Перейти к объявлениям на irr.ru

Остекление лоджий и балконов – основные нюансы

Когда в квартире есть помещение, которое невозможно использовать в плохую погоду – это неудобно. Именно поэтому многие решают застеклить балкон или лоджию. Казалось бы – это частная собственность. Делай, что хочешь. Однако на самом деле, на застекление требуется специальное разрешение, ведь при этом вы меняете внешний вид дома.

Оформлять – обязательно!

При сдаче дома в эксплуатацию на него выдают техпаспорт БТИ. Если при этом все балконы и лоджии остеклены в общем стиле, это отражается в техпаспорте. Если нет – это также отмечается в документе.

Вступая во владение квартирой, вы получаете на нее техпаспорт, который изначально был оформлен при подписании акта государственной приемки дома, а затем передавался каждому следующему владельцу при переходе прав собственности на эту квартиру.

Внесение любых изменений в планировку или внешний облик квартиры регламентировано законом. В нем четко указано, что вы вправе сделать самостоятельно, а на что потребуется разрешение соответствующих органов.

Остекление входит во второй список – на него вы обязаны получить разрешение. Для такой строгости есть несколько причин.

1. При остеклении должны соблюдаться санитарные, гигиегические и пожарные нормы, а также правила безопасности эксплуатации здания. Выдавая разрешение, специалисты обязательно убедятся в том, что ваш проект соответствует этим нормам.

2. Остекляя балкон, вы меняете общий архитектурный вид дома. Это особенно важно, когда речь идет об исторических зданиях и о домах, балконы которых выходят на людные улицы и площади.

3. При остеклении балконов и лоджий существенно возрастает нагрузка на плиты перекрытий и отделку фасада – ведь стекло и отделочные материалы довольно много весят. Чтобы избежать перегрузки, ваш проект остекления обязательно подвергнут экспертизе.

4. Неграмотные проекты и некачественно произведенные работы могут привести к выпадению стекол и даже обрушению части наружной стороны балкона или лоджии. Поэтому эксперты проверят не только ваш проект до начала работ, но и то, как выполнены работы – после их окончания.

Что запрещено?

Существует целый перечень работ, недозволенных при остеклении балконов и лоджий.  Категорически запрещено:

1. Остекление, которые служат выходом на пожарную лестницу – это часто встречается в домах 1970–1980-х годов постройки.

2. Остекление в зданиях, имеющих историческую ценность или считающихся памятниками архитектуры.

3. Остекление в обветшалых домах, где велика опасность обрушения несущих плит.

4. Остекление с одновременной обшивкой внутренней стороны вагонкой и другими горючими материалами – это небезопасно с пожарной точки зрения.

5. Остекление с выносом на них батарей центрального отопления и других обогревателей, встроенных в общедомовые коммуникации.

6. Остекление, превышающее допустимую нагрузку на несущие плиты – эта нагрузка зависит от типа и возраста здания.

6. Остекление с существенным снижением степени освещенности в помещении – это случается тогда, когда вместо стекол вы планируете перекрыть часть балкона непрозрачной стеной.

Как оформить?

Процедура получения разрешения на остекление или перепланировку в каждом регионе – своя. Например, в Москве вам потребуется:

1. Получить в БТИ техпаспорт на квартиру - на его основании в дальнейшем будет разработан проект остекления.

2. Получить техническое заключение о возможности остекления вашего балкона или лоджии от организации, разработавшей проект здания.

3. Заказать проект остекления в организации, имеющей соответствующее разрешение – так называемое свидетельство СРО (саморегулируемой организации), без которого организация не вправе проводить проектные и строительные работы.

4. Готовый проект требуется согласовать с:

- БТИ, которое утвердит размеры остекления, места стыков, материалы, расчет нагрузки на перекрытия и выдаст заключение о возможности выполнения работ;

- архитектурно-планировочным управлением, которое должно дать добро на изменение фасада здания, то есть цвета и конфигурации наружной обшивки балкона;

- отделением пожарного надзора, которое удостоверит огнестойкость материалов, и даст заключение о том, что остекление не помешает пожарной эвакуации;

- СЭС, которая даст заключение о соответствии проекта санитарным нормам;

- департаментом жилищной политики Москвы – если вы проживаете в муниципальноц квартире;

- ФСО - если ваш дом стоит на правительственной трассе;

- управляющей компанией (правлением ЖСК или ТСЖ);

- жилищной инспекцией, в которую следует обращаться в последнюю очередь, уже имея на руках заключения предыдущих инстанций.

Жилинспекция примет окончательное решение о том, соответствует ли ваш проект остекления действующим нормам. После этого межведомственная комиссия выдаст разрешение на проведение работ.

После того, как балкон или лоджия будут остеклены, вам придется пригласить сотрудника Жилинспекции и управляющей компании, которые убедятся в том, что все работы выполнены в соответствии с утвержденным ранее проектом и составят акт о переустройстве.

Последний шаг - приглашение инспектора БТИ, который сделает замеры и внесет их в техпаспорт квартиры. С этого момента остекление балкона или лоджии становится легитимным.

А если нет?

За самовольное остекление балкона или лоджии вам выпишут штраф – от 2000 до 2500 рублей. Но это не самое страшное. Сотрудник Жилинспекции выпишет вам предписание демонтировать незаконное остекление. Проще говоря, его придется снять, иначе предусмотрены весьма неприятные санкции – вплоть до выселения из муниципальной квартиры и принудительной продажи приватизированной.

Так что если вы уже остеклили балкон – у вас есть два варианта: вернуть все, как было, или же попытаться узаконить остекление, получив разрешение на него постфактум.

Читайте также

Почему ваш дом могут снести?

Казалось бы, законы, защищающие частную собственность, должны гарантировать безопасность вашей недвижимости, когда она правильно оформлена и все документы у вас на руках. Но это не так. В определенных случаях за государством остается право снести или отобрать ваш дом – даже когда он зарегистрирован по правилам. Разумеется, в судебном порядке. Но суд чаще всего оказывается не на стороне простых граждан.

Когда все рушится

Первое положение, когда государство имеет право снести ваш дом без согласия его жильцов – это непригодность для проживания. Аварийным или изношенным признается жилье, не соответствующее стандартам безопасности. Такое решение выносит специальная межведомственная комиссия.

Согласно Жилищному кодексу, всем жильцам должно быть предоставлено другое жилье. Казалось бы, вместо рушащейся на глазах квартиры вам дали новенькую в соседнем доме - что тут плохого? Но тут есть свои подводные камни. Многое зависит от того, в государственной квартире вы живете, или в собственной.

Жильцы, которые проживают в ветхих квартирах по договору соцнайма, получают равнозначные помещения в муниципальном образовании, где находится старый дом. Притом у вас есть шанс улучшить свои условия. Согласно действующим нормативам на каждого человека, прописанного в такой квартире, выделяют 18 кв.м. общей площади. Все разнополые жильцы, кроме супругов и детей до 14 лет, получают отдельные комнаты. В квартире живет несколько семей – их могут расселить в отдельные квартиры. 

Однако если вы, например, живёте вдвоем в трехкомнатной муниципальной квартире площадью 60 квадратных метров – то при признании ее ветхой вам выдадут жилье по нормативам, то есть «двушку»  размером 42 кв.м.

Прямо противоположная коллизия возникает тогда, когда речь идет о квартирах, находящихся во владении граждан. При расселении разрушающегося жилья собственникам предлагают два пути – либо город выкупает у них небезопасное жилье, либо предоставляет аналогичное. Впрочем, цена выкупа, как правило, гораздо ниже рыночной, так что все предпочитают переселение.

Поскольку новая квартира вам предоставляется в качестве компенсации, в ваших же интересах – то согласно разъяснениям Верховного суда РФ, улучшить условия у вас не получится. Иными словами, сколько квадратных метров забрали – столько и выдадут. Даже притом, что вы стоите в очереди на улучшение получение жилья.

Поэтому большие семьи, живущие в маленьких квартирах, могут оказаться в невыгодных условиях. А вот, к примеру, одинокий человек, живущий в большой «трешке», такую же большую «трешку» и получит – ни больше, ни меньше. Зато вам не обязаны предоставлять жилье поблизости – это по мере возможности стараются соблюдать, но нужного количества квартир в жилом фонде данного района может и не быть.

В любом раскладе, по закону вам обязаны предоставить не меньше трех вариаций на выбор, и дать не меньше 12 месяцев на то, чтобы окончательное решить все вопросы и переехать. Вынуждать вас съехать до этого срока никто не имеет права.

Кроме того, на протяжении трех месяцев после получения извещения о расселении дома вы можете обжаловать его с суде – если считаете, что для признания дома ветхим нет никаких оснований.

 

В пользу государства

Если государству вдруг понадобится земля, на которой стоит ваш дом – не важно, многоквартирный или отдельный, его вольны отобрать. Не важно, что это будет: прокладка дороги, газопровода или строительство стадиона для очередной Олимпиады или чемпионата мира. Спрашивать у вас согласия никто не обязан. Решение принято на государственном уровне, и ваши права будут принесены в жертву. Единственное, что вы можете сделать – это попытаться выторговать для себя компенсацию побольше.

Здесь, как и в ситуации с расселением аварийных домов, есть 2 пути. Можно взять деньгами или же потребовать выделить другое равноценное жилье.

Чаще всего самым выгодным оказывается второй вариант:

Недвижимость постоянно растет в цене, а сумма денежной компенсации будет неуклонно обесцениваться.
Сумма, которую вам выплатят, определяется оценочным заключением специальной комиссии, а значит, может быть сильно занижена по сравнению с рыночной.

Если вы все же решили взять деньгами, в сумму иска можно включить различные издержки:

рыночную цену принадлежащего вам жилья;
ваши затраты, возникшие из-за сноса дома и переезда (затраты на сборы, переезд, аренду временного дома, ремонт в новоприобретенном доме и даже моральный ущерб).

Кстати, если вы выберете новый дом, а не денежную компенсацию, а жилье, которое вам дадут, окажется дешевле того, что у вас отобрали, вам обязаны выплатить  разницу в их рыночной стоимости.

 

Самовольная постройка

Этот вариант более касается загородных домов. Если такой дом был построен самовольно, без разрешительных документов, и не зарегистрирован должных образом, или зарегистрирован неправильно – он признается незаконной постройкой и определяется к сносу. Без всяких компенсаций.

Перечислим три признака нелегального дома. Если дом построен:

на участке земли, не отведенном для этого согласно порядку, установленному законодательно;
без всех положенных разрешений;
с серьезными нарушениями строительных и градостроительных правил, -

то его вправе снести. Причем для этого достаточно любого из трех признаков.

Именно поэтому, покупая дом, нужно требовать и проверять все документы, подтверждающие, что он построен и зарегистрирован по правилам. Вам нужны:

свидетельство о праве собственности на землю под домом;
разрешающие возведение или реконструкцию этого дома документы;
акт введения дома в эксплуатацию.

Если ваш дом был построен незаконно – вам нужно принять меры для легализации строения. Например, подать исковое заявление о признании за вами права собственности на самовольно возведенный дом.

 

Реновация жилья в Москве

Программа реновации, под которую попадают старые некомфортные дома, построенные в Москве, в середине прошлого века, также дает право властям на снос вашего дома. Но – только в том случае, если за нее выскажется более 2/3 жильцов вашего дома.

В настоящее время список домов, попадающих под реновацию, уже определен. На конец 2017 года в программу реновации вошел 5171 дом.