Перейти к объявлениям на irr.ru

Цены на квартиры в Сочи подскочили вдвое

Стремительный рост цен на жилье в многоквартирных домах зафиксирован в Краснодарском крае.  По данным «Из рук в руки», за последние месяцы стоимость квартир в регионе подскочила более чем на треть.

Самый серьезный рекорд по ценам на жилую недвижимость ставит Сочи, где даже за студию уже просят до 10 миллионов рублей. По данным экспертов, такой взрывной рост связан как с долгоиграющими факторами, так и с последними нововведениями краевой администрации.

Среди первых наиболее существенное влияние на ценообразование рынка недвижимости оказала пандемия коронавируса, из-за которой большинство привлекательных морских курортов оказалось, закрыто для россиян.  Те, кто хочет иметь возможность по-прежнему регулярно летать на свою морскую «дачу», скупают недвижимость на черноморском побережье, создавая повышенный спрос на сочинское жилье.

Благодаря этому Краснодарский край в марте вошел в число регионов, где отмечен существенный дефицит новостроек. По данным «Из рук в руки», число просмотров объявлений о продаже новостроек в этом регионе почти вдвое превышает количество предложений о продаже. При этом за год число просмотров выросло примерно на 40%, а количество предложений на первичном рынке  Кубани сократилось более, чем на 5%.

Еще одна причина роста цен на недвижимость, актуальная не только для Сочи, но и для всей страны в целом – смягчение денежно-кредитной политики в связи с пандемией, введение программы льготной ипотеки и налога на доходы с банковских вкладов. «С приходом пандемии правительство и Центробанк предприняли ряд шагов, которые неизбежно должны были привести к подорожанию жилья за счет резкого увеличения спроса на него», - отмечают эксперты Индикатора рынка недвижимости. Кроме того, масла в огонь подлило и окончательное введение эскроу-счетов – издержки этой практики также ложатся на плечи покупателей.

Что же касается нововведений – в начале марта стало известно о временном запрете на выдачу разрешений на строительство в Сочи многоквартирных домов. Ожидается, что этот запрет может растянуться на трехлетний срок. Как пояснил губернатор Кубани Вениамин Кондратьев, это даст возможность упорядочить городскую застройку, разобраться с самостроем и в будущем обеспечить комплексное развитие городской территории.

«Последние 10-15 лет Сочи крайне активно застраивался. Не всегда этот процесс находился под жестким контролем. В результате мы получили огромное количество объектов точечной застройки, самостроев. И при этом — острую нехватку школ, детских садов, объектов спортивной инфраструктуры», — объяснил данное решение Кондратьев.

Кондратьев подчеркнул, что в настоящий момент разрабатывается новый генплан Сочи, который выявит все проблемные моменты курорта, обозначит пути их решения и в целом вектор развития города. «До тех пор, пока генплан не утвердят, новые разрешения на строительство многоквартирных домов выдаваться не будут. Наша общая задача – сделать Сочи максимально комфортным для местных жителей», - сообщил губернатор. При этом уточняется, что уже действующих договоров ограничения не коснутся.

В свою очередь, мэр Сочи Алексей Копайгородский подчеркнул, что данная мера вступит в силу уже летом. Также будет частично ограничена выдача разрешений на строительство домов под ИЖС. Согласно новым правилам их максимальная площадь будет составлять не более 300 квадратных метров, а высота не должна превышать 12 метров.

При этом мэр предполагает, что из-за всех этих нововведений Сочи может стать более дорогим для постоянного проживания, ведь при строительстве жилья, соответствующего всем нормам, его себестоимость возрастет.

Что же касается отелей, то, по словам Копайгородского, по новым правилам их возведение будет возможно лишь в случае подписания с застройщиком  договора о комплексном развитии территории, согласно которому вновь возводимые гостиницы должны будут обеспечиваться инженерной, дорожной и социальной инфраструктурой, а прилегающую к ним территорию застройщик будет обязан благоустроить.

Между тем, по итогам 2020 года Краснодарский край занял второе место по строительству  индивидуального жилья, уступив лишь Подмосковью. По данным аналитического центра «ДОМ.РФ», за минувший год на Кубани было введено  2,2 миллиона «квадратов» ИЖС, что на 10,3% больше, чем годом ранее. В целом же, на долю региона приходится 5,5% от общего ввода жилых домов по России.

 

Продажа квартир / Вторичный рынок

 

 

 

Читайте также

Регионы роста: недвижимость в Самаре, Казани, Ростове и других популярных городах

На рынок недвижимости в 2020 году повлияло сразу несколько глобальных явлений. Во-первых, это пандемия коронавируса, радикально изменившая наш жизненный уклад и приоритеты. Во-вторых, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, которая изрядно подстегнула спрос на новостройки, а вслед за ним – и цены на жилье. Существенную роль сыграли также обвал рубля, снижение банковских ставок на вклады и введение налога на проценты от банковских вкладов, превышающих один миллион рублей. 

Все это привело к тому, что россияне, несмотря на существенное снижение доходов, начали активно оформлять ипотеку и приобретать квартиры.  За первые девять месяцев 2020 года банки выдали ипотечных кредитов  на 2,7 триллиона рублей – это всего на 100 миллиардов меньше, чем за весь 2019 год.

ПРОЧЬ ИЗ МОСКВЫ

Прогнозы «пост-ковидного» развития общества сходятся в том, что далеко не все сотрудники, которых сегодня вывели на удаленку, вернутся в офисы. Более того, многие работодатели, осознав все выгоды этого формата работы, намерены в будущем расширять число сотрудников, работающих из дома. 

Это открывает перед жителями обеих столиц новые возможности – по прогнозам аналитиков, рост числа дистанционных работников неминуемо приведет  к росту спроса на недвижимость в регионах. Ведь даже плохонькую «однушку» на окраине Москвы или Питера можно поменять на отличную большую квартиру в центре любого другого города России.

Судя по данным «Из рук в руки», этот процесс уже начался. Так, за год спрос на недвижимость в Москве вырос на 33%, в Питере – на 49%. Между тем, ряд российских регионов показывает гораздо более активный рост: Самарская область – на 61%, Приморский край – на 79%, Татарстан – на 65%. Также значительно увеличился спрос на квартиры в Краснодарском крае, Крыму, Рязанской, Ростовской и Липецкой областях.

Возьмем для примера обычную московскую однокомнатную квартиру, и посмотрим, что именно за эти деньги можно купить в тех регионах, где растет спрос на недвижимость.

МОСКВА

В начале декабря 2020 года «однушка» в недорогом московском районе Жулебино стоила 7,5 миллиона рублей.  Площадь квартиры – 38 «квадратов», неплохой ремонт, большие кухня и лоджия. До метро Жулебино – 5 минут пешком, до центра Москвы - 40 минут на метро.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

За ту же сумму в 7,5 миллиона рублей практически в центре Питера можно купить «трешку» в историческом доме с полностью обновленными коммуникациями. Площадь квартиры – 70 «квадратов», окна выходят наЛиговский проспект. До станции метро Обводныйканал – 5 минут пешком, до Невского проспекта – десять минут транспортом.

САМАРА

В Самаре за 7,6 миллиона рублей можно приобрести новую «трешку» площадью 140 «квадратов. Огромные комнаты, большая кухня, два санузла, небольшой балкон и две больших застекленных лоджии, по которым можно кататься на самокате. Новым хозяевам достанется отличный ремонт, встроенный кухонный гарнитур с дорогой техникой и вместительный шкаф-купе. До станции метро Российская – 10 минут пешком, до центра города – полчаса на трамвае, до Ботанического сада – 15 минут пешком.

КАЗАНЬ

В Казани за 7,9 миллиона рублей можно стать владельцем отличной «двушки» площадью 60 «квадратов» в ЖК бизнес-класса с охраняемым двором и подземным паркингом. Большая лоджия. Квартира в собственности. В квартире большая лоджия (почти 8 «квадратов»), свежий качественный евроремонт, теплый пол в ванной, дорогая мебель итехника (кондиционер, посудомоечная машина, телевизор, холодильник, стиральная машина  и водонагреватель), которые останутся новому хозяину.  До метро Суконная Слобода 15 минут пешком, до центра города – 15 минут на метро.

КРАСНОДАР

В самом центре Краснодара за 7,5 миллиона рублей продается «трешка» площадью 86,8 «квадрата», с дизайнерским ремонтом, двумя санузлами, большой застекленной лоджией и балконом. Новым владельцам останется гардеробная, барный шкафи барная стойка, три сплит системы, кухня и встроеннаятехника, видеонаблюдение и часть мебели. До центра города можно дойти пешком – дорога займет чуть больше получаса.

РОСТОВ-НА-ДОНУ

Еще один регион, где «тепло и персики». В самом центре Ростова-на-Дону за 7,5 миллиона рублей можно купить большую «трешку» площадью 116 «квадратов». Большая кухня, большая лоджия, хороший ремонт, и всего 15 минут на автобусе до самого центра города.

ЛИПЕЦК

В историческом центре Липецка за 7,77 миллиона рублей продается  «четверка» площадью 148,3 «квадрата» в клубном кирпичном доме. В квартире кладовка, большая утепленная лоджия, высокие потолки, хороший ремонт, мраморные подоконники, два кондиционера,теплые полы на кухне, в ванной и на лоджии. Парковка для машины на закрытой огороженной придомовой территории. До центра города – 13 минут пешком.

ВЛАДИВОСТОК

В столице Приморского края, Владивостоке, «трешку» площадью 60,7 «квадратов», с большим балконом продают за 6,75 миллиона рублей. Окна выходят в парк, до центра города – полчаса транспортом.

РЯЗАНЬ

Порадует ценами и Рязань. В этом тихом, уютном городке всего в 4 часах езды от Москвы можно всего за 4,15 миллиона рублей купить «двушку» площадью 70,6 «квадрата» в новом кирпичном доме. В квартире хороший ремонт, застекленная и отделанная лоджия,  большая прихожая и кладовая, бойлер, хорошая мебель. 

НАЛЕТАЙ, ПОДОРОЖАЛО!

Разумеется, повышенный спрос привел к росту цен. Сначала – на новостройки, ради продажи которых и была задумана льготная ипотека. По данным «Из рук в руки», в ноябре 2020 года квартиры в городах-миллионниках стоили  в среднем на 15-17% дороже, чем в ноябре 2019 года. Сильнее всего подорожали новостройки в Санкт-Петербурге – на 22%. На втором месте – Самара, где за новую квартиру придется заплатить на 19% больше, чем в прошлом году. Москва в этом списке лишь на третьем месте – благодаря тому, что число предложений по новостройкам в столице гораздо выше, чем в регионах, цены по сравнению с прошлым годом выросли всего на 17%.

Подорожание новостроек неминуемо потянуло за собой цены на вторичное жилье. Здесь лидирует Москва, где цена за год выросла в среднем на 12%. В северной столице ситуация отличается не сильно – здесь метр «вторички» вырос в среднем на 11%. На третьей строчке – Краснодарский край с результатом 9%. Такая популярность самого южного региона России во многом связана с тем, что многие россияне, напуганные ковидным закрытием границ, решили приобрести себе «южные резиденции». Рост спроса на «вторичку» также подстегивается недорогой ипотекой: хотя вторичное жилье и не субсидируется, но благодаря уменьшению ключевой ставки, годовые ставки по обычной ипотеке опустились почти до 8% годовых.

ЧТО ГОД ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ?

Ключевых факторов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости в 2021 году, по мнению большинства экспертов и аналитиков, будет несколько. На рост цен и спроса будут активно влиять:

- Продление программы льготной ипотеки до июля 2021 года, причем это – еще не окончательный вариант.  Декабря 2020 года Минстрой заявил о том, что программа льготной ипотеки под 6,5% годовых для покупателей жилья в новостройках должна быть продлена после 1 июля 2021 года для того, чтобы выполнить план по строительству 1 миллиарда «квадратов» жилья к 2030 году. Если же льготная ипотека не будет продлена, то по прогнозам экспертов, вмае-июнеслучитсябешеный рост спроса на ипотечные кредиты – все, у кого есть возможность, постараются «вскочить в последний вагон» и получить ипотеку с низкой ставкой.

- Подорожание себестоимости строительства и рост финансовой нагрузки на девелоперов, вызванный введением проектного финансирования.Если сегодня в России около 50% новостроек возводятся с применением эскроу счётов, то в 2021 году этот показатель может достичь 90%.

- Дальнейшее падение рубля. Если это произойдет, то недвижимость останется одним из самых перспективных и надежных вариантов для инвестиций. К тому же те стройматериалы, которые закупаются за рубежом, неминуемо подорожают. 

Однако цены не могут расти до бесконечности. Особенно если учесть то падение уровня жизни, которое сегодня наблюдается во всех российских регионах. Факторами, сдерживающими рост спроса и цен на недвижимость, станут:

- Сокращение доходов населения – пока экономика не восстановится, число людей, которые могут позволить себе купить квартиру, пусть даже в ипотеку, будет постепенно снижаться.

- Возможное банкротство большого числа ипотечных заемщиков, лишившихся работы и не способных гасить ипотеку. Кредитные каникулы не могут длиться вечно – и рано или поздно такое жилье будет выставлено на торги за цену существенно ниже рыночной. Если таких банкротств будет очень много – это может обрушить цены на недвижимость.

В таких условиях точно спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости на 2021 год практически невозможно. Нынешний год оказался слишком нестандартным: обычно в периоды резкого экономического спада цены на недвижимость логично снижаются. Но благодаря программе льготной ипотеки в 2020 году этого не произошло. Однако эта стимуляция спроса – абсолютно искусственная, и что будет, когда ее действие закончится, никто не знает.

БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?

До нового года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким, тем более что в ноябре и декабре активность на рынке недвижимости традиционно возрастает. Однако уже в первые месяцы 2021 года спрос может замереть.

Это будет связано и с тем, что многие потенциальные покупатели уже обзавелись жильем, и с продолжающимся падением уровня жизни, и с тем, что все самые интересные варианты уже раскуплены. Более того, рост цен на недвижимость уже почти «съел» большую часть выгоды от низкой ипотечной ставки. 

Однако это не означает, что покупать квартиру сейчас не стоит. Если квартира скоро понадобится – например, грядет пополнение семейства или подрастают дети – и при этом у вас есть собственные средства или же материнский капитал на первый взнос, и нет проблем с кредитом, то жилье лучше поскорее купить. В нынешней непредсказуемой ситуации еще одна квартира может стать дополнительным островком финансовой стабильности.

Особенно актуально сейчас приобрести квартиру тем, кто снимает жилье. Эксперты подсчитали, что взяв льготную ипотеку на 20 лет, вы потратите значительно меньше денег, чем при аренде аналогичной квартиры. И при этом по окончании выплат получите жилье в собственность.

Если новостройки вам не по карману, присмотритесь к вторичному жилью. В этом сегменте цены выросли меньше, и хотя ипотека будет стоить дороже – зато есть шанс в будущем ее рефинансироватьи на этом существенно выиграть.

К тому же на вторичном рынке можно найти по-настоящему выгодный вариант и получить значительную скидку, если продавцу срочно нужны деньги, или же он уже устал искать покупателей.