Перейти к объявлениям на irr.ru

Районы, в которых в 2021 году жилье подорожает сильнее всего

На 5-10% в среднем может подорожать жилая недвижимость в Москве в 2021 году. При этом в отдельных районах рост цен будет более существенным – до 15%. Такой резкий на фоне остальных районов скачок цен будет связан, в основном, с грядущим улучшением транспортной ситуации в отдельных районах.

2021 год

За 12 месяцев текущего года в столице планируется открыть 11 новых станций Большой кольцевой линии, завершив западный, юго-западный и южный участки кольца.

Западный участок БКЛ будет состоять из четырех станций: «Карамышевская», «Мневники», «Терехово», «Кунцевская». Его открытие разгрузит действующие радиальные линии и улучшит транспортную доступность для почти полумиллиона москвичей из районов Хорошево-Мневники, Кунцево, Филевский Парк.

Юго-западный участок БКЛ – это еще четыре станции: «Давыдково», «Аминьевская», «Мичуринский проспект» и «Проспект Вернадского». После его открытия быстрее добираться в центр смогут сотни тысяч жителей районов Фили-Давыдково, Можайский, Очаково-Матвеевское, Раменки и Проспект Вернадского.

В южный участок БКЛ войдут три станции: «Новаторская», «Воронцовская» и «Зюзино», а также завершится реконструкция станции Каховская. Протяженность южного участка – семь километров. Его открытие улучшит транспортную доступность для полумиллиона москвичей из Зюзино, Новых Черемушек и Обручевского районов.

По мнению экспертов «Из рук в руки», повышение транспортной доступности не сильно скажется на цене недвижимости в районах, прилегающих к этим станциям метро, так как жилье в этой части Москвы традиционно считается дорогим и престижным, и выбирают его граждане, не сильно зависящие от общественного транспорта. Сильнее всего подорожают квартиры в наименее дорогих районах из тех, что прилегают к новым линиям метро: Зюзино, Обручевском и Можайском .

Так, в районе Зюзино «однушку» площадью 33,8 «квадрата» пока можно купить за 9,7 миллиона рублей. В квартире свежий ремонт, она полностью готова для жизни. Продается со шкафом-купе и прихожей, кухонной мебелью и бытовой техникой: стиральной машиной, духовкой, газовой плитой. Также новым хозяевам достанется парковочное место рядом с домом за шлагбаумом. Отдельно подчеркивается, что в 3 минутах от дома будут отрыты сразу 2 новые станции метро: «Каховская» и «Зюзино».

«Однушка»  в Обручевском районе площадью 39 «квадратов» продается за 9,9 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, новая проводка, большая застекленная лоджия с панорамным видом, отдельная гардеробная комната. До метро «Калужская» – 15 минут пешком.

В Можайском районе «двушку»  площадью 52,1 «квадрата»  можно купить за 11,9 миллиона рублей. Хороший ремонт, встроенный шкаф, застеленный балкон,  2 кондиционера, рулонные шторы на всех окнах и на балконе. Закрытый двор. Пока до метро «Славянский бульвар» приходится ездить на автобусе, но с открытием нового участка БКЛ дорога до станции «Давыдково» займет менее 20 минут пешком.

Транспортную доступность столичных районов улучшает не только метро. В мае 2021 года в составе ТПУ «Черкизово»  откроется  Восточный вокзал, на который переведут большинство поездов дальнего следования, которые сейчас отправляются с Курского вокзала. В здании нового вокзала будет два выхода — в сторону станции метро «Черкизовская» и стадиона «Локомотив» и в сторону Амурской улицы. Таким образом,   комфортный доступ к станциям метро и МЦК получат десятки тысяч нынешних и будущих жителей западной части Гольянова, которая сегодня активно застраивается новым жильем. Путь до метро для них сократится примерно в два раза – с 25-30 до 12-15 минут пешком.

Видовая «однушка» на 31 этаже монолитно-кирпичного дома комфорт-класса в ЖК «Level Амурская» продается за 9,9 миллиона рублей. Площадь квартиры 38,8 «квадрата», свободная планировка, без отделки. Респектабельное лобби, подземный паркинг, закрытый благоустроенный двор с безопасными детским и спортивными площадками. Сейчас дорога до метро «Черкизовская» занимает около получаса, после открытия вокзала и перехода через СВХ она сократится примерно вдвое. 

УЖЕ СКОРО

На рост цен влияют не только те станции метро, которые вот-вот откроются, но и те, которые будут построены в ближайшие годы. По сути, как только становится известно, что в район придет метро, цены в нем начинают расти. И чем ближе заветный час открытия новой ветки – тем сильнее дорожают квартиры, особенно в домах, расположенных в шаговой доступности от будущих станций

2022 год

В следующем году окончательно замкнется кольцо БКЛ. Будут достроены и открыты еще два участка.

На северо-восточном участке появятся станции «Сокольники», «Рижская» и «Марьина Роща». На юго-восточном участке откроют станции «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», а также завершат реконструкцию «Варшавской» и «Каширской».

Наибольший рост цен на недвижимость (примерно на 10 – 15%) эксперты предрекают для традиционно недорогих районов юго-востока: Нагатинского затона, Текстильщиков и Печатников.

Нагатинский затон – район красивый, зеленый, но совершенно неудобный с точки зрения транспорта. Отличная «однушка» в Нагатинском затоне продается за 8 миллионов рублей. Площадь квартиры 30 «квадратов», свежий ремонт, встроенная кухня, кондиционер, застеклённый балкон, тамбур на две квартиры. Пока до метро «Коломенская» - 15 минут на трамвае, но в объявлении подчеркивается, что в 2022 году в шаговой доступности откроется станция «Кленовый бульвар», до которой можно будет дойти за 15 минут.

Текстильщики и Печатники – районы, которые раньше были известны как промышленные, сегодня становится все более комфортными и благоустроенными. Метро там есть уже давно, однако обе станции в часы пик немыслимо переполнены. Открытие БКЛ позволит разгрузить обе станции минимум процентов на 30%. А значит, жизнь местных обитателей станет гораздо более комфортной.

В Печатниках «однушку» площадью 39 «квадратов» можно купить за 9,8 миллиона рублей. В квартире неплохой  ремонт, она полностью готова для жизни. Из окон открывается впечатляющий вид на Москву-реку и парк. До станции метро «Печатники» – около 20 минут пешком.

В Текстильщиках «двушку»  площадью 45,3 «квадрата»  можно купить за 9,5 миллиона рублей. Хороший ремонт, застеленный балкон,  кухонная мебель  останется новым владельцам. Тамбур на 2 квартиры с дополнительной дверью. До метро «Текстильщики» – 10 минут пешком.

МЦД-3, который планируется запустить в конце 2022-го – начале 2023 года, приведет к росту цена на недвижимость в таких бюджетных районах, как Западное Дегунино, Крюково и Старое Крюково и Перово.

В Западном Дегунино «двушка»  площадью 52,7 «квадрата»  продается за 8,9 миллиона рублей. Квартира ухоженная, с встроенными шкафами и антресолями. Сейчас до метро Ховрино – около получаса пешком, после открытия МЦД-3 можно будет за 10 минут дойти до станции «Ховрино».

В Старом Крюково «трешка» с евроремонтом площадью 63,2 квадрата продается за 9,25 миллиона рублей. Уютная квартира в тихом районе полностью готова к проживанию. Новым хозяевам остается мебель в кухне и  ванной. До станции «Крюково» – 9 минут пешком. С открытием МЦД-3 добраться до Москвы можно будет примерно на 15-20 минут быстрее, чем сейчас.

В Крюково «трешка» с евроремонтом площадью 81,2 квадрата продается за 11,9 миллиона рублей. В квартире хороший ремонт, две лоджии, большие коридор и кухня, кладовка. До станции «Крюково» – 15 минут пешком.

В Перово «однушку» площадью 34,8 «квадрата» можно купить за  8,6 миллиона рублей. В квартире застекленный большой балкон, хороший  ремонт, она полностью готова для жизни. Встроенная кухня и бытовая техника, в том числе кондиционер, входят в стоимость. Рядом – Перовский парк и Кусковский лесопарк, аквапарк «Карибия». До станции метро «Перово» – около 25 минут пешком. С открытием МЦД-3 дорога до станции «Перово» будет занимать 12 минут пешком.

2023 год

2023 года очень ждут жители районов Северный, Дмитровский, Лианозово, Восточное Дегунино. Еще недавно эти густонаселенные спальные районы отпугивали покупателей своей отвратительной транспортной доступностью. Однако запуск МЦД-1 и грядущее в 2023 году открытие трех новых станции Люблинско-Дмитровской линии:  «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово» и «Физтех», сделали эти районы гораздо более привлекательными. Уже в течение ближайшего года цены здесь обещают рвануть вверх в среднем на 15%

В Дмитровском районе «однушка»  площадью 54,3 «квадрата» продается за 9 миллионов рублей. В квартире хороший ремонт, большая кухня, альковная ниша в комнате. Сейчас дорога до метро «Селигерская» занимает 10 минут транспортом. До станции «Улица 800-летия Москвы» можно будет дойти за 6 минут.

В Северном районе «однушку»  площадью 40,8 «квадрата» можно приобрести за 9,8 миллиона рублей. Квартира с качественной отделкой расположена в жилом комплексе комфорт-класса «На Дмитровском, 169», на берегу реки Мерянка, рядом с лесопарковой зоной и парком «У Долгих прудов». Из окон, выходящих на улицу, открывается панорамный вид. В квартире большая лоджия и просторная кухня, укомплектованная всей необходимой бытовой техникой Kuppersberg. Сейчас до метро «Алтуфьево» нужно ехать 10-15 минут. До новой станции «Физтех» прогулка займет 6 минут.

В Восточное Дегунино  «однушку» площадью 34,6 «квадрата» можно купить за 8,2 миллиона рублей. Квартира в удовлетворительном состоянии, сделан косметический ремонт. Неподалеку – парк Ангарские пруды. До станции метро «Селигерская» – около 15 минут пешком. До станции «Улица 800-летия Москвы» можно будет дойти за 2 минуты.

В Лианозово «двушку»  площадью 58 «квадратов»  можно купить за 10,7 миллиона рублей. Застеленный балкон, тамбур на 4 квартиры. Требует ремонта. До «Алтуфьевской» - 15 минут транспортом, до метро «Лианозово» можно будет дойти за 10 минут.

Помимо этого столичные власти уже запланировали продление Калининско-Солнцевской и Сокольнической линии, а также строительство новой, Троицкой линии метро. На рост цен в Новой Москве уже повлияло то, что во время самоизоляции многие люди оценили перспективу жизни за городом, в районах с чистым воздухом и близостью леса. При этом большим плюсом этих районов служат московская прописка, развитая инфраструктура и близость к МКАД. Наличие метро еще больше поднимет их популярность.

Придет метро и Бирюлево, Гольяново, Троице-Лыково, Николо-Архангельское. Откроются МЦД-4 и МЦД-5. Но это – уже отдаленная перспектива. О ней мы расскажем чуть позже.

 

Продажа квартир / Вторичный рынок

 

Читайте также

Регионы роста: недвижимость в Самаре, Казани, Ростове и других популярных городах

На рынок недвижимости в 2020 году повлияло сразу несколько глобальных явлений. Во-первых, это пандемия коронавируса, радикально изменившая наш жизненный уклад и приоритеты. Во-вторых, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, которая изрядно подстегнула спрос на новостройки, а вслед за ним – и цены на жилье. Существенную роль сыграли также обвал рубля, снижение банковских ставок на вклады и введение налога на проценты от банковских вкладов, превышающих один миллион рублей. 

Все это привело к тому, что россияне, несмотря на существенное снижение доходов, начали активно оформлять ипотеку и приобретать квартиры.  За первые девять месяцев 2020 года банки выдали ипотечных кредитов  на 2,7 триллиона рублей – это всего на 100 миллиардов меньше, чем за весь 2019 год.

ПРОЧЬ ИЗ МОСКВЫ

Прогнозы «пост-ковидного» развития общества сходятся в том, что далеко не все сотрудники, которых сегодня вывели на удаленку, вернутся в офисы. Более того, многие работодатели, осознав все выгоды этого формата работы, намерены в будущем расширять число сотрудников, работающих из дома. 

Это открывает перед жителями обеих столиц новые возможности – по прогнозам аналитиков, рост числа дистанционных работников неминуемо приведет  к росту спроса на недвижимость в регионах. Ведь даже плохонькую «однушку» на окраине Москвы или Питера можно поменять на отличную большую квартиру в центре любого другого города России.

Судя по данным «Из рук в руки», этот процесс уже начался. Так, за год спрос на недвижимость в Москве вырос на 33%, в Питере – на 49%. Между тем, ряд российских регионов показывает гораздо более активный рост: Самарская область – на 61%, Приморский край – на 79%, Татарстан – на 65%. Также значительно увеличился спрос на квартиры в Краснодарском крае, Крыму, Рязанской, Ростовской и Липецкой областях.

Возьмем для примера обычную московскую однокомнатную квартиру, и посмотрим, что именно за эти деньги можно купить в тех регионах, где растет спрос на недвижимость.

МОСКВА

В начале декабря 2020 года «однушка» в недорогом московском районе Жулебино стоила 7,5 миллиона рублей.  Площадь квартиры – 38 «квадратов», неплохой ремонт, большие кухня и лоджия. До метро Жулебино – 5 минут пешком, до центра Москвы - 40 минут на метро.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

За ту же сумму в 7,5 миллиона рублей практически в центре Питера можно купить «трешку» в историческом доме с полностью обновленными коммуникациями. Площадь квартиры – 70 «квадратов», окна выходят наЛиговский проспект. До станции метро Обводныйканал – 5 минут пешком, до Невского проспекта – десять минут транспортом.

САМАРА

В Самаре за 7,6 миллиона рублей можно приобрести новую «трешку» площадью 140 «квадратов. Огромные комнаты, большая кухня, два санузла, небольшой балкон и две больших застекленных лоджии, по которым можно кататься на самокате. Новым хозяевам достанется отличный ремонт, встроенный кухонный гарнитур с дорогой техникой и вместительный шкаф-купе. До станции метро Российская – 10 минут пешком, до центра города – полчаса на трамвае, до Ботанического сада – 15 минут пешком.

КАЗАНЬ

В Казани за 7,9 миллиона рублей можно стать владельцем отличной «двушки» площадью 60 «квадратов» в ЖК бизнес-класса с охраняемым двором и подземным паркингом. Большая лоджия. Квартира в собственности. В квартире большая лоджия (почти 8 «квадратов»), свежий качественный евроремонт, теплый пол в ванной, дорогая мебель итехника (кондиционер, посудомоечная машина, телевизор, холодильник, стиральная машина  и водонагреватель), которые останутся новому хозяину.  До метро Суконная Слобода 15 минут пешком, до центра города – 15 минут на метро.

КРАСНОДАР

В самом центре Краснодара за 7,5 миллиона рублей продается «трешка» площадью 86,8 «квадрата», с дизайнерским ремонтом, двумя санузлами, большой застекленной лоджией и балконом. Новым владельцам останется гардеробная, барный шкафи барная стойка, три сплит системы, кухня и встроеннаятехника, видеонаблюдение и часть мебели. До центра города можно дойти пешком – дорога займет чуть больше получаса.

РОСТОВ-НА-ДОНУ

Еще один регион, где «тепло и персики». В самом центре Ростова-на-Дону за 7,5 миллиона рублей можно купить большую «трешку» площадью 116 «квадратов». Большая кухня, большая лоджия, хороший ремонт, и всего 15 минут на автобусе до самого центра города.

ЛИПЕЦК

В историческом центре Липецка за 7,77 миллиона рублей продается  «четверка» площадью 148,3 «квадрата» в клубном кирпичном доме. В квартире кладовка, большая утепленная лоджия, высокие потолки, хороший ремонт, мраморные подоконники, два кондиционера,теплые полы на кухне, в ванной и на лоджии. Парковка для машины на закрытой огороженной придомовой территории. До центра города – 13 минут пешком.

ВЛАДИВОСТОК

В столице Приморского края, Владивостоке, «трешку» площадью 60,7 «квадратов», с большим балконом продают за 6,75 миллиона рублей. Окна выходят в парк, до центра города – полчаса транспортом.

РЯЗАНЬ

Порадует ценами и Рязань. В этом тихом, уютном городке всего в 4 часах езды от Москвы можно всего за 4,15 миллиона рублей купить «двушку» площадью 70,6 «квадрата» в новом кирпичном доме. В квартире хороший ремонт, застекленная и отделанная лоджия,  большая прихожая и кладовая, бойлер, хорошая мебель. 

НАЛЕТАЙ, ПОДОРОЖАЛО!

Разумеется, повышенный спрос привел к росту цен. Сначала – на новостройки, ради продажи которых и была задумана льготная ипотека. По данным «Из рук в руки», в ноябре 2020 года квартиры в городах-миллионниках стоили  в среднем на 15-17% дороже, чем в ноябре 2019 года. Сильнее всего подорожали новостройки в Санкт-Петербурге – на 22%. На втором месте – Самара, где за новую квартиру придется заплатить на 19% больше, чем в прошлом году. Москва в этом списке лишь на третьем месте – благодаря тому, что число предложений по новостройкам в столице гораздо выше, чем в регионах, цены по сравнению с прошлым годом выросли всего на 17%.

Подорожание новостроек неминуемо потянуло за собой цены на вторичное жилье. Здесь лидирует Москва, где цена за год выросла в среднем на 12%. В северной столице ситуация отличается не сильно – здесь метр «вторички» вырос в среднем на 11%. На третьей строчке – Краснодарский край с результатом 9%. Такая популярность самого южного региона России во многом связана с тем, что многие россияне, напуганные ковидным закрытием границ, решили приобрести себе «южные резиденции». Рост спроса на «вторичку» также подстегивается недорогой ипотекой: хотя вторичное жилье и не субсидируется, но благодаря уменьшению ключевой ставки, годовые ставки по обычной ипотеке опустились почти до 8% годовых.

ЧТО ГОД ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ?

Ключевых факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости в 2021 году, по мнению большинства экспертов и аналитиков, будет несколько. На рост цен и спроса будут активно влиять:

- Продление программы льготной ипотеки до июля 2021 года, причем это – еще не окончательный вариант.  Декабря 2020 года Минстрой заявил о том, что программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках должна быть продлена после 1 июля 2021 года для того, чтобы выполнить план по строительству 1 миллиарда «квадратов» жилья к 2030 году. Если же льготная ипотека не будет продлена, то по прогнозам экспертов, вмае-июнеслучитсябешеный рост спроса на ипотечные кредиты – все, у кого есть возможность, постараются «вскочить в последний вагон» и получить ипотеку с низкой ставкой.

- Подорожание себестоимости строительства и рост финансовой нагрузки на девелоперов, вызванный введением проектного финансирования.Если сегодня в России около 50% новостроек возводятся с применением эскроу счётов, то в 2021 году этот показатель может достичь 90%.

- Дальнейшее падение рубля. Если это произойдет, то недвижимость останется одним из самых перспективных и надежных вариантов для инвестиций. К тому же те стройматериалы, которые закупаются за рубежом, неминуемо подорожают. 

Однако цены не могут расти до бесконечности. Особенно если учесть то падение уровня жизни, которое сегодня наблюдается во всех российских регионах. Факторами, сдерживающими рост спроса и цен на недвижимость, станут:

- Сокращение доходов населения – пока экономика не восстановится, число людей, которые могут позволить себе купить квартиру, пусть даже в ипотеку, будет постепенно снижаться.

- Возможное банкротство большого числа ипотечных заемщиков, лишившихся работы и не способных гасить ипотеку. Кредитные каникулы не могут длиться вечно – и рано или поздно такое жилье будет выставлено на торги за цену существенно ниже рыночной. Если таких банкротств будет очень много – это может обрушить цены на недвижимость.

В таких условиях точно спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости на 2021 год практически невозможно. Нынешний год оказался слишком нестандартным: обычно в периоды резкого экономического спада цены на недвижимость логично снижаются. Но благодаря программе льготной ипотеки в 2020 году этого не произошло. Однако эта стимуляция спроса – абсолютно искусственная, и что будет, когда ее действие закончится, никто не знает.

БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?

До нового года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким, тем более что в ноябре и декабре активность на рынке недвижимости традиционно возрастает. Однако уже в первые месяцы 2021 года спрос может замереть.

Это будет связано и с тем, что многие потенциальные покупатели уже обзавелись жильем, и с продолжающимся падением уровня жизни, и с тем, что все самые интересные варианты уже раскуплены. Более того, рост цен на недвижимость уже почти «съел» большую часть выгоды от низкой ипотечной ставки. 

Однако это не означает, что покупать квартиру сейчас не стоит. Если квартира скоро понадобится – например, грядет пополнение семейства или подрастают дети – и при этом у вас есть собственные средства или же материнский капитал на первый взнос, и нет проблем с кредитом, то жилье лучше поскорее купить. В нынешней непредсказуемой ситуации еще одна квартира может стать дополнительным островком финансовой стабильности.

Особенно актуально сейчас приобрести квартиру тем, кто снимает жилье. Эксперты подсчитали, что взяв льготную ипотеку на 20 лет, вы потратите значительно меньше денег, чем при аренде аналогичной квартиры. И при этом по окончании выплат получите жилье в собственность.

Если новостройки вам не по карману, присмотритесь к вторичному жилью. В этом сегменте цены выросли меньше, и хотя ипотека будет стоить дороже – зато есть шанс в будущем ее рефинансироватьи на этом существенно выиграть.

К тому же на вторичном рынке можно найти по-настоящему выгодный вариант и получить значительную скидку, если продавцу срочно нужны деньги, или же он уже устал искать покупателей.