Перейти к объявлениям на irr.ru

Регионы роста: недвижимость в Самаре, Казани, Ростове и других популярных городах

На рынок недвижимости в 2020 году повлияло сразу несколько глобальных явлений. Во-первых, это пандемия коронавируса, радикально изменившая наш жизненный уклад и приоритеты. Во-вторых, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, которая изрядно подстегнула спрос на новостройки, а вслед за ним – и цены на жилье. Существенную роль сыграли также обвал рубля, снижение банковских ставок на вклады и введение налога на проценты от банковских вкладов, превышающих один миллион рублей. 

Все это привело к тому, что россияне, несмотря на существенное снижение доходов, начали активно оформлять ипотеку и приобретать квартиры.  За первые девять месяцев 2020 года банки выдали ипотечных кредитов  на 2,7 триллиона рублей – это всего на 100 миллиардов меньше, чем за весь 2019 год.

ПРОЧЬ ИЗ МОСКВЫ

Прогнозы «пост-ковидного» развития общества сходятся в том, что далеко не все сотрудники, которых сегодня вывели на удаленку, вернутся в офисы. Более того, многие работодатели, осознав все выгоды этого формата работы, намерены в будущем расширять число сотрудников, работающих из дома. 

Это открывает перед жителями обеих столиц новые возможности – по прогнозам аналитиков, рост числа дистанционных работников неминуемо приведет  к росту спроса на недвижимость в регионах. Ведь даже плохонькую «однушку» на окраине Москвы или Питера можно поменять на отличную большую квартиру в центре любого другого города России.

Судя по данным «Из рук в руки», этот процесс уже начался. Так, за год спрос на недвижимость в Москве вырос на 33%, в Питере – на 49%. Между тем, ряд российских регионов показывает гораздо более активный рост: Самарская область – на 61%, Приморский край – на 79%, Татарстан – на 65%. Также значительно увеличился спрос на квартиры в Краснодарском крае, Крыму, Рязанской, Ростовской и Липецкой областях.

Возьмем для примера обычную московскую однокомнатную квартиру, и посмотрим, что именно за эти деньги можно купить в тех регионах, где растет спрос на недвижимость.

МОСКВА

В начале декабря 2020 года «однушка» в недорогом московском районе Жулебино стоила 7,5 миллиона рублей.  Площадь квартиры – 38 «квадратов», неплохой ремонт, большие кухня и лоджия. До метро Жулебино – 5 минут пешком, до центра Москвы - 40 минут на метро.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

За ту же сумму в 7,5 миллиона рублей практически в центре Питера можно купить «трешку» в историческом доме с полностью обновленными коммуникациями. Площадь квартиры – 70 «квадратов», окна выходят наЛиговский проспект. До станции метро Обводныйканал – 5 минут пешком, до Невского проспекта – десять минут транспортом.

САМАРА

В Самаре за 7,6 миллиона рублей можно приобрести новую «трешку» площадью 140 «квадратов. Огромные комнаты, большая кухня, два санузла, небольшой балкон и две больших застекленных лоджии, по которым можно кататься на самокате. Новым хозяевам достанется отличный ремонт, встроенный кухонный гарнитур с дорогой техникой и вместительный шкаф-купе. До станции метро Российская – 10 минут пешком, до центра города – полчаса на трамвае, до Ботанического сада – 15 минут пешком.

КАЗАНЬ

В Казани за 7,9 миллиона рублей можно стать владельцем отличной «двушки» площадью 60 «квадратов» в ЖК бизнес-класса с охраняемым двором и подземным паркингом. Большая лоджия. Квартира в собственности. В квартире большая лоджия (почти 8 «квадратов»), свежий качественный евроремонт, теплый пол в ванной, дорогая мебель итехника (кондиционер, посудомоечная машина, телевизор, холодильник, стиральная машина  и водонагреватель), которые останутся новому хозяину.  До метро Суконная Слобода 15 минут пешком, до центра города – 15 минут на метро.

КРАСНОДАР

В самом центре Краснодара за 7,5 миллиона рублей продается «трешка» площадью 86,8 «квадрата», с дизайнерским ремонтом, двумя санузлами, большой застекленной лоджией и балконом. Новым владельцам останется гардеробная, барный шкафи барная стойка, три сплит системы, кухня и встроеннаятехника, видеонаблюдение и часть мебели. До центра города можно дойти пешком – дорога займет чуть больше получаса.

РОСТОВ-НА-ДОНУ

Еще один регион, где «тепло и персики». В самом центре Ростова-на-Дону за 7,5 миллиона рублей можно купить большую «трешку» площадью 116 «квадратов». Большая кухня, большая лоджия, хороший ремонт, и всего 15 минут на автобусе до самого центра города.

ЛИПЕЦК

В историческом центре Липецка за 7,77 миллиона рублей продается  «четверка» площадью 148,3 «квадрата» в клубном кирпичном доме. В квартире кладовка, большая утепленная лоджия, высокие потолки, хороший ремонт, мраморные подоконники, два кондиционера,теплые полы на кухне, в ванной и на лоджии. Парковка для машины на закрытой огороженной придомовой территории. До центра города – 13 минут пешком.

ВЛАДИВОСТОК

В столице Приморского края, Владивостоке, «трешку» площадью 60,7 «квадратов», с большим балконом продают за 6,75 миллиона рублей. Окна выходят в парк, до центра города – полчаса транспортом.

РЯЗАНЬ

Порадует ценами и Рязань. В этом тихом, уютном городке всего в 4 часах езды от Москвы можно всего за 4,15 миллиона рублей купить «двушку» площадью 70,6 «квадрата» в новом кирпичном доме. В квартире хороший ремонт, застекленная и отделанная лоджия,  большая прихожая и кладовая, бойлер, хорошая мебель. 

НАЛЕТАЙ, ПОДОРОЖАЛО!

Разумеется, повышенный спрос привел к росту цен. Сначала – на новостройки, ради продажи которых и была задумана льготная ипотека. По данным «Из рук в руки», в ноябре 2020 года квартиры в городах-миллионниках стоили  в среднем на 15-17% дороже, чем в ноябре 2019 года. Сильнее всего подорожали новостройки в Санкт-Петербурге – на 22%. На втором месте – Самара, где за новую квартиру придется заплатить на 19% больше, чем в прошлом году. Москва в этом списке лишь на третьем месте – благодаря тому, что число предложений по новостройкам в столице гораздо выше, чем в регионах, цены по сравнению с прошлым годом выросли всего на 17%.

Подорожание новостроек неминуемо потянуло за собой цены на вторичное жилье. Здесь лидирует Москва, где цена за год выросла в среднем на 12%. В северной столице ситуация отличается не сильно – здесь метр «вторички» вырос в среднем на 11%. На третьей строчке – Краснодарский край с результатом 9%. Такая популярность самого южного региона России во многом связана с тем, что многие россияне, напуганные ковидным закрытием границ, решили приобрести себе «южные резиденции». Рост спроса на «вторичку» также подстегивается недорогой ипотекой: хотя вторичное жилье и не субсидируется, но благодаря уменьшению ключевой ставки, годовые ставки по обычной ипотеке опустились почти до 8% годовых.

ЧТО ГОД ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ?

Ключевых факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости в 2021 году, по мнению большинства экспертов и аналитиков, будет несколько. На рост цен и спроса будут активно влиять:

- Продление программы льготной ипотеки до июля 2021 года, причем это – еще не окончательный вариант.  Декабря 2020 года Минстрой заявил о том, что программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках должна быть продлена после 1 июля 2021 года для того, чтобы выполнить план по строительству 1 миллиарда «квадратов» жилья к 2030 году. Если же льготная ипотека не будет продлена, то по прогнозам экспертов, вмае-июнеслучитсябешеный рост спроса на ипотечные кредиты – все, у кого есть возможность, постараются «вскочить в последний вагон» и получить ипотеку с низкой ставкой.

- Подорожание себестоимости строительства и рост финансовой нагрузки на девелоперов, вызванный введением проектного финансирования.Если сегодня в России около 50% новостроек возводятся с применением эскроу счётов, то в 2021 году этот показатель может достичь 90%.

- Дальнейшее падение рубля. Если это произойдет, то недвижимость останется одним из самых перспективных и надежных вариантов для инвестиций. К тому же те стройматериалы, которые закупаются за рубежом, неминуемо подорожают. 

Однако цены не могут расти до бесконечности. Особенно если учесть то падение уровня жизни, которое сегодня наблюдается во всех российских регионах. Факторами, сдерживающими рост спроса и цен на недвижимость, станут:

- Сокращение доходов населения – пока экономика не восстановится, число людей, которые могут позволить себе купить квартиру, пусть даже в ипотеку, будет постепенно снижаться.

- Возможное банкротство большого числа ипотечных заемщиков, лишившихся работы и не способных гасить ипотеку. Кредитные каникулы не могут длиться вечно – и рано или поздно такое жилье будет выставлено на торги за цену существенно ниже рыночной. Если таких банкротств будет очень много – это может обрушить цены на недвижимость.

В таких условиях точно спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости на 2021 год практически невозможно. Нынешний год оказался слишком нестандартным: обычно в периоды резкого экономического спада цены на недвижимость логично снижаются. Но благодаря программе льготной ипотеки в 2020 году этого не произошло. Однако эта стимуляция спроса – абсолютно искусственная, и что будет, когда ее действие закончится, никто не знает.

БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?

До нового года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким, тем более что в ноябре и декабре активность на рынке недвижимости традиционно возрастает. Однако уже в первые месяцы 2021 года спрос может замереть.

Это будет связано и с тем, что многие потенциальные покупатели уже обзавелись жильем, и с продолжающимся падением уровня жизни, и с тем, что все самые интересные варианты уже раскуплены. Более того, рост цен на недвижимость уже почти «съел» большую часть выгоды от низкой ипотечной ставки. 

Однако это не означает, что покупать квартиру сейчас не стоит. Если квартира скоро понадобится – например, грядет пополнение семейства или подрастают дети – и при этом у вас есть собственные средства или же материнский капитал на первый взнос, и нет проблем с кредитом, то жилье лучше поскорее купить. В нынешней непредсказуемой ситуации еще одна квартира может стать дополнительным островком финансовой стабильности.

Особенно актуально сейчас приобрести квартиру тем, кто снимает жилье. Эксперты подсчитали, что взяв льготную ипотеку на 20 лет, вы потратите значительно меньше денег, чем при аренде аналогичной квартиры. И при этом по окончании выплат получите жилье в собственность.

Если новостройки вам не по карману, присмотритесь к вторичному жилью. В этом сегменте цены выросли меньше, и хотя ипотека будет стоить дороже – зато есть шанс в будущем ее рефинансироватьи на этом существенно выиграть.

К тому же на вторичном рынке можно найти по-настоящему выгодный вариант и получить значительную скидку, если продавцу срочно нужны деньги, или же он уже устал искать покупателей.

 

 

Читайте также

Сколько стоит построить дом?

Строительство дома, безусловно, требует больших расходов, и нередко конечная стоимость построенного с нуля жилья выходит большей, чем покупка готового. Но зато хозяин сможет проконтролировать этапы строительства, убедиться в качестве материалов и выполнения работ.

Материалы для строительства дома

Чаще всего дома строят из дерева, кирпича, пеноблоков и сип панелей. Однозначно нельзя сказать, какой материал лучше использовать, поскольку ни один из них не лишен недостатков.

Дерево

Дерево считается экологически чистым материалом, оно «дышит», за счет чего в помещении всегда будет нормальный уровень влажности. Благодаря отличным теплоизоляционным свойствам в доме будет тепло и уютно. Сегодня на рынке можно встретить немало разновидностей дерева — это профилированный и клееный брус, тесаное или оцилиндрованное бревно.

Среди минусов дерева — достаточно высокая стоимость и быстрая воспламеняемость. Этот материал подвержен порче термитами, грызунами, грибком и плесенью, поэтому производители нередко обрабатывают брус и бревна химическими веществами, которые сводят на нет всю экологичность и пользу для здоровья.

Дерево дает усадку, поэтому после строительства придется ждать не меньше, чем полгода, прежде чем начать отделочные работы. Чтобы сократить это время, можно использовать клееный брус, который стоит в два раза дороже обычного.

Строительство из цельного дерева обойдется примерно в 600-700 долларов за 1 кв.м., то есть за дом площадью 150 кв.м придется заплатить примерно от 90 тысяч долларов.

Продажа квартир / Вторичный рынок

Кирпич

Сегодня на рынке представлен керамический и силикатный кирпич, который считается одним из самых прочных и долговечных материалов. Кирпичные дома простоят много лет, не дав трещин и усадки, при условии, что не нарушались строительные технологии. Но есть и недостатки — это высокая стоимость работ по укладке (в среднем за 1000 кирпичей придется заплатить около 300 долларов). Зимой нужно усиленного отапливать кирпичный дом из-за достаточно низких теплоизоляционных свойств такого материала. Впрочем, если позаботиться о дополнительном утеплении, которое будет стоить несколько тысяч долларов, проблему легко можно решить.

Цены на строительства небольшого домика из кирпича начинаются от 75-80 тысяч долларов.

Пеноблоки

Строительство дома из пеноблоков обойдется гораздо дешевле, чем из кирпича или дерева. Дело в том, что сам материал имеет более низкую стоимость. Один пеноблок заменяет 17 кирпичей, поэтому строительные работы пройдут быстрее. Заливка фундамента для дома из пеноблоков также будет иметь не такую высокую стоимость, как для кирпичного дома.

Среди минусов пеноблоков — появление трещин вследствие просадки грунта или нарушения строительных технологий. Во многом долговечность и прочность построенного здания будет зависеть от качества выбранных пеноблоков и профессионализма строителей, поэтому подходить к выбору подрядчика нужно со всей ответственностью.

Строительство дома из пеноблоков площадью 130-150 кв.м будет стоить не меньше 60-65 тысяч долларов.

СИП панели

Сегодня популярностью пользуются дома, построенные по канадской технологии — их еще часто называют «сэндвич-панелями». Самое главное преимущество — небольшая стоимость материала и высокая скорость строительных работ. Коробку из СИП панелей можно установить всего за 3 — 4 недели, и после приступить к отделочным работам. Такой дом будет легко отапливать, так как СИП панели не продуваются и имеют отличные теплоизоляционные свойства. Недостатоки — плохая звукоизоляция и неэкологичность, поскольку такие плиты сделаны из пенопласта и древесной стружки, которая обрабатывается химическими веществами.

Общая стоимость строительства дома площадью 130-150 кв.м начинается от 55 тысяч долларов.

Этапы строительства

После принятия решения, из какого материала строить дом, можно планировать этапы строительства:

1. Проект

Многие люди самостоятельно разрабатывают проект, продумывая количество, площадь и расположение жилых и подсобных помещений. При этом все равно придется обратиться в строительную компанию, где специалисты помогут правильно оформить чертежи для утверждения проекта и дадут другие полезные рекомендации. Подготовка проекта по эскизам будущих хозяев дома обойдется в 500 — 1500 долларов. Нужно рассчитывать, что покупка готового проекта будет стоить 5–10 долларов за 1 кв. м.

2. Составление сметы проекта

На следующем этапе нужно обратиться в строительную компанию, которая рассчитает стоимость всех работ с учетом проекта, технологии строительства, цен за доставку строительных материалов и т.д. Желательно подавать заявки в несколько строительных фирм — их сметы могут различаться на 300–500 тысяч рублей. Сравнив информацию о ценах, будет намного проще выбрать подрядчика.

3. Подключение электричества

Первым делом на новый участок необходимо провести электричество, без которого невозможно будет подключить строительную технику. В зависимости от сложности такие работы могут стоить примерно 500 — 600 долларов.

4. Закладка фундамента

Закладка фундамента, безусловно, будет зависеть от площади дома. Если планируется построить не очень большой дом площадью около 150 квадратных метров, за заливку фундамента придется выложить 6 — 8 тысяч долларов вместе с материалами и работой.

Если дом строится по канадской технологии, то вместо заливки фундамента необходимо будет устанавливать в землю железные сваи. Стоимость таких работ при строительстве двухэтажного дома площадью 150 кв. м. обойдется примерно в 4 — 5 тысяч долларов.

Продажа квартир / Вторичный рынок

5. Водоснабжение

На следующем этапе нужно будет подключиться к централизованной системе водоснабжения или пробурить собственную скважину, если первый вариант по каким-либо причинам невозможен. В первом случае прокладка канализации к дому обойдется в 1000 долларов, а во втором все будет зависеть от глубины скважины. Стоимость бурения 1 м составляет 2000 — 2500 рублей, то есть за все работы придется отдать около 1800 — 2000 долларов.

6. Стены

Цена работ будет зависеть от материала. Для дома площадью 150 кв. м понадобится около 25 000 кирпича, то есть стоимость укладки выйдет примерно 7500 долларов без учета стоимости материалов.

7. Крыша

В среднем кровельные работы стоят около 20 долларов за 1 кв. м., а с учетом всех материалов этот этап работ будет стоить 3 — 4 тысячи долларов.

8. Установка окон и входной двери

Стоит рассчитывать, что стоимость обычного двухстворчатого окна будет больше 10 000 рублей. Цены на качественные входные двери начинаются от 20 000 рублей.

9. Установка системы отопления и нагрева

Идеальный вариант — подключение дома к системе газоснабжения и установка двухконтурного газового котла, поскольку сегодня отопление газом — самое экономное и удобное. Устройство, мощности которого хватит на дом площадью 150 кв. м, будет стоить 1000-1200 долларов. Такую же примерно сумму денег придется заплатить за разводку коммуникаций и установку радиаторов.

Альтернатива газовым котлам — электрические и твердотопливные модели, но первые расходуют много электроэнергии, а вторые требуют постоянного закидывания дров или угля.

10. Отделочные работы

Когда все основные этапы завершены, можно приступать к отделочным работам. Их стоимость будет зависеть от качества материалов, дизайнерских решений и сложности выполнения.

Ориентировочно, на строительство дома площадью 150 кв.м придется потратить не меньше 100 тысяч долларов (с учетом проведения газо-, водоснабжения, канализации, системы отопления и выполнения отделочных работ). Можно уложиться и в меньшую сумму, но тогда придется выбирать более дешевые материалы или выбирать проект с меньшей площадью.