Перейти к объявлениям на irr.ru

Тенденции рынка офисной недвижимости

Спрос на престижные офисы в Москве продолжает расти. В прошедшем 2018 году зафиксирован абсолютный исторический рекорд: объем сделок на рынке офисной недвижимости достиг двух миллионов квадратных метров.

Объемы сделок

По данным аналитиков отдела исследований компании Cushman & Wakefield, из двух миллионов офисных квадратных метров, купленных и арендованных в столице в 2018 году 640 000 «квадрата» приходятся на IV квартал 2018 года. При этом большую часть такого скачка спроса дали офисы класса «В», а в классе повышение спроса было весьма умеренным. Наибольшее число сделок в прошедшем году было заключено компаниями, работающими в сферах Банки и финансы (12%), ИТ (9%), Розничная торговля (8%).

Наибольшее число сделок пришлось на блоки до 2000 «квадратов». Всего 30% сделок коснулись более крупных блоков. Одновременно с этим на столичном рынке отмечена локальная нехватка крупных офисных блоков в центре столицы. Одной из самых крупных сделок стала аренда «Аэрофлотом» офисного блока площадью 18 400 квадратных метров в бизнес-центре «Арбат,1».

По прогнозам, в ближайшие два года объемы сделок несколько снизятся, сохранив, впрочем, естественный для этого рынка уровень – 1,6 - 1,8 миллионов квадратных метров. А к 2022 году спрос вновь поднимется до уровня 2018 года.

Объемы строительства

Объёмы строительства новых офисов существенно снизились – до исторического минимума за последние 15 лет.

Вместо запланированных на прошедший год 200 000 квадратных метров офисных площадей класса «А» и «В», было построено всего 133 000 квадратных метров. Причем в IV квартале прошедшего года был введен всего один бизнес-центр (БЦ «Амальтея» класса «А»).

Построенные офисные здания равномерно распределились по всей Москве – приблизительно равное число «квадратов» построили и в традиционных деловых районах в центре столицы, и в районах, расположенных вне Третьего транспортного кольца.

Еще одна тенденция прошлого года – уменьшение размеров возводимых офисных зданий. Площадь большей части новостроек прошлого года  - не более 20 000 квадратных метров. Лишь два проекта превысили эти показатели - БЦ «Новион» в районе Проспекта Мира (22 000 квадратных метров), «ВТБ Арена Парк» в районе Динамо (27 500 квадратных метров)  и БЦ «Амальтея» в Сколково (31 000 квадратных метров).

В 2019 году в столичном регионе планируется ввести около 400 000 квадратных метров офисных площадей. Однако по оценкам экспертов Cushman & Wakefield, реальные итоги года окажутся существенно ниже: около 150 000 – 200 000 квадратных метров.

При этом строительство распределится по всему городу. Более того, самые крупные офисные здания строятся за границами Третьего кольца. Так, самым большим из ожидаемых в 2019 году офисных зданий станет «Искра Парк» - бизнес-центр класса «А», арендуемая площадь которого составит около 50 000 «квадратов», расположен в районе Динамо, а «Стратос» площадью 32 100 «квадратов» строится в Сколково.

Объемы вакансий

Рекордно высокий спрос и снижение объемов строительства новых офисных зданий привели к тому, что доля вакантных офисных площадей (то есть свободных офисов) в 2018 году резко сократилась (на 1,8%) и на конец 2018 года достигла 10,4%.

В прошедшем году самыми популярными направлениями были центр и запад Москвы. Высокий спрос привел к сокращению числа вакансий в деловом центре города, Сити, на юго-западе и северо-западе столицы, особенно в районах Кутузовский, Белорусский и Басманный.

В основном снижение вакансий затронуло офисы класса «А», расположенные вне границ Садового кольца. Одновременно с этим в самом центре столицы число свободных офисов медленно, но неуклонно увеличивается. Эта тенденция сохраняется с 2015 года. А вот в классе «В» доля вакансий последние два года остается неизменной.

Ожидается, что этот показатель будет оставаться неизменным в ближайшие несколько лет – как минимум до 2023 года. 

Размеры ставок

Средневзвешенные ставки на столичные офисы за год поднялись на 2,3% в реальном исчислении. Сильнее всего на рост ставок повлиял рост подорожания офисов  класса «А» в пределах Садового кольца, где ставки возросли на 13%. А вот за границами ТТК они упали на 3%. Таким образом, сохраняется тенденция разрыва между стоимостью дорогой и дешевой коммерческой недвижимости, начавшаяся несколько лет назад.

Продолжится рост диспаритета между дорогими и дешевыми офисами и в 2019 году. При этом существенные изменения в городской инфраструктуре, открытие новых станций метро и автомагистралей, ввод в эксплуатацию крупных жилых комплексов как в центре Москвы, так и на окраинах могут привести к тому, что ряд престижных деловых центров начнет утрачивать свои лидирующие позиции, а некоторые офисы класса В, напротив, вырастут в цене.

В среднем аренда офиса класса «А» на конец 2018 года обходилась в 28 177 рублей (454 доллара) за «квадрат» в год. Средняя цена на офис класса «В» составила 15 030 рублей (238 доллара) за «квадрат» в год.

По прогнозам экспертов Cushman & Wakefield, в ближайшие несколько лет средняя ставка сохранит тенденцию к росту – примерно на 4-6% ежегодно.

По мнению большинства аналитиков, в ближайшие несколько лет рынок офисной недвижимости не ждут серьезные потрясения и глобальные перемены. Сложившееся на этом рынке положение обещает стабильные объёмы ввода новых зданий и небольшой стабильный рост арендных ставок в пределах индексации. Что же касается реального исчисления - то ставки будут оставаться стабильными.

Размеры инвестиций

Согласно данным экспертов Cushman & Wakefield инвестиции в российскую коммерческую недвижимость в 2018 году составили 1,6 миллиарда евро. Ожидается, что в текущем году эта цифра вырастет до 2,5 миллиардов евро.

Несколько иные прогнозы дают аналитики компании S.A.Ricci. По их данным, объёмы капиталовложений в коммерческую недвижимость России падают третий год подряд. В 2018 году объём вложений в офисные объекты упал на 39%, до 1,1 миллиардов долларов. При этом около 89% от общего объёма вложений (980 миллиона долларов) приходится на российских инвесторов.

 

Читайте также







Загрузка