Перейти к объявлениям на irr.ru

Тенденции рынка офисной недвижимости

Спрос на престижные офисы в Москве продолжает расти. В прошедшем 2018 году зафиксирован абсолютный исторический рекорд: объем сделок на рынке офисной недвижимости достиг двух миллионов квадратных метров.

Объемы сделок

По данным аналитиков отдела исследований компании Cushman & Wakefield, из двух миллионов офисных квадратных метров, купленных и арендованных в столице в 2018 году 640 000 «квадрата» приходятся на IV квартал 2018 года. При этом большую часть такого скачка спроса дали офисы класса «В», а в классе повышение спроса было весьма умеренным. Наибольшее число сделок в прошедшем году было заключено компаниями, работающими в сферах Банки и финансы (12%), ИТ (9%), Розничная торговля (8%).

Наибольшее число сделок пришлось на блоки до 2000 «квадратов». Всего 30% сделок коснулись более крупных блоков. Одновременно с этим на столичном рынке отмечена локальная нехватка крупных офисных блоков в центре столицы. Одной из самых крупных сделок стала аренда «Аэрофлотом» офисного блока площадью 18 400 квадратных метров в бизнес-центре «Арбат,1».

По прогнозам, в ближайшие два года объемы сделок несколько снизятся, сохранив, впрочем, естественный для этого рынка уровень – 1,6 - 1,8 миллионов квадратных метров. А к 2022 году спрос вновь поднимется до уровня 2018 года.

Объемы строительства

Объёмы строительства новых офисов существенно снизились – до исторического минимума за последние 15 лет.

Вместо запланированных на прошедший год 200 000 квадратных метров офисных площадей класса «А» и «В», было построено всего 133 000 квадратных метров. Причем в IV квартале прошедшего года был введен всего один бизнес-центр (БЦ «Амальтея» класса «А»).

Построенные офисные здания равномерно распределились по всей Москве – приблизительно равное число «квадратов» построили и в традиционных деловых районах в центре столицы, и в районах, расположенных вне Третьего транспортного кольца.

Еще одна тенденция прошлого года – уменьшение размеров возводимых офисных зданий. Площадь большей части новостроек прошлого года  - не более 20 000 квадратных метров. Лишь два проекта превысили эти показатели - БЦ «Новион» в районе Проспекта Мира (22 000 квадратных метров), «ВТБ Арена Парк» в районе Динамо (27 500 квадратных метров)  и БЦ «Амальтея» в Сколково (31 000 квадратных метров).

В 2019 году в столичном регионе планируется ввести около 400 000 квадратных метров офисных площадей. Однако по оценкам экспертов Cushman & Wakefield, реальные итоги года окажутся существенно ниже: около 150 000 – 200 000 квадратных метров.

При этом строительство распределится по всему городу. Более того, самые крупные офисные здания строятся за границами Третьего кольца. Так, самым большим из ожидаемых в 2019 году офисных зданий станет «Искра Парк» - бизнес-центр класса «А», арендуемая площадь которого составит около 50 000 «квадратов», расположен в районе Динамо, а «Стратос» площадью 32 100 «квадратов» строится в Сколково.

Объемы вакансий

Рекордно высокий спрос и снижение объемов строительства новых офисных зданий привели к тому, что доля вакантных офисных площадей (то есть свободных офисов) в 2018 году резко сократилась (на 1,8%) и на конец 2018 года достигла 10,4%.

В прошедшем году самыми популярными направлениями были центр и запад Москвы. Высокий спрос привел к сокращению числа вакансий в деловом центре города, Сити, на юго-западе и северо-западе столицы, особенно в районах Кутузовский, Белорусский и Басманный.

В основном снижение вакансий затронуло офисы класса «А», расположенные вне границ Садового кольца. Одновременно с этим в самом центре столицы число свободных офисов медленно, но неуклонно увеличивается. Эта тенденция сохраняется с 2015 года. А вот в классе «В» доля вакансий последние два года остается неизменной.

Ожидается, что этот показатель будет оставаться неизменным в ближайшие несколько лет – как минимум до 2023 года. 

Размеры ставок

Средневзвешенные ставки на столичные офисы за год поднялись на 2,3% в реальном исчислении. Сильнее всего на рост ставок повлиял рост подорожания офисов  класса «А» в пределах Садового кольца, где ставки возросли на 13%. А вот за границами ТТК они упали на 3%. Таким образом, сохраняется тенденция разрыва между стоимостью дорогой и дешевой коммерческой недвижимости, начавшаяся несколько лет назад.

Продолжится рост диспаритета между дорогими и дешевыми офисами и в 2019 году. При этом существенные изменения в городской инфраструктуре, открытие новых станций метро и автомагистралей, ввод в эксплуатацию крупных жилых комплексов как в центре Москвы, так и на окраинах могут привести к тому, что ряд престижных деловых центров начнет утрачивать свои лидирующие позиции, а некоторые офисы класса В, напротив, вырастут в цене.

В среднем аренда офиса класса «А» на конец 2018 года обходилась в 28 177 рублей (454 доллара) за «квадрат» в год. Средняя цена на офис класса «В» составила 15 030 рублей (238 доллара) за «квадрат» в год.

По прогнозам экспертов Cushman & Wakefield, в ближайшие несколько лет средняя ставка сохранит тенденцию к росту – примерно на 4-6% ежегодно.

По мнению большинства аналитиков, в ближайшие несколько лет рынок офисной недвижимости не ждут серьезные потрясения и глобальные перемены. Сложившееся на этом рынке положение обещает стабильные объёмы ввода новых зданий и небольшой стабильный рост арендных ставок в пределах индексации. Что же касается реального исчисления - то ставки будут оставаться стабильными.

Размеры инвестиций

Согласно данным экспертов Cushman & Wakefield инвестиции в российскую коммерческую недвижимость в 2018 году составили 1,6 миллиарда евро. Ожидается, что в текущем году эта цифра вырастет до 2,5 миллиардов евро.

Несколько иные прогнозы дают аналитики компании S.A.Ricci. По их данным, объёмы капиталовложений в коммерческую недвижимость России падают третий год подряд. В 2018 году объём вложений в офисные объекты упал на 39%, до 1,1 миллиардов долларов. При этом около 89% от общего объёма вложений (980 миллиона долларов) приходится на российских инвесторов.

 

Читайте также

Лайфхаки в интернете: VPN и компания

Интернет кажется нам всем простым и хорошо знакомым. Однако он таит в себе немало секретов. Лайфхаки для интернета позволят вам освоить новые горизонты: зайти на закрытые сайты или спрятать свои данные от посторонних. Как же это делать?  

 

Найти и не сдаваться

Начнем, пожалуй, с самого простого и, одновременно, очень распространенного действия в интернете – с розыска информации. Казалось бы – что тут сложного? Вбил запрос в поисковик и выбрал тот ответ, который тебе наиболее интересен. Однако иногда, когда нужно найти какие-то редкие сведения, процесс затягивается. Чтобы «сёрчить» быстрее и проще, воспользуйтесь вот такими полезными лайфхаками:

Применяйте несколько разных поисковиков. Несмотря на то, что основные системы предлагают похожие результаты, все же алгоритм отбора информации у них разный. Иногда в одном из них могут всплыть те самые несколько ссылок, которые нужны именно вам – и которых нет у конкурентов.
Используйте узкоспециальные инструменты. Так, у Google есть Google Scholar, специально созданный для поиска по онлайн-архивам и библиотекам университетов и академических издательств.
Не сдавайтесь, если на первых страницах ничего нет. Самые лучшие и самые интересные ссылки далеко не всегда находятся на первых страницах. Наверху поиска чаще всего оказываются проплаченные порталы, а настоящие сокровища, неоплаченные, но интересные и полезные, изредка можно обнаружить в самом конце списка.
Употребляйте модификаторы, которые помогут существенно сузить результаты поиска и сделать максимально релевантными.

а) Кавычки помогут найти конкретную фразу – например, цитату из книги, которую вы помните наизусть.

б) Тире (оно же минус) даст возможность найти текст, который содержит одни слова, но исключающий иные. К примеру, введя фразу: «Амазонка –река», вы найдете все о девах-воительницах, и при этом исключите сайты, посвященные одноименной реке.

в) Слово site позволит искать только на конкретном сайте. Например, запрос  лайфхаки для пользователей интернета site: https://blog.irr.ru/ даст возможность вам найти советы для работы в интернете только на нашем сайте

г) Если вы ищите новости по определенным датам, используйте точки для указания временного интервала. Например, запрос «Индексация пенсий 2011..2015» выдаст статьи с упоминанием всех лет между 2011 и 2015 годами и словами «индексация пенсий».

Запретная секция

Чем больше сайтов попадает в список запрещенных, тем более востребованными становятся лайфхаки, как правильно обойти блокировку. Тут есть несколько рабочих вариантов, каждый из которых может вам пригодиться.

VPN – легкий и быстрый способ попасть на заблокированный сайт. Когда вы выходите в сеть, между вашим компьютером и остальным интернетом формируется «тоннель», который блокирует все попытки стороннего воздействия. Вся ваша переписка, разговоры шифруются по особому алгоритму, который практически нереально взломать.

Кроме того, VPN дает возможность виртуально выйти в интернет не из России. Проще говоря, при подключении VPN заменит ваш IP-адрес на принадлежащий какой-либо иной стране. После этого все сайты и сервисы, будут считать, что вы заходите на них, находясь именно в этой стране, а вовсе не в России.

Сделать VPN соединение можно с домашних компьютеров, в том числе – и работающий на windows 7 и windows 10, а также с мобильных гаджетов. При этом в общественных местах никто не сможет перехватить ваш трафик и даже распознать устройство.

Из бесплатных сервисов наиболее популярны Opera Free VPN, CyberGhost VPN , TunnelBear, Windscribe, Hotspot Shield, Speedify, Private Tunnel.

Веб-анонимайзеры, название которых говорит само за себя, позволяют анонимно посетить любой ресурс. Особенно популярны такие сайты у офисных работников, которые с их помощью обходят запреты на соцсети.

У анонимайзеров два минуса: во-первых, они очень часто тормозят, особенно при попытке посмотреть с них видео или фото контент. Во-вторых, им приходится постоянно менять адреса, потому что правоохранительные органы так и норовят их закрыть.

Но есть у анонимайзеров и один большой плюс: если VPN требует настройки, то здесь достаточно зайти на сайт, прописать адрес искомого сайта в адресной строке и перейти на него. И все: на желанный сайт вы приходите с чужим IP-адресом.

Сайтов-анонимайзеров довольно много: hide.me, anonymouse.org, 2ip.io, webanonymizer.org, security-science.com, orangeproxy.net, cameleo.xyz и прочие.

Самый элементарный способ для обхода блокировки – браузерные расширения, которые зашифровывают весь браузерный трафик: Yandex Access (поддерживается Google Chrome, Яндекс.Браузер и иными Chromium-браузерами), Data Saver (Google Chrome), Browsec VPN (Chrome, Firefox, Opera), friGate (Chrome и Firefox) или ZenMate VPN (Firefox, Google Chrome и Opera).

4.    Браузер Opera  - у него уже встроен VPN. Подключение VPN  в Opera можно использовать бесплатно и без ограничений. По умолчанию этот сервис в Opera отключен. Для того, чтобы обеспечить VPN-подключение, откройте opera://settings/ в адресной строке браузера, перейдите в раздел Безопасность, прокрутите до секции VPN и отметьте галочку Включить VPN.

При этом, несмотря на то, что в России действует закон о штрафах за анонимайзеры и VPN, вам это ничем не грозит. Оштрафовать могут только операторов поисковых систем – за то, что выдают запрещенные сайты и анонимайзеры, которые дают возможность обходить эти запреты.

Секретные материалы

Еще один востребованный вид лайфхаков для интернета – это способы соблюдения конфиденциальности. Здесь тоже есть варианты.

Super Logout подходит тем, кто использует для работы чужой или общий ноут-бук, и регулярно должен выходить из всех сервисов, чтобы никто не получил доступ к вашим данным. Чтобы максимально облегчить этот процесс - откройте портал Super Logout. Все остальное сервис сделает самостоятельно. Он поддерживает более 30 популярных сервисов, в том числе Gmail, Skype, YouTube и другие. Только не вздумайте проверять это прямо сейчас - иначе вам придётся заново логиниться на всех ваших аккаунтах!

Tor Browser на основе Mozilla Firefox пользуется многоуровневым шифрованием и маршрутизацией сетевого трафика по распределенной сети, что обеспечивает полную конфиденциальность пользователя. Жаль только, что он работает очень медленно