостатки строительства. Покупая относительно молодую «вторичку», вы можете быть уверены, что дом не треснет и не «поплывет» через пару-тройку лет, как это иногда бывает с новостройками.

У покупателей на вторичном рынке гораздо больше выбор места жительства. Причем не новых кварталов «где-то далеко», а старых, обжитых районов с хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью и старыми, высокими деревьями. 

«ВТОРИЧКА» - ПОДВОДНЫЕ КАМНИ

На  просмотре квартиры нужно обратить внимание на ряд нюансов, которые в дальнейшем могут испортить вам жизнь.

- в старом фонде - на коммуникации. Был ли капитальный ремонт дома с заменой труб или это удовольствие вам ещё предстоит?

- на соседей сверху и по лестничной площадке;

- на чистоту и запахи в подъезде;

- на вид из каждого (!!!) окна. Если окна закрыты шторами или жалюзи, то нужно обязательно их поднять.

Квартиру надо посмотреть и в дневное, и в вечернее время суток. Иногда при дневном свете всплывают те недостатки, которые вечером не заметны.

Рекомендуется при внесении аванса составить вместе с продавцом опись имущества, которое входит в стоимость квартиры. Этот вопрос поздно будет решать, когда сделка прошла, и продавец из квартиры вывез всю мебель, а то и сантехнику. Такое, к сожалению,  часто случается.

Что еще нужно обязательно знать и учесть при покупке квартиры на вторичном рынке? Не существует однозначного для всех одинакового чек-листа правильной юридической проверки квартиры на чистоту самостоятельно. У каждой квартиры – своя определенная история и свои документы перехода права собственности. При таких разных правоустанавливающих документах нужно обращать внимание совершенно на отличные друг от друга вещи.

Обязательно нужно поинтересоваться у продавца квартиры:

- Альтернативная или прямая продажа?

- Если альтернативная, то в чем альтернатива заключается?

- Подобрали ли себе альтернативный вариант?

- Кто собственник квартиры на текущий момент?

- В порядке ли правоустанавливающие документы?

- Какова история у квартиры?

- Кто прописан в квартире?

- Если свободная продажа, то куда выписываются жильцы?

Если продавец получил квартиру по наследству – нужно одни моменты более тщательно проверять, если договор купли-продажи, то проверяем другие пункты. Если договор купли-продажи с ипотекой или материнским капиталом – проверка также будет отличаться.

Проверять нужно не только историю квартиры, но и всех собственников и прописанных в квартире людей. Нет ли лиц, находящихся на учете в психо-неврологическом и нарко-диспансере? Не сидит ли кто-то в тюрьме? Не нарушены ли права несовершеннолетних? Нужно понять, куда выписались прежние жильцы, на основании чего они были прописаны в этой квартире, правильно ли были оформлены правоустанавливающие документы, не всплывут ли разные нюансы после сделки, на основании которых можно оспорить её совершение и отсудить квартиру обратно с вашей потерей денег. Поэтому даже если вы подыскиваете квартиру самостоятельно, на этапе оформления сделки обязательно подключите риэлтора или юриста.

 

 

 

 

 

 

 

Читайте также







Загрузка