Перейти к объявлениям на irr.ru

Почему ваш дом могут снести?

Сейчас, когда так активно обсуждается вопрос реновации в Москве, многие задумались о своей недвижимости. Получается, даже если есть свидетельство о праве собственности на недвижимость, оно не помешает снести ее, если государство так решит? Это действительно так, но существует четкий перечень «показаний» к сносу, прописанный в Жилищном кодексе РФ. К тому же в ряде случаев предусмотрены компенсации для собственников жилья.

Незаконная постройка

Многоэтажки самовольно строят редко, обычно это касается частных домов. Чтобы строительство было законным, земельный участок должен находиться в собственности. Если вы возвели дом на, казалось бы, ничейном пустыре, будьте готовы, что рано или поздно хозяин объявится и потребует его убрать. Даже законопослушных строителей могут подстерегать опасности – например, если предыдущие владельцы совершали какие-то махинации с участком или правоустанавливающими документами.

Для строительства необходимо специальное разрешение, в противном случае оно тоже будет незаконным. Покупая земельный участок, важно уточнить, нет ли на нем каких-то ограничений и обременений в отношении целей использования.

Третий момент – градостроительные нормы и правила, нарушать которые запрещено законом. Если дом им не соответствует, его вполне могут снести по решению суда. Чаще всего иски подают соседи, если постройка находится близко к границе участка или как-то мешает им жить, например, может обрушиться. Соответствие градостроительным нормам определяет строительно-техническая экспертиза.

Естественно, если речь идет о незаконном строительстве, никаких компенсаций для нарушителей закона государством не предусмотрено.

Аварийное жилье

Частая причина для сноса – признание дома аварийным или непригодным для проживания. Заключение о состоянии жилья делает межведомственная жилищная комиссия. В этом случае собственникам компенсируют их квадратные метры, предоставляя другое жилье точно такой же площадью.

Многоквартирные дома аварийными признают достаточно часто, расселяют жильцов в новые квартиры, а на месте снесенных возводят коммерческие объекты или современные дома, то есть в конечном итоге экономическая выгода для муниципалитета очевидна. Иначе выглядит ситуация с частными постройками: их тоже могут признать непригодными для жизни и предоставить собственнику внеочередное жилье, но при этом владелец не обязан передавать свой ветхий дом и земельный участок муниципалитету, то есть власти в подобных ситуациях не заинтересованы.

Государственные нужды

Государство или муниципалитет имеют право изъять здание вместе с земельным участком, если возникает необходимость строительства в этом месте дороги, газопровода, объектов международного уровня, например, стадионов. Собственникам в этом случае выплачивается денежная компенсация, которая в большинстве случаев не соответствует их ожиданиям. Предусмотреть планы государства невозможно, оспорить принятое решение тоже.

Недвижимость / Аренда квартир

Реновация

Обновление жилого фонда – это новая практика для России. Раньше сносили только ветхое жилье, а теперь вполне крепкие «хрущевки» и «сталинки» считаются устаревшими. Основная идея: дешевле построить новые дома, чем ремонтировать старые. Собственникам предоставляется жилье в том же районе и той же площади, но не всех это устраивает: инфраструктура и удаленность от метро обычно меняются не в лучшую сторону. Приятно, что мнение жильцов в этом вопросе учитывается: если при общедомовом голосовании более трети высказались против участия в программе, то дом из нее исключают. Бывают и обратные ситуации: жильцы подают заявку в районную администрацию на участие в реновации по собственному желанию, для этого должно быть собрано более 2/3 голосов.

Какая бы угроза дому ни возникла, лучше проконсультироваться с юристом, чтобы получить все оговоренные законом компенсации и, возможно, даже извлечь выгоду из сложившейся ситуации.  

Читайте также

Покупка квартиры: как не стать жертвой долгостроя

Сейчас по всей России насчитывается около 75 тысяч обманутых дольщиков. Как не стать одним из них? Читайте в нашем материале. 

На все готовенькое 
Самый верный способ не стать жертвой долгостроя – купить квартиру в уже построенном доме. Но здесь два минуса - цена и выбор. Цены на квартиры в достроенном доме существенно выше, поэтому большая часть раскупается заранее. Во всяком случае найти готовую «однушку» потом практически нереально.

Собирайте информацию! 
Если у вас нет возможности купить готовую квартиру, это совсем не значит, что нельзя подстраховаться. Для начала нужно собрать максимум информации о застройщике. Как давно на рынке? Что строил? Соблюдались ли сроки строительства? Сколько объектов возводит сейчас? Хороший признак – публичность компании-застройщика. Если ее представители часто дают интервью, выступают экспертами в средствах массовой информации, значит дела у нее идут неплохо.

Еще один важный момент – адекватная ценовая политика. Если компания заявляет слишком низкую цену, скорее всего, есть какой-то подвох. Большая скидка может означать, что у застройщика финансовые сложности и таким образом он надеется привлечь средства для текущих нужд. 

Обратите внимание на партнеров компании. Если среди них - крупный иностранный инвестиционный фонд, это значит, что проект был тщательно проверен. Также, если соинвесторами или кредиторами компании выступают банки с госучастием, вероятность проблем заметно ниже. 

Узнайте, застрахована ли гражданская ответственность застройщика. С 1 января 2014 года компании могут страховать себя от невыполнения обязательств по строительству многоквартирных домов по договору долевого участия. Наличие такого документа гарантирует вам хотя бы то, что вы смоете вернуть ваши деньги в случае невыполнения застройщиком своих обязательств. 

Попросите предоставить вам документацию по дому. Как минимум вам должны показать действующее разрешение на строительство зарегистрированный договор аренды участка или свидетельство о праве собственности на землю, а также проектную декларацию. Кроме того, необходимы документы на право подключения к наружным инженерным сетям.

Поищите форумы по тому дому/жилому кварталу или по уже готовым объектам застройщика, в котором вы хотели бы приобрести квартиру. Такие сообщества порой могут рассказать очень о многом. Например, о соблюдении сроков этапов строительства, о качестве материалов, о выполненных и невыполненных обещаниях и т.д.

Продажа квартир / Новостройки

Форма важна! 
Если отзывы о застройщике хорошие, квартира вас устраивает, не спешите платить деньги. Узнайте, по какой форме будет заключено соглашение. Все специалисты сходятся в одном – при покупке жилья на этапе строительства лучше всего заключать договор долевого участия (ДДУ). Почему? Во-первых, договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж.

Во-вторых, ДДУ регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ. Он защищает права дольщиков – иными словами, если строительная компания разорится, то вы вправе рассчитывать на господдержку.

В-третьих, если вы по каким-то причинам передумали, то сможете вернуть полную сумму, прописанную в договоре.

Есть другая, тоже абсолютно легальная схема – участие в жилищно-строительном кооперативе. Но этот вариант не обеспечивает государственную защиту, да и в случае непредвиденных ситуаций вернуть можно будет не более 85% от вложенных денег, а то и меньше. Все зависит от Устава кооператива.

А вот если вам предлагают вексельную схему, договор займа, вступление в простое товарищество – лучше откажитесь. Есть вероятность, что вы имеете дело с мошенниками.

Продажа Загородной недвижимости / Дома

Регистрация под вопросом 
До момента получения свидетельства о собственности вы не можете распоряжаться своей квартирой: продать, подарить, отдать в залог и т. д. Также могут возникнуть сложности при записи ребенка в школу или детский сад, при постановке на учет в поликлинике. Если вы брали квартиру в кредит, то время для вас – те же деньги. Ведь, как правило, ставка по кредиту на зарегистрированное жилье ниже, чем на строящийся объект. 

Если с момента сдачи объекта госкомиссии прошло 2-3 месяца – волноваться не стоит. А вот если больше, стоит задуматься: может стоит обратиться в суд. На вашей стороне пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Он гласит: когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Продажа квартир / Вторичный рынок

Готовим иск 
Для того, чтобы подать иск, нужно подготовить пакет документов: исковое требование (составлять его лучше с помощью специалиста), копии договора участия в долевом строительстве, всех квитанций или платежек, которые подтверждают, что вы полностью выполнили свои обязательства по договору. Все эти бумаги подаются в нескольких экземплярах – по числу участвующих в деле лиц.

Кроме того, нужно уплатить госпошлину. Вот здесь возникает одна юридическая коллизия. Если руководствоваться подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ, то мы имеем дело с имущественной сделкой. Значит пошлина рассчитывается по следующей схеме. С первого миллиона берется пошлина 13 200 рублей. Плюс по полпроцента за все, что эту сумму превышает. При этом общая сумма пошлины не может превышать 60 000 рублей. Например, по договору долевого строительства вы заплатили 3,5 млн рублей. Пошлина составит: 13 200 за первый миллион + еще полпроцента от 2,5 млн. Получается 25 700 рублей. Поскольку ваш иск связан с защитой прав потребителя, то при стоимости жилья до 1 млн рублей вам вообще не придется платить пошлину, в остальных случаях она будет уменьшена на 13 200 рублей. То есть в итоге вам придется заплатить 12 500 рублей. 

А вот теперь об обещанной коллизии. Если рассуждать логически, то признание права собственности – требование неимущественного характера, хоть и связано с дорогостоящей квартирой. А значит пошлина по тому же Налоговому кодексу составит всего 200 рублей. Этой же позиции придерживается и Минфин РФ (Письмо от 29.12.2008 года № 03-05-06-03/50). Так сколько же платить? Специалисты рекомендуют ориентироваться на меньшую пошлину, а если судья посчитает, что сумма неверна, то просто доплатить разницу. 

Суд в течение 5 дней со дня поступления искового заявления в суд обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда. Далее от вас могут потребовать дополнительные документы. В общей сложности на рассмотрение дела в суде уходит около 2 месяцев. Если решение положительное, то можете идти регистрировать квартиру. Отказать вам уже не имеют права. 

Покупка квартиры в строящемся доме – это всегда определенный риск, но выгоды такого приобретения очевидны. А если следовать нашим рекомендациям, то и рисковать особо не придется.