Перейти к объявлениям на irr.ru

Рынок жилья: прогнозы на 2019

В 2019-м стоит ждать существенного повышения стоимости жилья. К такому выводу приходят большинство российских экспертов в сфере недвижимости.

В поддержку этой точки зрения приводится снижение ставок по ипотеке, которое должно оживить рынок, и выкладки, прогнозирующие рост цен на стройматериалы, из-за которого застройщики обязательно поднимут цены, чтобы отбить повышенные расходы. Аналитики этой группы делают такие прогнозы по некоторым регионам на 2019 год:

- в Москве цены вырастут на 2-3%, и стоимость «квадрата» в среднем поднимется до 250 тысяч рублей;

- в Сочи цена «квадрата» вырастет на 4-5% и достигнет среднего значения в 100 тысяч рублей;

- в Питере возможно незначительное оживление в пределах 2% в год, в итоге цена квадрата будет оцениваться в 120 тысяч рублей;

- для казанского, новгородского, самарского и воронежского рынков прогнозируют стагнацию или небольшой рост – цена «квадрата» тут будет колебаться в рамках 45-70 тысяч рублей в зависимости от города;

- небольшое повышение возможно в Хабаровске и Екатеринбурге – цена квадратного метра тут может достигнуть отметки в 75 тысяч рублей.

Впрочем, существуют и иные прогнозы. В частности, Центробанк прогнозирует дальнейшее падение цен на жилье. Отчасти это связано с тем, что доходы большинства потенциальных покупателей перестали расти или даже упали. Поэтому покупательский спрос и на первичном, и на вторичном рынке ничто не стимулирует.

По мнению экспертов портала «Финансовые новости», дать однозначные прогнозы по трендам рынка недвижимости на 2019 го пока невозможно.

Ряд специалистов полагают, что рынок недвижимости развивается циклично и сейчас как раз вошел в фазу спада. При этом настоящее «дно» рынок увидит примерно в 2019-2021 годах, когда цена жилья будет понижаться на 7-9% ежегодно. Причем стоимость новостроек будет падать быстрее, чем цены на квартиры вторичного рынка. Возобновление роста цен на жилье эта группа экспертов прогнозирует на 2024 год  – именно в это время в России должна быть окончательно реализована политика замещения импорта, что позитивно скажется на росте доходов россиян.

Еще одна группа экспертов считает, что в ближайшие год-два рынок будет падать, но не так быстро, как в несколько предыдущих лет. К концу 2019 года он окончательно стабилизируется, после чего постепенно наметится рост. Такой точки зрения придерживаются, например, в РЭУ имени Плеханова. Цены 2013 года будут достигнуты примерно в 2020 году.

Читайте также

Новости недвижимости: жилье в России дорожает

Россия поднялась на 27 пунктов в мировом рейтинге Global House Price Index (GHPI), отражающем динамику цен на жилье.

По данным выпускающей GHPI международной консалтинговой компании Knight Frank, средняя цена российской жилой недвижимости за год (со II квартала 2018 года по II квартал 2019 года) подскочила на 6,9%. Таким образом, цены на квартиры росли в 4,6 раза быстрее, чем годом ранее. Благодаря этому наша страна в рейтинге GHPI резко прыгнула с 46 строчки на 19. 

Любопытно, что в ту пору, как жилье в России растет в цене все быстрее и быстрее, во всем мире наблюдается противоположная картина. Средний показатель за отчетный период в 56 странах составил 3,4% против 4,7% годом ранее. В пятерке лидеров в последнем рейтинге – Китай (10,9%), Мальта (10,8%), Чехия (9,4%), Люксембург (9,3%) и  Мексика (9,2%).

По мнению экспертов Knight Frank, главные причины роста стоимости российской жилой недвижимости – реформа финансирования долевого строительства, понижение ставок по ипотеке и отраслевая инфляция. В GHPI приводятся такие средние расценки на российские квартиры во II квартале текущего года: первичный рынок – 58,5 тысяч рублей «квадрат», вторичный – 52,8 тысяч рублей за «квадрат».

РОСТ ЦЕН В РЕГИОНАХ

По данным российских экспертов, цены за «квадрат» в новостройках в I полугодии 2019 года выросли на 3,9%. Больше всего цена «первички» выросла в Коми (11,5%), Бурятии (10,7%), Якутии (8,9%), Москве (8,7%), в Кемеровской и Томской областях (по 8,3%).

Вторичное жилье дорожает более скромными темпами: в среднем по стране - на 1,6%. Лидерами тут стали Бурятия (6,6%), Тыва (4,4%), Татарстан и Чувашия (по 4,3%) и Амурская область (4,1%).

Такой существенный разрыв между ростом цен на первичной и вторичном рынке очевидно связан с переходом на новую схему долевого финансирования – через эскроу-счета с привлечением проектного финансирования. Издержки, которые несут строительные компании при такой схеме, неминуемо отражаются на цене «квадрата». К тому же свою роль сыграла и нестабильная ситуация в экономике страны: рост цен на строительные и отделочные материалы, топливо, а также иные товары и услуги.

По мнению ряда экспертов, резко возросшие цены на первичном рынке неминуемо подтянут за собой и рынок вторичный, а значит, владельцам квартир стоит немного подождать с продажей. Особенно если они планируют в дальнейшем покупать квартиры в новостройках.

ЭСКРОУ-СЧЕТА ПРОТИВ ДДУ

Несмотря на то, что новые правила  долевого финансирования стали обязательными лишь с 1 июля 2019 года, компании-застройщики предпочли поднять цены на квартиры заранее. Возможно, именно поэтому непосредственно после вступления в действие этих правил цены на новостройки почти не изменились.

Переход на эскроу-счета в новостройках не вызвал роста стоимости квартир на первичном рынке в столичном регионе. В августе цены за «квадрат» в новостройках оставались приблизительно на уровне июля 2019 года.

Так, цены квартир в новостройках в Москве упали на 0,2%, в Новой Москвы – выросли на 0,1%, а в Московской области – выросли на 0,2%. При этом в 77% выставленных на продажу жилых комплексах цены в августе вообще не изменились. В 14% жилых комплексов цены немного подросли, а в 9% - и вовсе упали.

При этом московские квартиры комфорт и эконом класса на низкой стадии строительства, продающиеся с помощью эскроу-счетов, стоит на 7% дороже, чем по договорам долевого участия (182 тысяч рублей против 170,5 тысяч рублей за «квадрат»).

В Подмосковье эта разница составляет 3% (90,8 тысяч рублей против 87,7 тысяч рублей). В Новой Москве – противоположная тенденция: жилье, строящееся по договору долевого участия, на 6% дороже, чем то, что реализуется с помощью эскроу-счетов.

В  Петербурге в августе 2019 года средняя цена «квадрата» в новостройке эконом-класса выросла 1,34%, или на 1 537 рублей и составила 115,9 тысяч рублей. На конец августа 2019 года средняя цена студии и однокомнатной квартиры в Северной столице составила  4,5 миллиона рублей, двухкомнатной квартиры – 7 миллионов рублей, трехкомнатной квартиры – 9,9 миллиона рублей.

СНИЖЕНИЕ ПРОЦЕНТОВ ПО ИПОТЕКЕ

В сентябре 2019 года Центробанк снизил ключевую ставку на 0,25% до 7% – уровня 2014 года. По мнению большинства экспертов, это уже в ближайшее время приведет к понижению ставок по ипотечным кредитам. Если ЦБ до конца года еще раз повторит такое снижение ключевой ставки, то по всем прогнозам средняя величина ипотечной ставки в России составит 9-9,5%, а минимальная и вовсе опустится до 8,5% годовых.

Напомним, что национальный проект «Жилье и городская среда» предусматривает, что в текущем году средний уровень ставки по ипотеке должен достичь 8,9% годовых, к 2021 году ее планируют снизить до 8,5%, а к 2024 году - до 7,9%. При этом объемы выдаваемых ипотечных кредитов к 2024 году запланировано поднять в два раза - с 1,1 до 2,26 млн сделок.

Поскольку скачок цен, вызванный переходом на эскроу-счета, уже состоялся, и в дальнейшем существенного роста цен на недвижимость пока не ожидается, цены на недвижимость будут расти сообразно темпам инфляции. При этом у банков есть все условия для снижения ставок по ипотеке. Поэтому эксперты рынка недвижимости рекомендуют тем, у кого есть возможность отложить покупку ипотечной квартиры, немного подождать, чтобы взять ипотечный кредит по потенциально более выгодной ставке.

Кстати, по данным РИА «Новости», активнее всего ипотеку берут на Ямале, в Тюменской области и Ханты-Мансийском автономном округе. В этих регионах каждый год выдается 32 ипотечных кредита на тысячу населения.

Наименее востребованы кредиты на жилье на Северном Кавказе, в Крыму, Горном Алтае и Москве, где ежегодно выдается 18 ипотечных кредитов на тысячу населения.   

При этом в столице, что ожидаемо, оказался самый большой средний ипотечный чек – он равен 4,6 миллиона рублей.

ТЕМПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА

По данным Росстата, в I полугодии 2019 года в нашей стране построили около 30,1 миллиона «квадратов» жилой недвижимости. Это на 3,7% больше, чем в I полугодии 2018 года. Активнее всего строительство велось в Московской области, где ввели в эксплуатацию 11,9% от общего объема новых «квадратов» по всей стране. На втором месте – Москва, на долю которой пришлось 7,5%. Также высокие темпы строительства жилья отмечены в Краснодарском крае, Татарстане, Ленинградской и Ростовской областях.

Напомним, что в 2018 году президент РФ Владимир Путин дал поручение к 2024 году увеличить ежегодные объемы жилищного строительства в стране до 120 миллионов квадратных метров. Цель поручения – дать возможность ежегодно улучшать свои жилищные условия не менее, чем пяти миллионам российских граждан. По мнению Путина, это довольно амбициозная, но вполне реалистичная задача, реализовать которую помогут новые технологии и опыт отечественных застройщиков. Согласно этому поручению, в 2019 году в России должно быть построено 88 миллионов «квадратов» жилой недвижимости.