Перейти к объявлениям на irr.ru

Самые надежные дома на вторичном рынке

У жилья, купленного на вторичном рынке, есть много несомненных плюсов. Однако далеко не все квартиры в старых домах одинаково надежны. На что ориентироваться при выборе вторичной квартиры? Конечно, во многом это зависит от ваших запросов, однако существуют и общие показатели, определяющие надежность вторичного жилья. Зная их, вы сможете лучше ориентироваться на вторичном рынке.
Главное, что нужно понимать, приобретая квартиру: недвижимость – это не просто жилье, но еще и серьезное вложение средств. В жизни бывает всякое – и может статься так, что когда-то вам придется продать вашу квартиру. Например, чтобы разъехаться с выросшими детьми, или, наоборот, съехаться с вашей второй половиной.

И вот тут вас может постигнуть большое разочарование: многие квартиры в старых домах очень быстро дешевеют, и, продавая квартиру, вы можете получить гораздо меньшую сумму, чем отдали при ее покупке. То, как быстро дешевеет квартира на вторичном рынке, зависит от вида дома, качества его постройки, состояния инженерных коммуникаций, планировки квартиры и других эксплуатационных характеристик здания.

ХРУЩЕВКИ

Начнем с самого ненадежного, и при этом – очень популярного вида домов: хрущевок. Большой спрос на них обусловлен тремя факторами. Во-первых, дешевизна таких квартир по сравнению с остальными. Во-вторых, хрущевки часто расположены в уютных старых обжитых районах с налаженной инфраструктурой. И, наконец, в-третьих, многие покупатели таких квартир надеются, что их «хрущобу» скоро снесут, и они получат жилье в новеньком доме.  

Однако покупку такой квартиры можно назвать значительным финансовым риском. Ведь эксплуатационный срок этих – всего 50 лет, а запас прочности у них – не более 15 лет. Если учесть, что эти дома были построены в 1960-х годах, то легко посчитать, что все сроки у них давно вышли, и держатся хрущевки, особенно панельные, на честном слове. Кирпичные – немного прочнее, но и у них инженерные коммуникации уже давно исчерпали все сроки годности. К тому же в этих квартирах отвратительная планировка, маленькие кухни, тонкие стены, часто встречаются проходные комнаты. Словом, жилье откровенно неликвидное.

Чтобы не оказаться владельцем квартиры, которую и бесплатно никто не возьмет, прежде, чем покупать хрущевку, уточните – входит ли она в программу реновации. Если да – то можно рискнуть, и через несколько лет стать владельцем квартиры в новостройке, равнозначной по площади. Если же нет – лучше не рисковать.

БРЕЖНЕВКИ

Панельные дома брежневской эпохи, построенные в 1965 – 1980 годах, тоже нельзя назвать образцом ликвидности. Конечно, они несравнимо выше по качеству, чем хрущевки, их срок минимальной эксплуатации – 100 лет, плюс еще столько же – запас прочности. Так что безопасно жить в этих домах можно еще полтора столетия. Но в этом же – их главный минус.

Дело в том, что по уровню комфорта брежневские панельки, особенно ранние, девятиэтажные, сильно не дотягивают до современных стандартов. У них низкие потолки, маленькие кухни и комнатки, очень хорошая слышимость, а зачастую – еще и неудобная планировка.  Тому же срок службы инженерных коммуникаций (проводка, водопровод, канализация, отопление) брежневок составляет от 15 до 30 лет – то есть уже истек. А под реновацию эти дома не попадут, и новое жилье вместо них не выдадут. Поэтому, несмотря на некоторые плюсы и удачное расположение (как правило, такие дома расположены в зеленых  районах с хорошей инфраструктурой, недалеко от метро), девятиэтажэные брежневские панельки дешевеют очень быстро. Шестнадцатиэтажные дома позднего брежневского периода чуть более комфортабельны, и, соответственно, чуть более ликвидны. Однако и они постепенно теряют в цене.  Если вы все же остановили свой выбор именно на этой категории, поинтересуйтесь сроками проведения капитального ремонта – когда он проводился в последний раз, или же когда планируется его проведение.

СТАЛИНКИ

Дома сталинской эпохи, даже довоенные - это совсем иная история. Тогда строили на совесть: минимальный срок эксплуатации у довоенных сталинок – 125 лет, у послевоенных – целых 150 лет. Плюс запас прочности – еще минимум на столетие. С планировкой у сталинских домов тоже все хорошо: высокие потолки, достаточно просторные кухни, раздельные большие комнаты. Добавьте этому красивые фасады, просторные удобные подъезды, стены толщиной полтора-два кирпича, хорошую звуко- и теплоизоляцию, уютные дворы, старые зеленые районы и в большинстве своем приличный контингент жильцов – и высокая ликвидность таких квартир покажется вполне обоснованной.

Главный минус сталинок – все те же инженерные коммуникации. Если их недавно меняли – это большой плюс. Но и сталинки, в которых еще не было капремонта и замены коммуникаций – все равно считаются очень надежным вложением средств и неуклонно растут в цене.

ДОМА «ЭПОХИ ПЕРЕМЕН»

Еще один ликвидный вариант – дома, построенные в конце ХХ – начале ХХI века. По уровню комфорта они гораздо ближе к современным требованиям, чем брежневки и даже сталинки (про хрущевки мы в этом контексте даже не говорим). В таких домах хорошая планировка, большие кухни и лоджии, высокие потолки, современные инженерные коммуникации. Главный минус таких домов – особенно построенных в 1990-х – то, что они строились в эпоху тотального бардака в стране, поэтому их качество не всегда соответствует заявленному. Дома одной и той же серии, построенные одним и тем же застройщиком, могут кардинально отличаться по качеству. Почему? Ну … так получилось. Так что посоветовать тут можно только одно: перед покупкой поискать в интернете информацию по конкретному дому и поговорить с жильцами – довольны они или нет. Однако в целом дома, построенные в «эпоху перемен» - достаточно надежны, комфортны и ликвидны. 

МАТЕРИАЛЬНЫЕ ЦЕННОСТИ

Дом – это, в первую очередь, стены. А также полы, потолки и прочие перекрытия. Поэтому один из самых важных аспектов, на которые надо ориентироваться при выборе квартиры на вторичном рынке – это конструкций, из которых изготовлен дом. Они бывают панельные, монолитные и кирпичные.

Кирпичные дома считаются самыми надежными и комфортными. Из него построены все сталинки. Из него строились самые прочные хрущевки и брежневки. Сегодня кирпич используют для строительства самых дорогих зданий бизнес-класса.

Плюсы:

- Долговечность. Структура кирпича крайне прочна – даже дореволюционные здания, построенные из этого материала, до сих пор живы-здоровы и не думают разваливаться.

- Теплоизоляция. Кирпичные дома в этом – чемпионы. В них не бывает холодно зимой, а летом кирпич не перегревается и позволяет поддерживать в квартире комфортную прохладу.

- Шумоизоляция. И здесь кирпич – чемпион. Внешние стены из этого материала надежно отрежут вас от уличного шума, а межквартирные перегородки сохранят вашу приватность от соседей.

Минусы:

- Цена. Кирпичные дома гораздо дороже «панелек» и «монолитов». Это обусловлено как высоким спросом на такие дома, так и трудоемкостью их строительства.

- Степень изношенности. У старых домов она может быть достаточно высокой – вплоть до трещин на стенах. Поэтому при покупке квартиры в старом кирпичном доме нужно быть очень внимательным и если есть сомнения – пригласить для консультации независимого эксперта.

Панельные дома – лузеры вторичного рынка. Большинство «панелек» – это дешевая массовая застройка хрущевских и брежневских времен, или же самые дешевые современные дома. Комфорт и качество здесь явно принесены в жертву во имя дешевизны и быстроты строительства.

Плюсы:

- Цена. Чаще всего, панельные многоэтажки – это самый дешевый вариант жилья. Благодаря быстровозводимым конструкциям их можно строить очень быстро – поэтому они считаются бюджетным жильем.

- Долговечность. Современные «панельки» стали более качественными, чем их предшественницы. По уровню надежности они могут составить конкуренцию кирпичным и монолитным домам.

Минусы:

- Комфорт. Поскольку «панельки» - жилье бюджетное, высота потолков в них, как правило, ниже, чем в более дорогих домах, а размеры комнат и общая планировка оставляют желать лучшего.

- Отвратительная слышимость. Из-за тонких стен и межквартирных перегородок звуки улицы и соседские разговоры слышны с первого по последний этаж. Про хрущевки и брежневки говорят так: «На первом этаже чихнули – на последнем сказали «Будь здоров!» И это – отнюдь не шутка. Слышимость в старых «панельках» отвратительная.   

- Трещины и кривые стены. «Панельки» строятся из готовых конструкций, как детских домик из кубиков. Качество у старых домов – примерно такое же. Между панелями часто оставались трещины, а стены, пол и потолок «гуляли» так, что их приходится выравнивать, чтобы нормально расставить мебель. Впрочем, у более современных «панелек» качество строительства гораздо выше, стены ровнее, а все швы надежно замазаны.

- Плохая теплоизоляция. В старых «панельках» стены промерзают насквозь. Чтобы в таких домах было комфортно, топить приходится на полную катушку. У современных панельных домов, особенно созданных на керамзитобетонной основе, с теплоизоляцией дела обстоят гораздо лучше.

Монолитные дома с середины 1990-х годов считаются безусловными лидерами строительного рынка. Они не так дороги, как кирпичные, и гораздо выше по качеству, чем «панельки». При строительстве таких домов используется специальная технология сборки и разборки опалубки для заливки бетона. В итоге создаются дома любой конфигурации и этажности.

Плюсы:

- Цена. Типовые «монолиты» считаются идеальными по соотношению «цена-качество». Впрочем, цены на элитные дома такого типа могут доходить до небес.

- Долговечность. Срок минимальной эксплуатации «монолитов» составляет 120-150 лет.

- Комфорт. Квартиры в таких домах планируются в соответствии с современными требованиями комфорта. Большие кухни, одна или несколько лоджий, несколько санузлов, высокие потолки, большие окна, удобная планировка. К тому же именно в «монолитах» чаще всего продаются квартиры с возможностью свободной планировки.

- Современные коммуникации: трубы из самых высокотехнологичных материалов и электропроводка, способная выдержать большую нагрузку.

Минусы:

- Шумоизоляция – немногим лучше, чем в «панельках». Особенно чувствительны такие дома к вибрационным шумам, например, перфоратору или музыке из сабвуфера, от которой трясутся стены.

- Технологические несоответствия. Монолиты, построенные в 1990-е годы, практически не проверялись на соответствие нормам. При выборе дома поговорите с соседями, поинтересуйтесь, нет ли в доме трещин, перекосов и завалов стен.

Читайте также

Грядущие изменения в ПДД: скоростной режим, штрафы и другие

В минувшую пятницу премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил Министерству внутренних дел и ряду других ведомств оценить целесообразность введения штрафов для водителей за превышение скорости на 10-20 км/ч. Ко 2 декабря МВД должно представить кабинету министров развернутый доклад по данному вопросу, сообщила пресс-служба правительства.

Напомним, что штрафы за незначительное превышение скорости (не более 20 км/ч) не отменили, начиная с 2013 года. Несколько раз на разных уровнях звучали предложения вернуть эти штрафы, но пока они не нашли поддержки в правительстве. Так, в 2014 году МВД разрабатывало проект закона, предусматривающего возвращение таких штрафов, но он даже не был внесен на рассмотрение Государственной думы. В 2018 году о необходимости вернуть штрафы за незначительное превышение скорости заявил на совещании в правительстве вице-мэр Москвы Максим Ликсутов. В том же году аналогичный законопроект разрабатывала ГИБДД, но и он и никуда не пошел.

Единства по этому вопросу во властных структурах нет и поныне: Минтранс, ГИБДД и многие представители региональных властей поддерживают введение штрафов за незначительное превышение скорости, а «Единая Россия» всегда выступает против.

Очередной виток интереса к данной теме инициировал губернатор Вологодской области Олег Кувшинников, выступая в конце октября текущего года на прошедшей в Екатеринбурге Всероссийской конференции ГИБДД, посвященной реализации национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги». Он предложил понизить порог ненаказуемого превышения скорости с 20 до 10 км/ч.

На прошедшей конференции обсуждались как изменения в сфере дорожного движения, которые будут введены в ближайшее время, так и серия перспективных идей, которые пока находятся в стадии рассмотрения властями. Итак, что нового ждет автомобилистов в обозримом будущем?

ИЗМЕНЕНИЯ СКОРОСТНОГО РЕЖИМА

Скорость движения на автострадах будет увеличена до 130 км/ч. По словам главы ГИБДД Михаила Черникова, ГИБДД совместно с Росавтодором уже в скором времени начнут постепенно поднимать до указанного значения допустимую скорость движения на платных дорогах и автострадах. Выступая на конференции, Черников выразил уверенность в том, что увеличение предельной скорости на автострадах не повлечет за собой рост числа аварий. По его словам, для увеличения скоростного режима созданы все безопасные и комфортные условия. «Уверен, что на таких дорогах даже при увеличении максимальной скорости ДТП происходить не будут», - отметил чиновник.

А вот на обычных городских улицах предельно допустимую скорость движения могут снизить – по примеру Европы, до уровня 50 км/ч. Выступавшие на конференции представители региональных властей обратились с такой просьбой к премьер-министру Дмитрию Медведеву. Свое предложение они мотивировали тем, что снижение максимально разрешенной скорости в совокупности с возможным понижением нештрафуемого порога превышения скорости до 10 км/ч существенно стабилизирует движение на дорогах и будет способствовать снижению числа серьезных аварий.

НОВЫЕ ПРАВИЛА ПОЛУЧЕНИЯ ПРАВ

Очень большой блок нововведений коснется процедуры получения водительских прав. Так, уже с 1 октября 2020 года на смену традиционному экзамену в ГИБДД, состоящему из «площадки» и «города», придет единое практическое испытание. Проводить его планируется в специальных закрытых зонах, а также в районах со слабоинтенсивным трафиком. При этом во время испытания планируется более обобщенно тестировать кандидатов на те же самые умения, которые сейчас проверяют на «площадке».

Продемонстрировав в закрытой зоне свое умение заехать в бокс, выполнить параллельную парковку и развернуться в ограниченном пространстве, водитель сразу же отправится в город по указанному экзаменатором маршруту. Там им предстоит продемонстрировать навыки проезда регулируемого перекрестка, нерегулируемого перекрестка равнозначных и неравнозначных дорог, левые и правые повороты, развороты на перекрестке и вне перекрестка, проезды железнодорожного переезда, пешеходных перекрестков и автобусных остановок, перестроение, обгон и опережение, а также движения с предельно допустимой скоростью.

При этом, также начиная с осени 2020 года, результаты экзамена в ГИБДД можно будет оспорить и даже аннулировать. Это нововведение связано с тем, что ранее недовольные результатами испытания кандидаты пытались оспаривать их в судебном порядке – и многим это даже удавалось. Чтобы разгрузить суды и упростить процесс оспаривания результатов экзамена, Госавтоинспекция вводит процедуру подачи жалобы. Кандидаты в водители, которые считают, что их несправедливо «завалили», смогут использовать в качестве доказательства собственной правоты видеозапись, которая делается в момент сдачи экзамена и хранится в ГИБДД в течение месяца.

Тем же, кто действительно «завалил» экзамен, пересдать теорию можно будет в течение 30 суток, а практическое вождение – в течение 60 суток. При этом выходить на пересдачу по-прежнему можно будет не ранее, чем через неделю после предыдущей попытки. Также сохранится без изменений и число попыток – после трех неудач снова попытать счастье можно будет не ранее чем через месяц. Как пояснили эксперты, выступавшие на Всероссийской конференции ГИБДД, это связано с тем, что число не прошедших испытания с первого раза неуклонно возрастает, а пересдачи водители расценивают как возможность дополнительной тренировки.

Еще одно предложение, касающееся сдачи водительских экзаменов – незаметное фотографирование кандидатов, и последующее сличение получившихся фотоснимков с теми, которые водители делают при оформлении водительского удостоверения. По мнению экспертов, это правило необходимо ввести для того, чтобы избежать ситуаций, при которых вместо кандидатов экзамены сдают подставные лица – опытные водители. При обнаружении такого мошенничества результаты экзамена будут аннулироваться. 

ИЗМЕНЕНИЯ В ПРАВИЛАХ ПОЛУЧЕНИЯ ГОСНОМЕРОВ

1 января 2020 года вступит в силу закон о регистрации транспортных средств, позволяющий ставить новые машины на учет прямо в момент покупки у автодилера. Дилеры, получившие авторизацию в ГИБДД,  будут сами подавать документы для постановки машины на учет непосредственно в Госавтоинспекцию, изготавливать номерные знаки и передавать покупателю необходимый пакет документов и комплект номеров вместе с ключами от машины. При этом нынешняя норма о десятидневном сроке постановки нового авто на учет будет отменена, и выезжать на дорогу без номеров новым машинам будет запрещено. Разумеется, новые нормы  не затронут машины, приобретенные на вторичном рынке: у их владельцев по-прежнему будет десять дней на получение государственных номеров.

Законом о регистрации транспортных средств предусмотрен и новый механизм получения государственного номера. Как стало известно на Всероссийской конференции ГИБДД, у автовладельцев отныне будет выбор. Вариант первый:  при постановке купленной машины на учет они смогут обратиться или в отделение ГИБДД, где уплатят пошлину 2 850 рублей и получат государственные номерные знаки. Вариант второй: можно будет уплатить пошлину 850 рублей, а таблички с назначенными государственными номерами изготовить в авторизированной организации, то тесть у автодилера или в иной частной компании. Тем, же, кто регистрирует машину в другом субъекте федерации, выбора не оставили: уплатив госпошлину 850 рублей, автовладелец получит документы о присвоении его автомобилю государственного номера с кодом того региона, где он зарегистрирован по месту жительства. А для изготовления номерных знаков придется обращаться в авторизированную организацию.

Еще одно нововведение – запрет регистрации авто на малолетних граждан. Регистрировать машину будет разрешено лишь на гражданина, который достиг 16 лет. Если же кто-то захочет сделать владельцем машины лицо до 16 лет, зарегистрировать автомобиль придется на его законных представителей – родителей или опекунов. Как пояснили эксперты, выступавшие на Всероссийской конференции ГИБДД, данное нововведение вызвано невозможностью оформления штрафов на машины, находящиеся в собственности у малолетних – например, за неоплату парковки, или же если авто стоит на месте для инвалидов.

КАМЕРЫ В ПАТРУЛЬНЫХ МАШИНАХ

Фиксирующие нарушения правил дорожного движения треноги могут заменить принципиально новыми автоматическими комплексами «Кордон.Про-М», которые способны функционировать не только стационарно, но и на борту движущейся машины. По данным производителя, инструментальная погрешность измерения скорости составляет всего 1 км/ч, а рабочий диапазон фиксируемых скоростей составляет от 2 до 300 км в час.

Эти комплексы были представлены на выставке «Дорога 2019», прошедшей в рамках Всероссийской конференции ГИБДД. Как подчеркнул глава ГИБДД Михаил Черников, в отличие от передвижных камер, работа новых комплексов не должна будет вызывать столько нареканий со стороны автовладельцев. По его словам, «замена передвижных комплексов на те, что фиксируют скорость в транспортном потоке прямо из патрульных автомобилей ГИБДД, повысит эффективность и минимизирует недоверие населения к передвижным комплексам».

ГИБДД ДЕЛЕГИРУЕТ СВОИ ФУНКЦИИ РЕГИОНАМ

Госавтоинспекция планирует делегировать региональным властям ряд своих функций. Благодаря этому регионы смогут самостоятельно администрировать некоторые разновидности штрафов – так, как это уже сделано в Москве с платной парковкой и эвакуацией. Планируется, что нарушения, зафиксированные камерами, не будут направляться в ГИБДД, а рассылкой штрафов регионы займутся самостоятельно. Пока данная инициатива существует только в виде законопроекта о передаче региональным властям части полномочий ГИБДД по администрированию зафиксированных камерами фото- и видеофиксации нарушений, однако данный проект активно поддерживает МВД, так как его реализация позволит высвободить большое число работников. Впрочем, многие регионы пока выступают против данной инициативы.

А вот следующая инициатива – дело уже решенное. В скором времени работникам «Дорожных патрулей» московского ЦОДД делегируют функции регулировщиков. Это даст  столице возможность максимально оперативно реагировать на возможные проблемы в улично-дорожной сети. В данный момент патрули ЦОДД фактически уже исполняют эти функции на проблемных участках дороги и в зонах ДТП.