Перейти к объявлениям на irr.ru

Самые надежные дома на вторичном рынке

У жилья, купленного на вторичном рынке, есть много несомненных плюсов. Однако далеко не все квартиры в старых домах одинаково надежны. На что ориентироваться при выборе вторичной квартиры? Конечно, во многом это зависит от ваших запросов, однако существуют и общие показатели, определяющие надежность вторичного жилья. Зная их, вы сможете лучше ориентироваться на вторичном рынке.
Главное, что нужно понимать, приобретая квартиру: недвижимость – это не просто жилье, но еще и серьезное вложение средств. В жизни бывает всякое – и может статься так, что когда-то вам придется продать вашу квартиру. Например, чтобы разъехаться с выросшими детьми, или, наоборот, съехаться с вашей второй половиной.

И вот тут вас может постигнуть большое разочарование: многие квартиры в старых домах очень быстро дешевеют, и, продавая квартиру, вы можете получить гораздо меньшую сумму, чем отдали при ее покупке. То, как быстро дешевеет квартира на вторичном рынке, зависит от вида дома, качества его постройки, состояния инженерных коммуникаций, планировки квартиры и других эксплуатационных характеристик здания.

ХРУЩЕВКИ

Начнем с самого ненадежного, и при этом – очень популярного вида домов: хрущевок. Большой спрос на них обусловлен тремя факторами. Во-первых, дешевизна таких квартир по сравнению с остальными. Во-вторых, хрущевки часто расположены в уютных старых обжитых районах с налаженной инфраструктурой. И, наконец, в-третьих, многие покупатели таких квартир надеются, что их «хрущобу» скоро снесут, и они получат жилье в новеньком доме.  

Однако покупку такой квартиры можно назвать значительным финансовым риском. Ведь эксплуатационный срок этих – всего 50 лет, а запас прочности у них – не более 15 лет. Если учесть, что эти дома были построены в 1960-х годах, то легко посчитать, что все сроки у них давно вышли, и держатся хрущевки, особенно панельные, на честном слове. Кирпичные – немного прочнее, но и у них инженерные коммуникации уже давно исчерпали все сроки годности. К тому же в этих квартирах отвратительная планировка, маленькие кухни, тонкие стены, часто встречаются проходные комнаты. Словом, жилье откровенно неликвидное.

Чтобы не оказаться владельцем квартиры, которую и бесплатно никто не возьмет, прежде, чем покупать хрущевку, уточните – входит ли она в программу реновации. Если да – то можно рискнуть, и через несколько лет стать владельцем квартиры в новостройке, равнозначной по площади. Если же нет – лучше не рисковать.

БРЕЖНЕВКИ

Панельные дома брежневской эпохи, построенные в 1965 – 1980 годах, тоже нельзя назвать образцом ликвидности. Конечно, они несравнимо выше по качеству, чем хрущевки, их срок минимальной эксплуатации – 100 лет, плюс еще столько же – запас прочности. Так что безопасно жить в этих домах можно еще полтора столетия. Но в этом же – их главный минус.

Дело в том, что по уровню комфорта брежневские панельки, особенно ранние, девятиэтажные, сильно не дотягивают до современных стандартов. У них низкие потолки, маленькие кухни и комнатки, очень хорошая слышимость, а зачастую – еще и неудобная планировка.  Тому же срок службы инженерных коммуникаций (проводка, водопровод, канализация, отопление) брежневок составляет от 15 до 30 лет – то есть уже истек. А под реновацию эти дома не попадут, и новое жилье вместо них не выдадут. Поэтому, несмотря на некоторые плюсы и удачное расположение (как правило, такие дома расположены в зеленых  районах с хорошей инфраструктурой, недалеко от метро), девятиэтажэные брежневские панельки дешевеют очень быстро. Шестнадцатиэтажные дома позднего брежневского периода чуть более комфортабельны, и, соответственно, чуть более ликвидны. Однако и они постепенно теряют в цене.  Если вы все же остановили свой выбор именно на этой категории, поинтересуйтесь сроками проведения капитального ремонта – когда он проводился в последний раз, или же когда планируется его проведение.

СТАЛИНКИ

Дома сталинской эпохи, даже довоенные - это совсем иная история. Тогда строили на совесть: минимальный срок эксплуатации у довоенных сталинок – 125 лет, у послевоенных – целых 150 лет. Плюс запас прочности – еще минимум на столетие. С планировкой у сталинских домов тоже все хорошо: высокие потолки, достаточно просторные кухни, раздельные большие комнаты. Добавьте этому красивые фасады, просторные удобные подъезды, стены толщиной полтора-два кирпича, хорошую звуко- и теплоизоляцию, уютные дворы, старые зеленые районы и в большинстве своем приличный контингент жильцов – и высокая ликвидность таких квартир покажется вполне обоснованной.

Главный минус сталинок – все те же инженерные коммуникации. Если их недавно меняли – это большой плюс. Но и сталинки, в которых еще не было капремонта и замены коммуникаций – все равно считаются очень надежным вложением средств и неуклонно растут в цене.

ДОМА «ЭПОХИ ПЕРЕМЕН»

Еще один ликвидный вариант – дома, построенные в конце ХХ – начале ХХI века. По уровню комфорта они гораздо ближе к современным требованиям, чем брежневки и даже сталинки (про хрущевки мы в этом контексте даже не говорим). В таких домах хорошая планировка, большие кухни и лоджии, высокие потолки, современные инженерные коммуникации. Главный минус таких домов – особенно построенных в 1990-х – то, что они строились в эпоху тотального бардака в стране, поэтому их качество не всегда соответствует заявленному. Дома одной и той же серии, построенные одним и тем же застройщиком, могут кардинально отличаться по качеству. Почему? Ну … так получилось. Так что посоветовать тут можно только одно: перед покупкой поискать в интернете информацию по конкретному дому и поговорить с жильцами – довольны они или нет. Однако в целом дома, построенные в «эпоху перемен» - достаточно надежны, комфортны и ликвидны. 

МАТЕРИАЛЬНЫЕ ЦЕННОСТИ

Дом – это, в первую очередь, стены. А также полы, потолки и прочие перекрытия. Поэтому один из самых важных аспектов, на которые надо ориентироваться при выборе квартиры на вторичном рынке – это конструкций, из которых изготовлен дом. Они бывают панельные, монолитные и кирпичные.

Кирпичные дома считаются самыми надежными и комфортными. Из него построены все сталинки. Из него строились самые прочные хрущевки и брежневки. Сегодня кирпич используют для строительства самых дорогих зданий бизнес-класса.

Плюсы:

- Долговечность. Структура кирпича крайне прочна – даже дореволюционные здания, построенные из этого материала, до сих пор живы-здоровы и не думают разваливаться.

- Теплоизоляция. Кирпичные дома в этом – чемпионы. В них не бывает холодно зимой, а летом кирпич не перегревается и позволяет поддерживать в квартире комфортную прохладу.

- Шумоизоляция. И здесь кирпич – чемпион. Внешние стены из этого материала надежно отрежут вас от уличного шума, а межквартирные перегородки сохранят вашу приватность от соседей.

Минусы:

- Цена. Кирпичные дома гораздо дороже «панелек» и «монолитов». Это обусловлено как высоким спросом на такие дома, так и трудоемкостью их строительства.

- Степень изношенности. У старых домов она может быть достаточно высокой – вплоть до трещин на стенах. Поэтому при покупке квартиры в старом кирпичном доме нужно быть очень внимательным и если есть сомнения – пригласить для консультации независимого эксперта.

Панельные дома – лузеры вторичного рынка. Большинство «панелек» – это дешевая массовая застройка хрущевских и брежневских времен, или же самые дешевые современные дома. Комфорт и качество здесь явно принесены в жертву во имя дешевизны и быстроты строительства.

Плюсы:

- Цена. Чаще всего, панельные многоэтажки – это самый дешевый вариант жилья. Благодаря быстровозводимым конструкциям их можно строить очень быстро – поэтому они считаются бюджетным жильем.

- Долговечность. Современные «панельки» стали более качественными, чем их предшественницы. По уровню надежности они могут составить конкуренцию кирпичным и монолитным домам.

Минусы:

- Комфорт. Поскольку «панельки» - жилье бюджетное, высота потолков в них, как правило, ниже, чем в более дорогих домах, а размеры комнат и общая планировка оставляют желать лучшего.

- Отвратительная слышимость. Из-за тонких стен и межквартирных перегородок звуки улицы и соседские разговоры слышны с первого по последний этаж. Про хрущевки и брежневки говорят так: «На первом этаже чихнули – на последнем сказали «Будь здоров!» И это – отнюдь не шутка. Слышимость в старых «панельках» отвратительная.   

- Трещины и кривые стены. «Панельки» строятся из готовых конструкций, как детских домик из кубиков. Качество у старых домов – примерно такое же. Между панелями часто оставались трещины, а стены, пол и потолок «гуляли» так, что их приходится выравнивать, чтобы нормально расставить мебель. Впрочем, у более современных «панелек» качество строительства гораздо выше, стены ровнее, а все швы надежно замазаны.

- Плохая теплоизоляция. В старых «панельках» стены промерзают насквозь. Чтобы в таких домах было комфортно, топить приходится на полную катушку. У современных панельных домов, особенно созданных на керамзитобетонной основе, с теплоизоляцией дела обстоят гораздо лучше.

Монолитные дома с середины 1990-х годов считаются безусловными лидерами строительного рынка. Они не так дороги, как кирпичные, и гораздо выше по качеству, чем «панельки». При строительстве таких домов используется специальная технология сборки и разборки опалубки для заливки бетона. В итоге создаются дома любой конфигурации и этажности.

Плюсы:

- Цена. Типовые «монолиты» считаются идеальными по соотношению «цена-качество». Впрочем, цены на элитные дома такого типа могут доходить до небес.

- Долговечность. Срок минимальной эксплуатации «монолитов» составляет 120-150 лет.

- Комфорт. Квартиры в таких домах планируются в соответствии с современными требованиями комфорта. Большие кухни, одна или несколько лоджий, несколько санузлов, высокие потолки, большие окна, удобная планировка. К тому же именно в «монолитах» чаще всего продаются квартиры с возможностью свободной планировки.

- Современные коммуникации: трубы из самых высокотехнологичных материалов и электропроводка, способная выдержать большую нагрузку.

Минусы:

- Шумоизоляция – немногим лучше, чем в «панельках». Особенно чувствительны такие дома к вибрационным шумам, например, перфоратору или музыке из сабвуфера, от которой трясутся стены.

- Технологические несоответствия. Монолиты, построенные в 1990-е годы, практически не проверялись на соответствие нормам. При выборе дома поговорите с соседями, поинтересуйтесь, нет ли в доме трещин, перекосов и завалов стен.

Читайте также

Как пережить отсутствие горячей воды

Каждый год всех россиян от мала до велика ждет «декада тазиков» - так в народе прозвали десятидневное отключение горячей воды. Это событие настолько волнует наших сограждан, что про него слагают песни и рассказывают анекдоты. Например, такой: «Почему английская королева в июле уезжает в свою летнюю резиденцию? Как почему – в Букингемском дворце отключают горячую воду!»

ЗАЧЕМ ЕЕ ОТКЛЮЧАЮТ?

Глядя на страдания молодежи, старшее поколение посмеивается – подумаешь, десять дней! Раньше на месяц отключали, и ничего, как-то пережили. А молодежь недоумевает: зачем ее вообще отключать?

Все дело в том, что систему горячего водоснабжения, как и любую другую технику, требуется периодически осматривать и ремонтировать. Во время летнего отключения горячей воды проводится гидравлическое испытание магистрального и линейного трубопроводов, во время которого выявляются дефекты системы, которые затем оперативно устраняются. Также производится замена старых деталей и узлов (например, запорной арматуры), ремонт отдельных участков трубопровода, обновление изоляционных слоёв и защитных элементов.

При этом система водоснабжения непрерывно совершенствуется, старые сети заменяются высокотехнологичными, а значит – растет число домов, в которых горячую воду не отключают. Например, в столице из 33 тысяч жилых домов без летнего отключения воды обходится 2,8 тысячи многоэтажек, и их число ежегодно растет примерно на 10%.

В ОТСУТСТВИЕ ГОРЯЧЕЙ ВОДЫ

Традиционный выход из положения – нагрев воды на плите и мытье в тазиках – прост, но не комфортен. Поэтому все больше россиян задумываются о самом технологичном способе решения этой проблемы – установке автономного электрического водонагревателя, который в отсутствие горячей воды нагреет холодную.

Эти устройства доступны по цене, очень легко монтируются, для их установки не нужно никаких специальных разрешений. Их главный минус – довольно высокая энергозатратность, а значит – большие счета за электричество.

Электрические нагреватели бывают двух видов: накопительные и проточные. Первые собирают воду в специальный котёл и нагревают ее. Вторые – прогревают протекающую сквозь них воду. У каждого из этих вариантов есть плюсы и минусы.

Накопительный нагреватель:

+ более экономное потребление энергии;

+ хороший напор горячей воды;

+ постоянный запас горячей воды в баке;

+ простой монтаж без особых требований к электропроводке;

+ одновременное снабжение нескольких точек: например, в кухне и ванной;

– ограниченное количество горячей воды;

– долгое ожидание нагрева нового объема воды;

–  расходует энергию даже в режиме ожидания, при остывании нагревая воду до заданной температуры;

– большие габариты бака – для семьи их трех человек нужен бак минимум на 50 литров , который занимает довольно много места, особенно в небольшой ванной.

Проточный водонагреватель:

+ более низкая цена;

+ компактны и не занимают много места;

+ не потребляют энергию при выключенной воде;

+ мгновенно греют воду до 35-60 градусов в зависимости от мощности;

+ некоторые модели можно использовать для подачи горячей воды в несколько кранов;

– маломощные приборы не способны прогреть сильный напор воды;

– большая нагрузка на электросеть;

– большой расход энергии (от 6 кВт);

– мощные проточные нагреватели (от 12 кВт) требуют электролинии на 380 вольт, поэтому ставить их можно лишь в домах с электроплитами.

Еще один вариант – установка газовой колонки, прогревающей воду. Такой же, как до сих пор стоят в старых домах. В домах, где стоят газовые плиты, делать это вполне реально, подогрев воды с помощью газа стоит недорого, но есть несколько минусов:

– требуется оформлять разрешительную документацию;

– газовая колонка достаточно сложна в установке;

– покупка и установка колонки обойдутся в приличную сумму, которая будет окупаться не менее 10 лет;

– колонка занимает много места.

Газовые колонки также бывают проточными и накопительными. Первые компактнее и греют воду почти мгновенно. Однако при нестабильном напоре воды проточная газовая колонка не годится. В целях безопасности в нее встроен механизм, отключающий газ при слабом напоре воды. Значит, если из крана течет тоненькая струйка, нагреть ее не получится.

В этом случае лучше выбрать накопительную газовую колонку. Однако она очень громоздкая и больше подходит для частных домов, нежели для квартир в многоэтажках.

МАЛЕНЬКИЕ ХИТРОСТИ

Горячую воду отключают всего на 10 дней, так что многие россияне не хотят тратить деньги на установку нагревателя. Чтобы пережить «декаду тазиков» с минимальным дискомфортом, наши хитрые сограждане придумали немало интересных ноу-хау.

1. Уехать в отпуск. Даты отключения воды известны заранее, так что очень многие семьи планируют летнее путешествие именно на эти даты.

2. Переехать на дачу, особенно если она находится недалеко от города.

3. Мыть голову в парикмахерской. Если принять холодный душ в жару – не проблема, то промыть волосы, особенно длинные, без горячей воды достаточно сложно. Между тем, в парикмахерской эта процедура стоит совсем недорого.

4. Мыться в фитнес-клубе или бассейн – тем более, что в большинстве из них сегодня есть собственные бойлерные, которые позволяют не зависеть от плановых отключений горячей воды. Заодно и спортом можно заняться!

5. Посещать баню или аквапарк – там можно и помыться, и удовольствие получить.

6. Ездить по гостям – один из самых популярных способов, бывший в ходу еще в советские времена.

Кстати, если вы подумываете о крупном ремонте, лучше всего совместить ее с отключением горячей воды – так будет гораздо проще поменять сантехнику и сделать ремонт в ванной и туалете. 

ЭКОНОМИМ НА ОПЛАТЕ

Казалось бы – если нет горячей воды, то и платить за нее не надо. Однако если у вас стоят счетчики, то даже при отсутствии воды в трубе они потихоньку накручивают лишние кубометры, особенно тогда, когда вы по привычке открываете кран с горячей водой. Чтобы избежать этого и сэкономить на оплате, на время отключения горячей воды нужно перекрыть вентиль.

График отключения горячей воды в своем доме можно узнать на сайте mos.ru.

Если в положенный срок горячую воду так и не включили, жалуйтесь в управляющую компанию или же напрямую - на горячую линию ПАО «МОЭК»: +7 (495) 539-59-59.