Перейти к объявлениям на irr.ru

От людей подальше: как COVID изменил рынок недвижимости

Эпидемия коронавируса изменила предпочтения россиян в сфере недвижимости. Если раньше покупателей интересовали транспортная доступность и близость к так называемым точкам притяжения, то на сегодняшний день отмечается повышенный спрос на экологичные районы с низкой плотностью населения, находящиеся чуть в стороне от больших скоплений людей, но при этом не испытывающие дефицита инфраструктуры «шаговой доступности».

БЕГСТВО В «ЗАМКАДЬЕ»

Режим самоизоляции существенно снизил популярность районов, которые еще недавно пользовались у москвичей повышенным спросом – многие из них, в том числе – и весьма престижные – признаны крайне некомфортными с точки зрения жизни в самоизоляции.

По итогам весеннего карантина консультант по недвижимости компания RRG и аналитическая компания по цифровым технологиям Habidatum провели исследование, в котором оценили, жителям каких столичных районов наиболее комфортно и безопасно жилось в самоизоляции. В свете непрекращающихся разговоров о второй, третьей, а, возможно, и сто пятой волнах карантина тем, кто планирует в ближайшее время покупать квартиру, стоит прислушаться к рекомендациям автором исследования.

Эксперты изучили московские районам с точки зрения плотности дневного и ночного населения, обеспеченности объектами первичной инфраструктуры и их шаговой доступности от жилых кварталов. Очевидно, что при относительно небольшой плотности населения и большом количестве продуктовых магазинов и аптекам люди могут меньше контактировать друг с другом – а значит, переживать эпидемию им будет безопаснее и комфортнее.

Наиболее комфортными для жизни на карантине авторы исследования называют  постсоветские спальные районы с отлично развитой инфраструктурой, в которых практически нет офисов и пришлых людей. Самые удачные их этих районов расположены за МКАД:  Куркино, Новопеределкино, Южное Бутово, Сосенское, Внуково, Внуковское, Щербинка, Косино-Ухтомское, Некрасовка, большинство районов Зеленограда, Восточный.

Например, в Куркино двухкомнатная квартира площадью 82,1 квадратных метра стоит 16,3 миллиона рублей. В квартире отличный свежий ремонт, большая кухня с зоной отдыха, два санузла, две гардеробные. Рядом – вся необходимая инфраструктура и несколько парков.

В Новопеределкино двухкомнатная квартира без отделки площадью 42,4 квадратных метра стоит 8,1 миллиона рублей. В квартире большая кухня, лоджия. Рядом – все необходимые магазины и Чоботовский лес. До метро Новопеределкино – 3 минуты пешком.

В Южном Бутово двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров стоит 8,7 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, два больших застекленных балкона, с одного из которых открывается прекрасный вид на парк. До метро Бунинская аллея – 15 минут пешком.

В Сосненском двухкомнатная квартира площадью 55,5 квадратных метра стоит 8,4 миллиона рублей. Квартира без отделки, со свободной планировкой. Потолки 3 метра, два санузла. Балкон выходит на ландшафтный парк, вечером с него открывается шикарный вид на закаты. В районе есть вся необходимая инфраструктура, рядом – лес.

Во Внуково трехкомнатная квартира площадью 75 квадратных метров стоит 9 миллионов рублей. В квартире хороший ремонт, лоджия. Вокруг – вся необходимая инфраструктура, рядом лес.

Во Внуковском двухкомнатная квартира площадью 61 квадратный метр стоит 10 миллионов рублей. В квартире качественный евроремонт из дорогих материалов, большая кухня, встроенные шкафы, вместительный тамбур. Район стремительно развивается, много магазинов, рядом – парк и метро «Рассказовка».

В Щербинке двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров стоит 8,4 миллиона рублей. В квартире евроремонт, большая кухня, две лоджии. Вокруг – вся необходимая инфраструктура.

В Косино-Ухтомском трехкомнатная квартира площадью 80 квадратных метров стоит 12,7 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, большая кухня, две лоджии. Вокруг – вся необходимая инфраструктура. Вокруг – несколько парков. До метро Лухмановская – 5 минут пешком.

В Некрасовке двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров стоит 8,4 миллиона рублей. В квартире отличный евроремонт, большая кухня, две лоджии.  Очень развитая инфраструктура района. Неподалеку обустраивают красивый парк у озера. До метро Некрасовка – 3 минуты пешком.

В Зеленограде, в районе Крюково двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров стоит 9,9 миллиона рублей. В квартире большая кухня, большая лоджия, видеодомофон, качественный евроремонт, теплые полы  в ванне, туалете, коридоре, кухне. Кухонный гарнитур и встроенная техника остаются покупателю.  Рядом несколько парков и множество магазинов. 

В Восточном трехкомнатная квартира площадью 77 квадратных метров стоит 10,5 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, большой балкон. Вокруг – вся необходимая инфраструктура. Район окружен ласами и парками.

Как видим, благоприятность районов совершенно не зависит от их престижности и ценовой категории. Приобрести недвижимость, комфортную с точки зрения эпидемиологической ситуации, могут позволить себе люди с разным уровнем доходов. Кстати, в пределах МКАД наиболее комфортными для самоизоляции признаны районы Перово и Хорошево-Мневники.

В Перово двухкомнатная квартира площадью 55 квадратных метров стоит 11,1 миллиона рублей. В квартире большая кухня, лоджия, евроремонт. Мебель и встроенная техника остаются покупателю.  Рядом несколько парков и множество магазинов. До метро Перово – 15 минут пешком.

В Хорошево-Мневники двухкомнатная квартира площадью 66,5 квадратных метра стоит 15,9 миллиона рублей. В квартире дизайнерский ремонт, большая кухня. Вокруг – вся необходимая инфраструктура.

В ДЕРЕВНЮ, В ГЛУШЬ

Изменился и рынок загородной недвижимости. Во-первых, существенно выросло число людей, задумавшихся о том, чтобы сменить квартиру на собственный дом. Число просмотров загородной недвижимости в московском регионе на портале «Из рук в руки» летом 2020 года выросло более, чем на треть. Пожив на карантине на арендованных дачах, многие москвичи оценили все достоинства загородного образа жизни и задумались о приобретении собственного дома.

При этом изменилась и картина спроса. Не так давно, самыми ликвидными объектами были полностью готовые для проживания дома со всеми удобствами недалеко от Москвы – для обеспеченных покупателей, и летние дачи без удобств в глуши – для покупателей со скромными доходами. Сегодня больше всего запросов мы получаем на комфортабельные дома со всеми удобствами в сотне километров от Москвы.

Среди основных требований – всесезонное проживание, городские удобства, наличие интернета, хорошая транспортная доступность, площадь до 200 квадратных метров, живописные окрестности и, желательно, участок не менее 10 соток.

Несмотря на повышенный спрос, цены на такие дома пока остаются на уровне 2019 года. Более того, многие продавцы готовы торговаться, и иногда сбить цену удается весьма ощутимо. 

Стоимость самых простых домов этой категории начинается от двух миллионов рублей. К примеру,  двухэтажный дом площадью 145 квадратных метров в Сергиево-Посадском районе, в 75 километрах от Москвы по Ярославскому шоссе, стоит 2,1 миллиона рублей. В доме – электричество, газ, водопровод, канализация, отопительная система. Участок – 10 соток, покрыт лесом. Рядом – озеро с чистейшей водой, пляжами и местами для рыбалки. Неподалеку – несколько магазинов.

Двухэтажный дом площадью 120 квадратных метров в Орехово-Зуевском районе, в 80 километрах от Москвы по Горьковскому шоссе, стоит 2,5 миллиона рублей. В доме –электричество, отопительная система, водопровод, канализация. Участок – 6 соток, Рядом озеро, вокруг грибные леса. В поселке несколько магазинов.

Трехэтажный дом площадью 150 квадратных метров в  Наро-Фоминском районе, в 80 километрах от Москвы по Киевскому шоссе, стоит 2,99 миллиона рублей. В доме – отопление, электричество, газ, водопровод, канализация. Очень ухоженный участок 20 соток, на участке – баня. Рядом лес, грибные места.

При этом, выбирая при равной цене между домом попроще и поближе, и комфортабельным, но удаленным от Москвы вариантом, большинство делает ставку на комфорт. Многие и вовсе предпочитают забраться в глушь – вплоть до сопредельных с Московской областью районов близлежащих регионов. 

Очень активно москвичи осваивают Владимирскую область, ведь до нее от столицы – рукой подать. При этом цены там – очень гуманные. Например,  двухэтажный дом площадью 136 квадратных метров в Петушинском районе, в 100 километрах от Москвы по Горьковскому шоссе, стоит 2,4 миллиона рублей. Дом из бруса, с большой пристройкой. В доме – электричество, газ, вода (скважина и колодец), септик, два санузла, печь из красного кирпича. Участок 15 соток с садом и газоном. На участке - баня, гараж, беседка. Рядом – сосновый лес и река с пляжами и рыбалкой. Хорошая инфраструктура поселка.

Еще один близкий к Москве регион – Калужская область. Двухэтажный дом площадью 71,4 квадратных метра в Малоярославецком районе, в 117 километрах по Киевскому шоссе, стоит 2,5 миллиона рублей. В доме хороший ремонт, газ, отопление (двухконтурный котёл), канализация, электричество. На отлично спланированном участке в 10 соток – красивая беседка, мангал, дровник, колодец в «сказочном домике», грядки, фруктовый сад, поливочная система. Рядом два пруда, лес, шикарные грибные места, охота, рыбалка. Посёлок с развитой инфраструктурой: семь продуктовых, хозяйственный, строительный и мебельный магазины, аптека, школы, детский сад, автомастерская, мойка, кафе, ресторан.

Не меньшей популярностью у москвичей пользуется Тверская область – ее большими плюсами считаются река Волга, хорошая транспортная доступность и расположение между двумя столицами – Москвой и Питером. Дом площадью в 87 квадратных метров в Конаковском районе, в 140 километрах от Москвы по Ленинградскому шоссе, стоит 2,8 миллиона рублей. В доме – электричество, газ, водопровод, канализация, отопление, отличный ремонт, хорошая душевая кабина. Участок 6,8 соток с садом.  В 15 минутах ходьбы – берег Волги. Неподалеку – несколько магазинов.

 

 

 

Читайте также

Как выбрать агентство недвижимости

Покупка или продажа квартиры – едва ли не самое ответственное событие в жизни человека. На кону огромная сумма, да и, пожалуй, вся дальнейшая жизнь – точнее, уровень ее комфорта. Разумеется, такое важное дело нельзя пускать на самотёк.

Опасная самостоятельность

Казалось бы, сегодня существует множество сервисов, помогающих людям найти подходящую квартиру для покупки, или же продать свою собственную. Зачем же нанимать риэлтора и платить ему немалую сумму? Попробуем объяснить.

Дело в том, что «Из рук в руки»  и другие площадки – отличный инструмент, помогающий продавцам и покупателям найти друг друга. Но пользоваться этим инструментов тоже надо уметь. Отсортировать объявления по параметрам и найти подходящую квартиру – это лишь верхушка айсберга, начало движения.

Дальше продавца и покупателя ждет масса работы, просмотров, торгов на понижение стоимости, анализ документов, юридических проверок и непосредственно организация самой сделки. При ближайшем рассмотрении многие «хорошие» на первый взгляд варианты оказываются просто аукционом, пшиком или «завлекалочкой» для самостоятельных приобретателей.

И вы либо платите профессионалу, который все проверит, безопасно организует сопутствующие процессы, либо делаете все сами – но при этом рискуете своими деньгами и недвижимостью.

Плюсы риэлторов для покупателей жилья

Начнём с того, что продавцы очень редко оглашают все негативные нюансы до внесения аванса за приобретаемое жильё! Надо знать, какие вопросы задавать продавцу квартиры, какие важные моменты необходимо проверить перед заключением сделки и как это сделать.

Профессиональный риэлтор может сторговать приличный дисконт у продавца, окупить затраты на оплату своих услуг и принести прямую прибыль приобретателю. Но главное – он гарантирует чистоту сделки, и вы сможете спокойно жить в новой квартире и быть уверенным, что через год к вам не придут прежние владельцы квартиры и не заявят о том, что сделка была проведена с нарушениями, и вы обязаны ее расторгнуть. Таких случаев – тысячи. Добросовестные покупатели, совершившие ошибки при самостоятельной покупке квартиры, долго и зачастую безуспешно судятся с бывшими продавцами. И даже если они выигрывают суд – сколько нервов, времени и денег будет при этом потрачено!

Вот характерный пример из судебной практики: молодая женщина приобрела квартиру за 16 миллионов рублей на Садовом кольце. Договор купли-продажи был зарегистрирован, а вот Акт приема-передачи квартиры покупательница не оформила, и расписку от продавца в получении им денежных средств не взяла. Вскоре продавец заявил о том, что никаких денег не получал. Суды длились более  года, покупатель потратила на адвоката более миллиона рублей. И это – лишь самый простой пример. А сколько еще подводных камней – порой совершенно не известных рядовым гражданам! – таит в себе купля-продажа квартиры, знают только профессионалы. Доверившись им, вы сможете жить в новой квартире спокойно, не ожидая, что кто-то попробует ее отобрать.

Плюсы риэлторов для продавца

Казалось бы, продавцу проще – его сложнее обмануть. Сделки со стороны покупателя оспариваются крайне редко, только при наличии очень серьезных оснований, о которых продавец наверняка знает заранее и может подстраховаться. Однако и при продаже квартиры помощь риэлтора будет незаменимой.

Деньги у покупателей бывают разные: ипотека, субсидии, сертификаты, либо альтернативные варианты, когда покупатель продает свою квартиру, чтобы тут же купить вашу. Во всех перечисленных случаях есть свои нюансы. Например, вы можете продать квартиру, а денежные средства за нее не получить на основании того, что договор купли-продажи не соответствует требованиям для перевода денег по субсидии, материнскому капиталу, либо при уступке прав требований по договору долевого участия. Конечно, рано или поздно вы эти деньги сможете отвоевать – но, опять же, каких нервов вам это будет стоить! Исключить такие риски быстро и надежно может только профессиональный риэлтор, который поможет вам выбрать самого надежного и беспроблемного из покупателей.

Мошенники часто выискивают людей, которые продают квартиры самостоятельно, и используют различные мошеннические схемы, чтобы завладеть их деньгами. Например, очень опасный момент возникает при проведении взаиморасчетов через депозитарную ячейку – когда продавец отказывается от банковской проверки денежных средств. Покупатель рассказывает, что деньги были проверены в другом банке, что он только что провел сделку по продаже своей квартиры, все деньги проверены и закрыты в вакуумную упаковку. И есть ведь наивные простаки, которые попадаются на эту удочку!

Еще один широко распространенный трюк: после проверки денежных средств в кассе деньги от кассы в депозитарий переносит покупатель – в чемодане с двойным дном. Разумеется, по дороге значительная часть суммы бесследно исчезает!

Бывают и роковые случайности, которым пользуются нечестные на руку продавцы. Так, недавно в одном из московских судов рассматривался случай, когда молодой сотрудник ипотечного банка во время совершения сделки ошибся при заполнении договора аренды банковского сейфа и поменял местами Продавца с Покупателем. В итоге покупатель, приобретая квартиру, получил возможность забрать свои деньги из депозитарной ячейки. Он это заметил и не преминул воспользоваться.

Присутствие профессионального риэлтора, нанятого продавцом, поможет избежать всех вышеперечисленных ситуаций, цель которых – «развести» продавца, отобрать его квартиру и не заплатить за нее.

При альтернативной сделке риэлтор организует  и проконтролирует процесс изъятия денег из ячейки. Представьте себе сделку, в которой одновременно участвует, например,  9 квартир и 8 ячеек! Подготовка таких сложных сделок и их репетиция занимает иногда несколько дней, и требует очень четкой организации и человека, который будет держать весь процесс в голове и четко отслеживать все его этапы. Если пустить эту процедуру на самотёк – можно элементарно запутаться, даже если ни у кого из участников сделки нет преступных умыслов. А если есть?

Зачем еще продавцу квартиры нужен профессиональный риэлтор? Он научит, как правильно провести предпродажную подготовку квартиры, чтобы продать ее быстрее и  по более высокой цене. Например, вы знаете, что специализированная генеральная уборка квартиры за сумму в 3 – 5 тысяч рублей приводит к увеличению ее стоимости квартиры на 200 – 300 тысяч рублей?

Риэлтор может продать квартиру методом аукционных продаж, который на  сегодняшний день вызывает споры, однако остается действенным, позволяя продать квартиру быстрее и выгоднее.

Риэлтор подскажет, множество  всяких хитростей и нюансов: как максимально эффектно сфотографировать квартиру для объявлений о продаже, как поступить с детьми и животными на период просмотра квартиры, как встретить покупателя, как правильно хвалить свою квартиру и даже какие запахи должны витать в воздухе, чтобы покупателю подсознательно захотелось здесь жить. Кстати, этот секрет мы раскроем: покупателей привлекает запах свежемолотого кофе, цитрусов, свежеиспеченного хлеба и корицы. Профессиональный риэлтор научит вас создавать эти запахи.

Риэлтор или агентство? 

А теперь несколько советов, как выбрать надёжного помощника для решения жилищного вопроса. Для начала, давайте решим, что лучше – частный риэлтор или агентство недвижимости?

На самом деле, и у того, и у другого варианта есть свои минусы и плюсы. Крупное агентство недвижимости с долгой историей и хорошей репутацией на рынке – надежная гарантия от откровенного мошенничества. Однако в  таких агентствах работают как профессионалы, проведшие не одну сотню сделок, так и новички, которые ничего еще не умеют. Так что это – своего рода лотерея. Еще один минус крупного агентства – излишняя стандартизация всех этапов работы. В простых случаях это даже хорошо, но если у вас ситуация сложная, и нужен гибкий подход к ситуации – здесь вы его не найдете.

Зато большинство крупных агентств предоставляют своим клиентам дополнительные преимущества. Так, у многих риэлторских компаний заключены партнерские договоры с банками и застройщиками, что дает их клиентам возможность получить кредит на льготных условиях, или же выгодные условия бронирования и тому подобное.

У частных агентов тоже есть свои минусы. Во-первых, если вы продаете недвижимость, то при появлении покупателя вам нужно будет принять у него аванс на то время, когда будет проходить подготовка к сделке. Но давать аванс частному лицу, а не крупному агентству, покупатели опасаются – таким образом, может оказаться так, что в какой-то момент покупатель передумает или найдет более заманчивый вариант. Второй минус – у частного риэлтора гораздо меньше ресурсов для проведения глубокой юридической проверки квартиры, поэтому покупать квартиру с запутанной историей через него очень  рискованно.

Зато, не имея необходимости делиться заработком с кем-то еще, частный риэлтор, как правило, берет за свои услуги в 1,5-2 раза меньше, чем в крупных агентствах. При этом они гораздо более мотивированы на оказание качественных услуги, так как заинтересованы в том, чтобы вы рекомендовали их своим знакомым и таким образом, увеличивали их клиентскую базу.

Как выбрать профи?

Как и во всех остальных сферах, по крайней мере, в России, лучшим способом для выбора агента по недвижимости служит пресловутое «сарафанное радио» - то есть рекомендации знакомых, которые уже имели дело с данным специалистом. Если же таковых у вас нет – вам помогут отзывы в интернете. И – несколько полезных советов.

1. Если планируете пользоваться услугами крупного агентства – убедитесь в том, что вам достался опытный риэлтор. Не стесняйтесь спросить у агента его портфолио, поинтересоваться, как давно он работает в данном агентстве и вообще в сфере недвижимости.

2. Выбирая частного агента, наведите о нем справки – очень часто в частный бизнес уходят те, кто  серьезно провинился на службе, и их больше не берут на работу в агентства.

3. Узнайте стаж своего риэлтора (это касается как частного, так и того, которого прикрепили к вам в агентстве). Если он на этом рынке более 10-15 лет – это говорит его о грамотном подходе к делу и финансовой стабильности.

Как понять, что риэлтор вам не подходит?

Задавайте вопросы, разговаривайте с риэлтором, спрашивайте его мнение. Если риэлтор  не может ответить на конкретные вопросы, то, скорее всего, ему не хватает опыта и знаний. Первичная консультация по времени должна занимать около 1,5 часов. За  это время агент выявляет потребности клиентов и отвечает на все вопросы, которые у них есть.

Если вас не допускают к процессу переговоров с продавцом или покупателем, или же просят не озвучивать стоимость квартиры, или же пытаются подсунуть на подпись какие-то бумаги, не объясняя подробно, что это и для чего нужно – значит, риэлтор пытается вас обмануть. Такому специалисту доверять нельзя!