Перейти к объявлениям на irr.ru

Самые надежные дома на вторичном рынке

У жилья, купленного на вторичном рынке, есть много несомненных плюсов. Однако далеко не все квартиры в старых домах одинаково надежны. На что ориентироваться при выборе вторичной квартиры? Конечно, во многом это зависит от ваших запросов, однако существуют и общие показатели, определяющие надежность вторичного жилья. Зная их, вы сможете лучше ориентироваться на вторичном рынке.
Главное, что нужно понимать, приобретая квартиру: недвижимость – это не просто жилье, но еще и серьезное вложение средств. В жизни бывает всякое – и может статься так, что когда-то вам придется продать вашу квартиру. Например, чтобы разъехаться с выросшими детьми, или, наоборот, съехаться с вашей второй половиной.

И вот тут вас может постигнуть большое разочарование: многие квартиры в старых домах очень быстро дешевеют, и, продавая квартиру, вы можете получить гораздо меньшую сумму, чем отдали при ее покупке. То, как быстро дешевеет квартира на вторичном рынке, зависит от вида дома, качества его постройки, состояния инженерных коммуникаций, планировки квартиры и других эксплуатационных характеристик здания.

ХРУЩЕВКИ

Начнем с самого ненадежного, и при этом – очень популярного вида домов: хрущевок. Большой спрос на них обусловлен тремя факторами. Во-первых, дешевизна таких квартир по сравнению с остальными. Во-вторых, хрущевки часто расположены в уютных старых обжитых районах с налаженной инфраструктурой. И, наконец, в-третьих, многие покупатели таких квартир надеются, что их «хрущобу» скоро снесут, и они получат жилье в новеньком доме.  

Однако покупку такой квартиры можно назвать значительным финансовым риском. Ведь эксплуатационный срок этих – всего 50 лет, а запас прочности у них – не более 15 лет. Если учесть, что эти дома были построены в 1960-х годах, то легко посчитать, что все сроки у них давно вышли, и держатся хрущевки, особенно панельные, на честном слове. Кирпичные – немного прочнее, но и у них инженерные коммуникации уже давно исчерпали все сроки годности. К тому же в этих квартирах отвратительная планировка, маленькие кухни, тонкие стены, часто встречаются проходные комнаты. Словом, жилье откровенно неликвидное.

Чтобы не оказаться владельцем квартиры, которую и бесплатно никто не возьмет, прежде, чем покупать хрущевку, уточните – входит ли она в программу реновации. Если да – то можно рискнуть, и через несколько лет стать владельцем квартиры в новостройке, равнозначной по площади. Если же нет – лучше не рисковать.

БРЕЖНЕВКИ

Панельные дома брежневской эпохи, построенные в 1965 – 1980 годах, тоже нельзя назвать образцом ликвидности. Конечно, они несравнимо выше по качеству, чем хрущевки, их срок минимальной эксплуатации – 100 лет, плюс еще столько же – запас прочности. Так что безопасно жить в этих домах можно еще полтора столетия. Но в этом же – их главный минус.

Дело в том, что по уровню комфорта брежневские панельки, особенно ранние, девятиэтажные, сильно не дотягивают до современных стандартов. У них низкие потолки, маленькие кухни и комнатки, очень хорошая слышимость, а зачастую – еще и неудобная планировка.  Тому же срок службы инженерных коммуникаций (проводка, водопровод, канализация, отопление) брежневок составляет от 15 до 30 лет – то есть уже истек. А под реновацию эти дома не попадут, и новое жилье вместо них не выдадут. Поэтому, несмотря на некоторые плюсы и удачное расположение (как правило, такие дома расположены в зеленых  районах с хорошей инфраструктурой, недалеко от метро), девятиэтажэные брежневские панельки дешевеют очень быстро. Шестнадцатиэтажные дома позднего брежневского периода чуть более комфортабельны, и, соответственно, чуть более ликвидны. Однако и они постепенно теряют в цене.  Если вы все же остановили свой выбор именно на этой категории, поинтересуйтесь сроками проведения капитального ремонта – когда он проводился в последний раз, или же когда планируется его проведение.

СТАЛИНКИ

Дома сталинской эпохи, даже довоенные - это совсем иная история. Тогда строили на совесть: минимальный срок эксплуатации у довоенных сталинок – 125 лет, у послевоенных – целых 150 лет. Плюс запас прочности – еще минимум на столетие. С планировкой у сталинских домов тоже все хорошо: высокие потолки, достаточно просторные кухни, раздельные большие комнаты. Добавьте этому красивые фасады, просторные удобные подъезды, стены толщиной полтора-два кирпича, хорошую звуко- и теплоизоляцию, уютные дворы, старые зеленые районы и в большинстве своем приличный контингент жильцов – и высокая ликвидность таких квартир покажется вполне обоснованной.

Главный минус сталинок – все те же инженерные коммуникации. Если их недавно меняли – это большой плюс. Но и сталинки, в которых еще не было капремонта и замены коммуникаций – все равно считаются очень надежным вложением средств и неуклонно растут в цене.

ДОМА «ЭПОХИ ПЕРЕМЕН»

Еще один ликвидный вариант – дома, построенные в конце ХХ – начале ХХI века. По уровню комфорта они гораздо ближе к современным требованиям, чем брежневки и даже сталинки (про хрущевки мы в этом контексте даже не говорим). В таких домах хорошая планировка, большие кухни и лоджии, высокие потолки, современные инженерные коммуникации. Главный минус таких домов – особенно построенных в 1990-х – то, что они строились в эпоху тотального бардака в стране, поэтому их качество не всегда соответствует заявленному. Дома одной и той же серии, построенные одним и тем же застройщиком, могут кардинально отличаться по качеству. Почему? Ну … так получилось. Так что посоветовать тут можно только одно: перед покупкой поискать в интернете информацию по конкретному дому и поговорить с жильцами – довольны они или нет. Однако в целом дома, построенные в «эпоху перемен» - достаточно надежны, комфортны и ликвидны. 

МАТЕРИАЛЬНЫЕ ЦЕННОСТИ

Дом – это, в первую очередь, стены. А также полы, потолки и прочие перекрытия. Поэтому один из самых важных аспектов, на которые надо ориентироваться при выборе квартиры на вторичном рынке – это конструкций, из которых изготовлен дом. Они бывают панельные, монолитные и кирпичные.

Кирпичные дома считаются самыми надежными и комфортными. Из него построены все сталинки. Из него строились самые прочные хрущевки и брежневки. Сегодня кирпич используют для строительства самых дорогих зданий бизнес-класса.

Плюсы:

- Долговечность. Структура кирпича крайне прочна – даже дореволюционные здания, построенные из этого материала, до сих пор живы-здоровы и не думают разваливаться.

- Теплоизоляция. Кирпичные дома в этом – чемпионы. В них не бывает холодно зимой, а летом кирпич не перегревается и позволяет поддерживать в квартире комфортную прохладу.

- Шумоизоляция. И здесь кирпич – чемпион. Внешние стены из этого материала надежно отрежут вас от уличного шума, а межквартирные перегородки сохранят вашу приватность от соседей.

Минусы:

- Цена. Кирпичные дома гораздо дороже «панелек» и «монолитов». Это обусловлено как высоким спросом на такие дома, так и трудоемкостью их строительства.

- Степень изношенности. У старых домов она может быть достаточно высокой – вплоть до трещин на стенах. Поэтому при покупке квартиры в старом кирпичном доме нужно быть очень внимательным и если есть сомнения – пригласить для консультации независимого эксперта.

Панельные дома – лузеры вторичного рынка. Большинство «панелек» – это дешевая массовая застройка хрущевских и брежневских времен, или же самые дешевые современные дома. Комфорт и качество здесь явно принесены в жертву во имя дешевизны и быстроты строительства.

Плюсы:

- Цена. Чаще всего, панельные многоэтажки – это самый дешевый вариант жилья. Благодаря быстровозводимым конструкциям их можно строить очень быстро – поэтому они считаются бюджетным жильем.

- Долговечность. Современные «панельки» стали более качественными, чем их предшественницы. По уровню надежности они могут составить конкуренцию кирпичным и монолитным домам.

Минусы:

- Комфорт. Поскольку «панельки» - жилье бюджетное, высота потолков в них, как правило, ниже, чем в более дорогих домах, а размеры комнат и общая планировка оставляют желать лучшего.

- Отвратительная слышимость. Из-за тонких стен и межквартирных перегородок звуки улицы и соседские разговоры слышны с первого по последний этаж. Про хрущевки и брежневки говорят так: «На первом этаже чихнули – на последнем сказали «Будь здоров!» И это – отнюдь не шутка. Слышимость в старых «панельках» отвратительная.   

- Трещины и кривые стены. «Панельки» строятся из готовых конструкций, как детских домик из кубиков. Качество у старых домов – примерно такое же. Между панелями часто оставались трещины, а стены, пол и потолок «гуляли» так, что их приходится выравнивать, чтобы нормально расставить мебель. Впрочем, у более современных «панелек» качество строительства гораздо выше, стены ровнее, а все швы надежно замазаны.

- Плохая теплоизоляция. В старых «панельках» стены промерзают насквозь. Чтобы в таких домах было комфортно, топить приходится на полную катушку. У современных панельных домов, особенно созданных на керамзитобетонной основе, с теплоизоляцией дела обстоят гораздо лучше.

Монолитные дома с середины 1990-х годов считаются безусловными лидерами строительного рынка. Они не так дороги, как кирпичные, и гораздо выше по качеству, чем «панельки». При строительстве таких домов используется специальная технология сборки и разборки опалубки для заливки бетона. В итоге создаются дома любой конфигурации и этажности.

Плюсы:

- Цена. Типовые «монолиты» считаются идеальными по соотношению «цена-качество». Впрочем, цены на элитные дома такого типа могут доходить до небес.

- Долговечность. Срок минимальной эксплуатации «монолитов» составляет 120-150 лет.

- Комфорт. Квартиры в таких домах планируются в соответствии с современными требованиями комфорта. Большие кухни, одна или несколько лоджий, несколько санузлов, высокие потолки, большие окна, удобная планировка. К тому же именно в «монолитах» чаще всего продаются квартиры с возможностью свободной планировки.

- Современные коммуникации: трубы из самых высокотехнологичных материалов и электропроводка, способная выдержать большую нагрузку.

Минусы:

- Шумоизоляция – немногим лучше, чем в «панельках». Особенно чувствительны такие дома к вибрационным шумам, например, перфоратору или музыке из сабвуфера, от которой трясутся стены.

- Технологические несоответствия. Монолиты, построенные в 1990-е годы, практически не проверялись на соответствие нормам. При выборе дома поговорите с соседями, поинтересуйтесь, нет ли в доме трещин, перекосов и завалов стен.

Читайте также

О пользе и вреде загара

Ученые, физиологи и врачи всего мира разделились на два лагеря. Одни утверждают, что солнечные ванны необходимы организму, и разрабатывают принципы гелиотерапии, вторые не устают твердить об опасности загара.

Загар – защитная реакция нашего организма на облучение ультрафиолетом, благодаря которой кожа получает защиту от ожогов и солнечного удара. При соблюдении определенных правил он лечит и украшает, но принимать солнечные ванны нужно дозировано. А некоторым людям лучше и вовсе избегать солнца. Кому нельзя загорать? Какие заболевания может вызвать избыток солнца? А от каких, наоборот, поможет избавиться?

ПОЛЬЗА ЗАГАРА

Лучи ультрафиолета различаются длиной волны. Наиболее короткие, UVC не пропускает к поверхности земли озоновый слой – они губительны для всего живого. Самые длинные, UVA, достаточно вредны для нас – при злоупотреблении солнцем именно они провоцируют преждевременное старение кожи, онкологию и другие болезни. Самые полезные – лучи средней длины, UVB. Именно они нормализуют деятельность иммунной и эндокринной системы, уничтожают опасные бактерии, стимулируют регенерацию клеток и способствуют выработке витамина D. Они же запускают процесс выработки меланина, благодаря которому наша кожа приобретает не только столь желанный бронзовый оттенок, но и защиту от солнечных ожогов.

Когда говорят о солнечных ваннах, часто незаслуженно забывают инфракрасные лучи. Между тем, они способствуют улучшению циркуляции крови, а, значит, нормализуют артериальное давление и мозговое кровообращение, нормализуют метаболизм, гормональный фон, активизируют процесс регенерации тканей, способствуют очищению от токсинов и солей тяжелых металлов, а также помогают улучшить настроение и память.

Итак, солнце:

- укрепляет кости благодаря стимуляции выработки витамина D;

- повышает иммунитет – именно поэтому летом мы болеем крайне редко;

- полезно астматикам: у больных астмой, живущих в солнечных краях, приступы случаются реже и протекают легче;

- помогает при кожных болезнях: солнечные лучи улучшают облегчают течение различных дерматитов и экземы, вылечивают угри и различные воспаления на коже, сглаживают проявления псориаза, уничтожают различные грибковые заболевания кожи;

- дарят хорошее настроение и жизненную энергию: на солнце в организме начинают активно вырабатываться  эндорфины – гормоны счастья, и серотонин – гормон радости;

- спасает от рассеянного склероза: у людей, выросших в солнечных странах, риск заболеть гораздо ниже, чем у северян;

- поддерживает мужское здоровье: витамин D защищает от рака простаты;

- дарит стройность: солнце стимулирует обмен веществ и помогает справиться с лишними килограммами;

- понижает уровень сахара в крови.

ОПАСНОСТЬ ЗАГАРА

Самое страшное последствие неумеренного злоупотребления загаром – возрастающий риск онкологических заболеваний кожи. Но этим дело не ограничивается. Избыток солнца провоцирует:

- различные кожные проблемы: гиперкератоз (в том числе - образование кератом), гиперпигментацию (в том числе – хлоазму и летиго),  фотостарение, фотодерматоз (аллергию на солнце) и другие неприятные болезни;

- обезвоживание кожи: переизбыток солнца, да еще и вместе с ветром и соленой морской водой сильно сушит кожу – именно поэтому мы облезаем, даже не обгорев;

- тепловой и солнечный удар: симптомы их разнообразны – от дурноты, головокружения и повышения температуры до потери сознания.

К тому же, если умеренные солнечные ванны повышают иммунитет, то чрезмерное увлечение загаром, напротив, может его ослабить. Наш организм бросает все иммунные резервы на то, чтобы избавиться от последствий перегрева. Отсюда – акклиматизация, плохое самочувствие, обострения хронических заболеваний, высыпания герпеса, ангины и простуды.

Учтите, что многие лекарства увеличивают риск обгореть, получить солнечную аллергию или загореть пятнами. Пока принимаете эти препараты, не стоит находиться на солнце: антибиотики, антидепрессанты, противогрибковые препараты, лекарства от диабета, мочегонные, гипотензивные средства, а также косметика, содержащая борную кислоту, ретиноиды и эфирные масла.

КАК ЗАГОРАТЬ ПРАВИЛЬНО

Различают три вида загара. Самый интенсивный – морской, с характерным золотисто-коричневым оттенком. На море человек получает дозы не только прямого, но и отраженного ультрафиолета, поэтому процесс загара идет гораздо быстрее.

Второй по интенсивности вид загара, речной. Поскольку лучи умеренных широт успевают проникнуть в кожу гораздо глубже, такой загар более серый, зато держится дольше.

Наконец, есть загар из солярия. Он еще более серый и тусклый, и еще дольше держится, так как искусственные лучи проникают гораздо глубже, чем солнечные.

Перед пляжем:

- пилинги, а также многие другие косметические процедуры не терпят ультрафиолета, поэтому заранее предупреждайте своего косметолога, когда вы собираетесь загорать;

- перед принятием солнечных ванн с опаской относитесь к применению любых мазей, лечебных обезболивающих кремов, косметики, духов и всех средств с эфирными маслами и спиртом: они обладают фотосенсибилизирующим эффектом, что может стать причиной появления пигментных пятен или солнечного дерматита;

- крем с высокой степенью защиты, соответствующей вашей коже, надо наносить непосредственно перед походом на пляж и обновлять после каждого купания.

Солнечная еда:

Многие продукты способствуют обретению шикарного загара. Например, морковка, тыква, манго и абрикосе содержат много бета-каротина, придающего коже легкий медовый оттенок. Чтобы он лучше усвоился, кушать эти овощи и фрукты нужно с жирными молочными продуктами – например, со сливками.

Помидоры, арбузы и папайя содержат ликопен, который способствует выработке меланина. Их рекомендуется есть до, после и даже во время нахождения на пляже.

Если за полчаса до принятия солнечных ванн добавить в любой фруктовый сок 1–2 капли любого натурального цитрусового эфирного масла, вы не только не обгорите, но и загорите быстрее и ровнее.

Зеленый перец, черная и красная смородина, апельсины, грейпфруты, лимоны, помело, клубника, киви, миндаль, хлеб грубого помола и овсянка восполнят дефицит витаминов, А, С, Е, РР и фолиевой кислоты, которые снизят риск пятнистого загара.

Горький шоколад с содержанием какао не меньше 65% содержит флавониды, повышающие эластичность и упругость кожи, а также способные снизить эффект фотостарения.

 Пить на пляже рекомендуется простую воду, натуральные соки, а также зеленый чай, который, ускоряет метаболизм и способствует быстрой потере лишнего веса и защите от ультрафиолета.

На пляже:

- самое безопасное время для загара – это утро и вечер. С 11 до 16 часов ультрафиолетовое излучение становится более жестким. В это время надо или уходить с пляжа, или сидеть в тени;

- в движении загар ложится быстрее, а неподвижное лежание на шезлонге может вызвать быстрый перегрев;

- мокрая кожа загорает быстрее, потому что капельки воды являются естественными линзами;

- вода, ветер и тучи – не помеха солнечным лучам, вы загораете даже не видя солнца и не чувствуя, как оно печет;

- каждые 4 часа в течение солнечного дня пейте витамин Е, который нейтрализует негативное воздействие свободных радикалов, снижающих эластичность и тонус кожи;

- не спите – есть риск крепко уснуть и сильно обгореть.

После пляжа:

- примите теплый душ. Многие северяне, чтобы не «смыть» загар, не моются мочалкой и мылом – но это неправильно. Наоборот, ежедневное мытье мочалкой отшелушивает ороговевший слой кожи и позволяет загореть глубже;

- сразу после душа намажьтесь специальным кремом после загара;

- если вы чувствуете, что обгорели, но волдырей нет – все равно идите в душ и пользуйтесь мочалкой. В этом случае процедура будет очень неприятной, но она усилит кровообращение в коже и снимет неприятные последствия;

- в случае несильных ожогов хорошо справляются народные средства: кефир, сметана, кислое молоко, сок алоэ, лосьон из огуречного и арбузного соков, тертый сырой картофель, отвары ромашки, календулы или зверобоя;

- еще лучше – проверенные крема от солнечных ожогов на основе пантенола и солкосерила. А вот пантенол в виде пены лучше не использовать – он сушит кожу.

- если чувствуете озноб, боль, если вас лихорадит – вам помогут парацетамол, ибупрофен или аспирин.

ПЛЯЖНАЯ КОСМЕТИЧКА

Чем выше SPF фактор, тем дольше времени вы можете провести на солнце. Цифры означают – насколько дольше. Например, если без крема вы рискуете обгореть уже через 15 минут, то с SPF – через час, а с SPF 12 – через 3 часа.

Любители загара часто покупают два или три разных крема. Например, SPF 30 на первую треть отпуска, SPF 16 – на вторую треть, и SPF 6 – на последние дни, когда кожа уже достаточно загорела. Но особого смысла в этом нет, ведь опытным путем установлено, что защита не мешает загорать – она мешает только обгорать на солнце!

А вот что действительно играет роль - так это где именно вы купили крем. Едете в тропики – покупайте крем там. Потому что SPF 10 в Норвегии и SPF 10 на Мальдивах – это очень большая разница.

Крем для загара (SPF – от 2 до 50) безопасен абсолютно для всех. Они создают тонкую пленку на поверхности кожи, которая во много раз уменьшает воздействие ультрафиолетовых лучей на кожу.

Масло для загара (SPF – от 2 до 6) дает ровный гладкий загар и увлажняет кожный покров. Часто содержит усилители загара.

Крем для лица (SPF – от 15 до 50)  кроме основной функции смягчает, питает, увлажняет и тонизирует кожу.

Спрей для загара (SPF – от 8 до 50) - дополнение к крему, он берет на себя функции увлажнения кожи, охлаждения и успокоения ее.

Молочко для загара (SPF – от 8 до 50) способствует увлажнению кожи и хорошо защищает ее от негативных воздействий солнца, но слишком быстро смывается при частом купании. Хорошо на экскурсию, плохо на пляж.

Бальзам для губ (SPF – от 8 до 50), а также стик для чувствительных зон (SPF – 50 +) – дополнительная защита для кожи вокруг глаз, губ, пигментных пятен, рубцов.

Средства после загара – смягчают, увлажняют пересушенную кожу, успокаивает ее и позволяет загару лучше проявиться. Часто содержат полезные добавки: пантенол, ментол, алоэ вера.